부동산 시장, 다시 폭주하나

8월 초 발표된 세제 개편안이 전문가와 민주당 내부에서 큰 논란을 빚고 있으며, 이에 따라 9월 정기 국회 전 재개정안 발의가 예상됩니다. 특히 김민석 당대표는 정부의 세제 개편안에 반대 입장을 분명히 했습니다.

초고가 주택의 기준이 30억 원 이상으로 설정되면서 현실성이 부족하다는 지적이 나옵니다. 이 기준은 장기간 실거주한 사람들에게 오히려 불이익을 줄 수 있다는 비판을 받고 있습니다. 또한, 비거주 1주택자에 대한 예외 조항이 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 문제도 제기됩니다.

과거 부부 공동명의에 주어졌던 세제 혜택이 이번 개편안에서 사라진 것과 관련해 논란이 불거졌습니다. 1주택자 기준 완화와 공동명의 기준 강화 간의 괴리가 발생하고 있으며, 세무사조차 계산하기 어려운 불이익 구간이 생겨났다는 지적입니다. 특정 구간에서만 혜택이 발생하지만, 그 기준이 매년 바뀌어 예측하기 어렵다는 비판도 나옵니다.

8월 13일 발표된 공급 및 금융 대책이 전월세 시장 안정에 대한 실질적인 내용을 담지 못했다는 비판이 제기됐습니다. 대책에 전월세 안정을 위한 문구가 한 줄도 없다는 점이 지적되었으며, 서울 내 소규모 공급지로는 현재의 수요를 해소하기 어렵다는 한계도 있습니다. 또한 토지 보상 미완료 등 사업 추진의 불확실성이 커 실효성에 대한 의문이 제기됩니다.

김학렬 소장은 8월 13일 대책과 세제 개편안의 전면 재검토를 강력히 촉구했습니다. 서울시와 국토교통부 간의 실질적인 협력이 부족하다는 비판과 함께, 정치적 책임 공방에 대한 피로감을 표출했습니다. 그는 두 기관이 실질적인 대안을 제시해야 국민들이 그 진심을 믿을 수 있을 것이라고 강조했습니다.

세운재정비촉진지구 사업이 철거 단계까지 진행되었음에도 불구하고, 정부(국가유산청)와 유네스코의 개입으로 중단되는 등 서울시의 주요 공급 사업들이 차질을 빚고 있습니다. 이로 인해 지자체와 국토교통부 간의 책임 영역이 불분명해지면서 혼란이 가중되고 있습니다.

상암동 등 서울 주요 지역에서 전세 물건이 전혀 없는 '빵개' 현상이 발생하고 있으며, 이는 20년에서 40년 경력의 중개업자들이 경험했던 그 어떤 시기보다 심각한 상황이라고 증언했습니다. 김학렬 소장은 다주택자 규제 및 실거주 의무 정책이 오히려 시장에 역효과를 내고 있다고 지적했습니다. 이러한 현상은 과거 2000년대 초반의 전세난보다 훨씬 이례적이고 심각한 수준으로 평가됩니다.

잠실 리센츠 전용 84㎡ 아파트의 월세가 보증금 1억 원에 400만 원에서 520만 원으로 급등했으며, 노원구 중계동의 낡은 아파트도 월세 320만 원을 기록하는 등 월세가 전반적으로 상승하고 있습니다. 이러한 현상은 임대 시장의 구조가 기존 전세 8:월세 2에서 전세 4:월세 6으로 급변하고 있음을 보여줍니다.

서울의 신규 입주 물량만으로는 현재 부동산 시장을 안정화하기 어렵다는 분석이 나왔습니다. 김학렬 소장은 서울에 있는 190만 채의 재고 주택을 활성화하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 현재 대출 총량 규제로 인해 실수요자들이 피해를 보고 잔금 대출에 어려움을 겪고 있어, 이러한 규제 완화가 필요하다고 주장했습니다.

김학렬 소장은 현재의 전·월세난이 아직 시작 단계이며, 내년 입주 물량이 더욱 줄어들면서 전·월세난이 정점에 달할 것이라고 전망했습니다. 그는 올 하반기 이후 전·월세난이 가속화될 우려가 있다고 덧붙였습니다.

김학렬 소장은 5억 원 이하의 빌라 매수를 비권장하며, 특히 신축 빌라 중에는 5억 원 이하 매물이 거의 없다고 밝혔습니다. 그는 신축 빌라 가격과 재개발 이슈로 인한 빌라 가격 간의 괴리가 커 투자 시 주의를 당부했습니다.

입지 좋은 구축 아파트 전용 84㎡의 매매가가 5억 원 이상일 경우 재개발 사업성이 낮다고 판단하는 기준이 제시됐습니다. 현재 공사비 5억 원을 더하면 총 원가가 10억 원에 달하므로, 10억 원을 주고 신축 아파트를 구매할 사람이 많지 않다는 분석입니다. 이는 신축 아파트의 매매가와 비교해 사업성을 판단하는 중요한 지표가 됩니다.

올 하반기부터 내년까지 서울, 경기, 인천 지역에 주택 공급 물량이 현저히 부족할 것으로 예상됩니다. 특히 2026년 하반기부터는 공급 부족이 본격화될 것이며, 2027년부터는 인천 지역도 입주 물량 문제에 직면할 것이라는 전망이 나왔습니다. 이러한 공급 절벽은 서울에서 시작된 수요가 경기로, 다시 인천으로 이동하며 연쇄적인 시세 상승을 유발할 가능성이 있습니다.

신축 아파트를 구분하는 가장 정확한 기준은 지하 주차장이 각 세대와 연결되어 있고, 세대당 주차 대수가 1대 이상 확보되는지 여부입니다.

재건축·재개발 사업의 활성화 여부를 판단하는 중요한 기준은 주변 신축 아파트의 분양 완판 여부입니다. 최근 부천 상동에서 분양한 고가 아파트가 미분양된 사례를 언급하며, 만약 이 아파트가 완판된다면 그때부터 시장이 회복될 것이라고 설명했습니다. 경기도와 인천의 정비사업 투자 시에는 신축 아파트의 미분양 여부와 시세를 반드시 확인해야 한다고 조언했습니다.

GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울까지 20분대에 도달 가능해 서울 접근성이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 송도 지역의 부동산 가치가 동탄 신도시처럼 크게 상승할 가능성이 높다고 전망했습니다. 특히 역세권 신축 아파트 위주로 접근하는 것이 유리하다고 조언했습니다.