중국 헝다그룹, 비주력 사업 매각과 회계 조작으로 위기 증폭

중국 부동산 대기업 헝다그룹은 막대한 부채 문제 해결을 위해 2016년부터 비주력 사업 부문을 매각하기 시작했다. 대표적인 사례로 2016년 곡물, 유제품, 광천수 관련 사업을 약 27억 위안, 현재 가치로 5,560억 원에 매각했다. 당시 이들 자산은 상당한 규모의 부채를 안고 있었던 것으로 확인됐다.

헝다그룹은 2017년까지 세 차례에 걸쳐 총 1,300억 위안(한화 약 27조 원) 규모의 전략 투자를 유치하며 본토 증시 상장을 추진했다. 그러나 이 투자금에는 조건이 붙어 있었다. 헝다가 약속한 대로 본토 상장을 완료하지 못할 경우, 일부 투자자들은 투자금의 환매나 보유 지분 처리를 요구할 수 있는 조항이 포함되어 있었다. 이는 쉬자인 회장 입장에서 상장 압박이 상당한 ‘시한 폭탄’을 안고 상장을 추진하는 상황이었다.

헝다그룹은 2019년과 2020년에 걸쳐 대규모 매출 및 이익 허위 계상을 저질렀다. 2019년 헝다부동산이 부풀린 매출은 약 44조 원으로, 그 해 공시 매출의 50%에 달했다. 2020년에는 상황이 더욱 심각해져, 부풀린 매출이 3,500억 위안, 즉 약 72조 원에 이르러 공시 매출의 무려 78.54%를 차지했다. 2년 동안 합계 약 116조 원의 허위 매출이 기록되었으며, 이는 주로 매출을 실제보다 조기에 인식하는 방식을 통해 이루어졌다.

중국 증권 당국은 PWC(프라이스워터하우스쿠퍼스)의 헝다 감사 업무에서 심각한 문제를 발견했다. 일부 프로젝트 현장 확인 자료와 실제 감사 수행 상황이 불일치했으며, 공사가 끝나지 않거나 심지어 개발이 거의 이루어지지 않은 부동산 프로젝트들까지 감사 대상에 포함되어 있었다고 지적했다. 이에 따라 중국 당국은 PWC에 총 4억 4천만 위안의 과징금을 부과했다.

2020년 8월, 중국 정부는 대형 부동산 개발 업체들을 대상으로 '삼도홍선(三道紅線)', 즉 세 개의 레드라인 규제를 도입했다. 첫 번째 레드라인은 선수금을 제외한 자산 대비 부채 비율을 70% 이하로 관리하도록 했다. 두 번째는 순부채 비율을 100% 이하로 유지해야 한다는 것이었다. 마지막으로 세 번째는 현금 보유액이 단기 부채보다 많아야 한다는 조건이었다. 이 규제는 부동산 기업들의 과도한 차입을 제한하고 재무 건전성을 강화하기 위한 조치로, 헝다와 같은 고부채 기업에 치명적인 영향을 미쳤다.

이전까지 중국 부동산 기업들은 '선분양 후건설' 방식과 과도한 부채를 통해 사업을 확장해왔다. 이 규제는 이러한 관행에 제동을 걸어, 기업들이 스스로 유동성을 확보하고 부채를 줄이도록 강제했다.

삼도홍선 규제가 도입되면서 많은 부동산 기업들이 신규 자금 조달에 어려움을 겪게 되었고, 특히 부채 비율이 높은 헝다그룹은 재정난이 더욱 심화되었다.

이 규제는 중국 정부가 부동산 시장의 과열과 잠재적 위험을 통제하려는 의지를 강력하게 보여준 상징적인 조치로 평가받는다.

중국에서는 신규 주택의 약 90%가 선분양 방식으로 판매되는데, 이는 공사가 중단될 경우 구매자들이 심각한 피해를 볼 수 있음을 의미한다. 헝다그룹의 공사 중단 사태가 발생하자, 공사가 멈춘 아파트를 산 사람들이 주택 담보 대출 상환을 집단적으로 중단하겠다고 선언하는 '차오 모기지 보이콧' 운동이 확산됐다. 이는 중국 정부에 사회 계약 위기로 인식될 정도로 심각한 상황이었다.

중국 부동산 기업들은 하나의 프로젝트에서 받은 돈을 다른 프로젝트의 토지 매입이나 공사비로 사용하는 이른바 '자금 돌려막기' 관행이 일반적이었다. 예를 들어 A 단지에서 받은 돈으로 B 단지의 땅값을 내고, B 단지에서 받은 돈으로 C 단지의 공사를 진행하며, 그 사이에 은행에서 빚을 내 A 단지를 완공하는 식이었다. 이러한 구조는 신규 주택 판매가 급감할 경우 모든 프로젝트가 연쇄적으로 자금난에 빠지는 취약점을 안고 있었다. 중국 경제에서 부동산 산업이 약 20%를 차지하는 만큼, 이 문제는 국가 경제 전반에 큰 영향을 미쳤다.

중국 정부의 부동산 정책은 투기 억제에서 '바오러우(保交樓)', 즉 분양한 집을 반드시 인도하는 것으로 중심이 이동했다. 이는 헝다 그룹 자체를 구제하려는 목적이 아니라, 주택 구매자들의 권리를 보호하고 사회적 불안을 해소하기 위한 조치였다. 정부는 건설이 중단된 주택 프로젝트의 완공을 최우선 과제로 삼아, 신뢰 회복과 사회 안정을 꾀했다.

2023년 중국 공산당 정치국은 부동산 시장의 수급 관계에 '중대한 변화'가 발생했다고 공식적으로 평가했다. 이는 도시화에 기반한 부동산 시장의 무조건적인 성장이 한계에 도달했음을 인정한 것이다. 신규 주택 수요가 감소하고 인구 구조가 변화하면서, 과거와 같은 부동산 개발 방식으로는 더 이상 성장을 지속하기 어렵게 되었다. 이러한 변화는 지방 정부의 재정 위기와도 밀접하게 연결되어 있었다.

2024년 1월 29일, 홍콩 고등 법원은 중국 헝다 그룹에 청산 명령을 내렸다. 이는 헝다 그룹의 공식적인 해체 절차 시작을 의미한다. 헝다 그룹의 채권 청구액은 450억 달러에 달했지만, 실제 자산 회수액은 2.55억 달러에 불과해 채권자들이 막대한 손실을 입게 되었다. 그룹의 주요 책임자였던 쉬자인 회장은 개인적으로 무기징역 판결을 받았다.