2027년 재개발 입주권 기준 대폭 변경

권리산정기준일을 확인해 입주권 확보 여부를 따지고, 정비구역 지정 등 법적 요건과 사업성 분석을 통한 이익 발생 가능성을 먼저 살펴야 한다고 황태연 부대표는 설명했다.

첫째는 매수하려는 물건의 권리 유무로, 권리산정기준일 확인을 통해 아파트 입주권을 확보할 수 있는지 파악하는 것이 중요하다. 둘째는 해당 지역의 사업이 법적 요건을 충족하여 진행 가능한지, 셋째는 사업을 통해 실제로 이익이 발생하는지 사업성 분석이 필수적이다.

재개발 방식에 따라 사업 진행을 위한 노후도 기준이 다르다.

모아타운은 약 50%의 노후도만 충족하면 사업 진행이 가능하지만, 신속통합기획은 약 70% 이상의 노후도가 확보되어야 한다. 법정 요건에 미달할 경우 해당 구역은 개발 사업 진행이 불가능하다.

신속통합기획은 국토교통부의 도시 및 주거환경정비법에 따라 공공과 주민이 함께하는 재개발 방식이다.

서울시, 자치구, 주민이 협력하여 행정 절차와 사업성 검토를 지원한다. 이 방식은 기존의 단계별 절차를 통합하여 사업 속도를 높이는 것이 특징이며, 도로 정비가 어렵거나 소규모로 쪼개진 지역을 묶어 대규모 개발을 추진한다.

이러한 변화는 주민 갈등과 이권 개입으로 인한 사업 지연을 해결하고, 공공의 개입을 통해 사업 속도를 강화하기 위함이다.

새로운 모아통합기획은 신속통합기획과 유사하게 정부가 적극적으로 지원하는 형태로 출범할 예정이다. 또한, 지정 전 권리산정기준일 이후 신축 빌라를 매수할 경우 입주권이 제한될 수 있어 주의가 필요하다.

문재인 정부 시절 공공주택 특별법으로 도입된 공공주택 복합사업은 지정 즉시 해당 지역 부동산의 매매가 제한된다.

지정된 이후에 부동산을 매수할 경우 아파트 입주권을 받을 수 있는 권리가 아예 사라진다. 이는 공공 임대주택 건설과 투기 억제를 목적으로 하지만, 사업 속도가 더디고 주민 갈등이 잦은 문제가 발생하기도 한다.

재개발 사업의 핵심인 용적률은 방식에 따라 제한이 완전히 달라지며, 도심복합개발은 용적률을 최대 500%까지 완화하는 등 혜택을 부여한다.

또한 역세권 활성화 사업은 역세권뿐만 아니라 간선도로변 상업지 등으로 적용 범위가 확대되어 다양한 투자 기회를 제공한다.

재건축은 노후 아파트 단지를 정비하는 사업인 반면, 재개발은 열악한 저층 주거지, 꼬불꼬불한 골목길, 반지하 주택 등을 묶어서 개발하는 사업이다.

재개발은 재건축에 비해 초기 투자금이 낮아 접근성이 좋다는 장점이 있다. 소액으로도 투자를 시작하여 향후 신축 아파트 입주권을 확보할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.

재개발 사업은 정비구역 지정 이전인 추진위 구성 및 동의서 징구 단계가 가장 저렴하게 진입할 수 있는 시점이다.

이후 정비구역 지정이 되면 1차 프리미엄이 발생하고, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가 등 단계별로 가격이 상승한다.

특히 관리처분인가 시점은 종전 자산 감정평가를 통해 추가 분담금을 예측할 수 있는 핵심 지점이다. 하지만 정비구역 지정 후 매수할 경우 실거주 의무 등 규제가 강화될 수 있어 주의해야 한다.

조합 설립 이후에는 10년 보유와 5년 거주 요건을 갖춘 소유자만 매도할 수 있어 물건이 제한되고 프리미엄 상승 압력이 커진다.

이처럼 매도할 수 있는 물건이 제한적이기 때문에 프리미엄 상승 압력이 높게 형성된다. 재개발은 관리처분인가 등 시점에 따라 재건축과 다른 규제가 적용된다.

만약 갭투자 후 관리처분인가가 나더라도 거주 흔적이 없으면 매도가 불가능해질 수 있다. 일반적으로 프리미엄이 가장 높은 시점은 입주 전 '구경하는 집' 운영 단계이다.

성동 리버뷰 자이의 사례를 보면 재개발 사업 단계별로 프리미엄이 어떻게 상승하는지 확인할 수 있다.

재개발 투자를 할 때는 정비구역 지정, 후보지 선정 등 단계별 기준일 전후 취득 여부를 정확히 확인해야 입주권 확보 여부가 판가름난다.

권리산정기준일 이후에 부동산을 취득하면 현금청산 대상자가 될 수 있으므로 전문가 상담이 필수적이다. 또한, 다물권자 물건을 매수할 경우 권리 부여가 불가능할 수 있어 반드시 확인해야 한다.

모아타운의 경우 신축 시 착공 기준 등 사업 방식별로 요건에 차이가 있기 때문에 각 사업의 세부 요건을 꼼꼼히 확인해야 한다.

재개발에서 반드시 확인해야 할 세 가지는 첫째, 내 물건의 권리 유무, 둘째, 해당 지역 사업의 법적 요건 충족 여부, 셋째, 사업을 통한 실제 이익 발생 가능성이다.

권리산정기준일을 통해 입주권 확보 여부를 확인하고, 노후도와 주민 동의율 등 법적 요건과 사업 추진 의지를 검토해야 한다. 기존 세대수 대비 건립 세대수 비율을 분석하여 사업성을 판단하고, 추가 분담금 최소화 및 수익 발생 가능성을 분석하는 것이 중요하다.

재개발 투자의 첫 번째 핵심 기준은 권리산정기준일에 따른 입주권 확보 여부를 확인하는 것이다.

두 번째는 노후도 및 법적 요건 충족과 주민 동의율 확보 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요하며, 세 번째는 기존 세대수 대비 신축 세대수 증가 비율을 고려한 사업성 및 비례율을 분석해야 한다.

기존 세대수 대비 신축 아파트 세대수가 늘어날수록 재개발 사업성은 크게 개선된다.

만약 세대수 증가가 충분히 이루어진다면 작은 빌라 한 칸을 보유하고 있더라도 추가 분담금 없이 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 경우도 많다. 특히 기존 세대수 대비 1:2 비율 이상으로 증가하는 지역을 중점적으로 검토할 필요가 있다.

재개발 투자는 온라인 정보나 감에 의존하기보다는 전문가와 상담하고 현장 조사를 통해 정확한 정보를 얻어야 한다.

직접 조합이나 추진 사무실을 방문하여 권리 확보 가능 여부와 사업성을 확인하는 것이 필수다. 세금 부담이 큰 고가 아파트 대신 저비용 씨앗 투자 전략을 고려하는 것도 현명한 방법이다.