4억 이하 비아파트 정책 대출 '청년미래보금자리론'은 시드머니 늘릴 기회? 전문가 조언

내년 1월, 만 39세 이하 청년을 대상으로 4억 원 이하 비아파트를 구입할 때 정부가 낮은 금리로 대출을 해주는 ‘청년미래보금자리론’이 출시될 예정입니다. 이 상품은 연소득 7천만 원 이하 청년을 대상으로 하며, 월세 부담을 완화하고 생애 최초 내 집 마련의 징검다리 역할을 하는 것이 목표입니다.

청년미래보금자리론은 만 39세 이하 청년을 대상으로 하며, 연소득 7천만 원 이하이고 생애 최초로 주택을 구입하는 경우에 신청할 수 있습니다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트, 즉 빌라나 오피스텔에 한정됩니다.

이 대출 상품은 집값의 80%까지 대출을 지원하여, 현금 자산이 부족한 청년들도 주택을 구입할 수 있도록 돕습니다. 일반 보금자리론보다 낮은 3%대의 금리가 적용될 것으로 예상됩니다.

청년미래보금자리론으로 내 집 마련을 한 후에도, 향후 다음 주택을 구입할 때 생애 최초 LTV 우대 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 규제 지역 여부에 따라 70%에서 80%까지 LTV가 보장되어, 상급지로 갈아타는 징검다리 전략을 구사하는 데 유리합니다.

4억 원짜리 주택을 구매할 경우, LTV 80%를 적용하면 3억 2천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 현금 8천만 원만 있으면 4억 원짜리 집을 살 수 있는 셈입니다. 연 3% 금리를 가정하면 월 원리금은 약 135만 원 정도가 발생합니다.

서울 송파구에 위치한 9호선 초역세권 빌라의 경우, 호가 3억 5천만 원에 전용면적 60제곱미터 이상으로 나타났습니다. 하지만 이 빌라는 지어진 지 30년이 초과되었고, 세대당 주차 대수가 0.5대에 불과하여 주차 문제가 심각할 수 있습니다.

아파트가 공산품처럼 표준화된 반면, 빌라는 호실마다 구성, 전용면적, 대지지분이 다른 '수공예품'과 같습니다. 이처럼 개별성이 강해 실거래가 이력을 찾기 어렵고, 적정 시세를 파악하는 데 어려움이 있습니다.

서울에서 4억 원 이하의 재개발 빌라는 대부분 극초기 단계에 머물러 있습니다. 조합 설립이나 구역 지정조차 되지 않은 곳이 대다수이며, 이는 코스닥 바이오 주식 투자보다 더 위험한 비상장 주식 투자에 비견될 수 있습니다. 만약 사업이 무산되면 매수자 유입이 끊겨 환금성이 현저히 떨어질 위험이 큽니다.

용산구 역세권 원룸 오피스텔이 호가 2억 9천만 원을 형성하고 있지만, 5년 전 거래가와 비교했을 때 큰 시세 차익이 없는 것으로 분석됩니다. 오피스텔은 취득세가 4.6%로 높고, 대출 이자와 물가 상승률 등을 고려하면 사실상 손해를 보고 파는 경우가 많습니다.

오피스텔 가격은 대지 지분이 작아 건물값 위주로 형성됩니다. 건물은 시간이 지남에 따라 가치가 하락하는 감가상각이 심하며, 이는 마치 자동차와 유사합니다. 따라서 오피스텔은 시세 차익을 기대하기보다는 안정적인 월세 수익을 위한 수익형 부동산에 가깝습니다.

4억 원 이하의 빌라와 오피스텔은 입지가 나쁘거나 신축 대체재가 많은 경우 거래 자체가 어려운 매물이 많습니다. 시세 차익은커녕 나중에 필요할 때 되팔기조차 어려운 경우가 대부분입니다.

현금이 부족한 상태에서 4억 원 이하의 비아파트를 구매하는 것은 권장되지 않습니다. 지금은 일과 저축, 재테크를 통해 시드 머니를 열심히 불려야 할 시기이며, 부족한 자본으로 비아파트를 사는 것은 적절치 않다는 지적입니다.

전문가들은 몇 년 더 열심히 일해 시드 머니를 모아 보금자리론을 받아 6억 원 이하 아파트로 내 집 마련을 시작하는 '징검다리 전략'을 추천합니다. 서울에는 투자 가치 있는 6억 이하 아파트가 드물지만, 경기도에는 대단지에 학교를 품은 우수한 아파트들이 많아 물가 상승률 이상의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

이번 8월 대책으로 보금자리론의 혼인 페널티 요건이 완화되어, 오는 10월부터는 부부 중 한 명의 연소득이 7천만 원 이하여도 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 이는 소득 요건이 상당히 완화된 것으로 평가됩니다.

80년대와 90년대는 주택 부족으로 어떤 주택을 구매해도 가격이 상승하던 시기였지만, 현재의 대한민국은 아파트와 빌라 시장의 양극화가 심화되었습니다. 오늘날 맞벌이 부부에게 아파트는 화려함 때문이 아니라, 육아 등 필수적인 주거 인프라를 제공하는 피할 수 없는 선택지가 되고 있습니다.