재개발은 아파트 전환 가능성만 보고 투자하기보다 사업성 분석이 우선되어야 한다.
재개발 투자는 궁극적으로 빌라가 아파트로 변모할 가능성을 보고 이루어진다.
그러나 분양 수익이 낮으면 조합원 부담이 커져 사업 진행이 지연되거나 무산될 위험이 따른다. 전영진 전문가는 낮은 분양 수익과 조합원 분담금 증가 우려 탓에 재개발 사업이 성사되기 어렵다고 지적했다.
향후 서울 재개발 시장은 이러한 사업 진행 여부에 따라 그 결과가 극명하게 갈릴 것으로 전망된다.
서울은 택지 공급이 사실상 포화 상태에 이르러 새로운 주택 공급을 위한 재개발이 필수적이라는 진단이다.
진보·보수 정권을 가리지 않고 각 구청 단위에서 재개발팀을 구성하는 등 정비 사업 추진이 활발하게 이루어지고 있다. 서울의 택지 부족 문제를 해결할 재안은 재개발뿐이라며, 주택 공급 문제가 표심과 직결되는 만큼 정비 사업 정책의 연속성이 유지될 것으로 보았다.
서울 거주자가 선호하는 양질의 아파트 공급과 수요자의 자산 수준에 맞는 주거 환경 조성이 관건이다.
서울 거주자들이 실제로 원하는 '양질의 아파트'를 공급하는 것이 중요하며, 수요자 개개인의 자산 수준에 맞는 주거 환경을 조성하는 것이 핵심이라는 의견이다. 단순히 물량만 늘리는 공급이 아니라 수요자 눈높이에 맞춘 양질의 주택이 공급되어야 한다.
재개발은 주택 공급을 목표로 하지만, 동시에 기존 건물의 멸실을 수반하여 일시적인 공급 감소 효과를 가져온다.
대규모 이주 수요가 발생하면 전세 시장 불안과 월세 전환 심화를 초래할 수 있다.
4차선 도로를 8차선으로 확장하는 과정에서 일시적으로 2차선이 되는 구간처럼, 재개발 과정에서 발생하는 일시적인 공급 부족과 가격 상승은 감내해야 할 부분이라고 전영진 전문가는 비유했다. 4차선 도로를 8차선으로 확장하는 과정에 일시적인 정체가 있듯, 주택 공급을 위한 공사 중에도 일시적인 공급 감소 효과가 뒤따른다.
신속통합기획, 모아타운 등 재개발 명칭에 현혹되기보다 해당 방식이 지역 여건에 얼마나 적합한지 현장 중심의 분석이 중요하다.
전영진 전문가는 "제발을 볼 때 무슨 방식이냐보단 그 방식이 그 지역에 맞느냐 이런 거 당연히 먼저 봐야 되겠죠"라고 조언했다.
도심 재창조와 상권 발달, 게스트하우스 조성 등 도시계획 전반을 목표로 하기에 담당 부서 또한 주택과가 아닌 도시계획 관련 부서로 배치됐다.
이 사업은 도심 재창조, 상권 발달, 게스트하우스 조성 등 다양한 도시 활성화 목표를 가지고 있다.
주거지 중심의 생활권 계획과 어긋나는 개발은 인허가 단계부터 난관에 봉착할 가능성이 높다. 그는 "제 눈의 관점에서선 역세권 활성화 대상 저게 아니에요. 그런데 역세권 활성화로 막 뭐 할 거니까 뭐 이제 빌라 가격이 뭐 1,000% 돼서 뭐 용적률이 뭐 이렇게 된 얘기를 하는 거 보면 역세권 활성화를 나중에 한번 내부 검색을 해 보시면 서울시 담당 부서가 주택과가 아니에요"라고 설명했다.
재개발 투자에는 분명한 리스크가 존재하며, 각 사업 방식(신통기획, 모아타운 등)마다 그 성격이 다르므로 메커니즘을 파악하는 것이 중요하다.
특히 권리산정기준일 확인을 가장 큰 리스크 중 하나로 꼽았으며, 사업 성공 여부는 지역의 지명도보다 수익성이 결정한다는 판단이다. 투자자는 재개발 단계별 메커니즘을 파악하고 권리 산정 기준일 등 사업 방식에 따른 리스크를 꼼꼼히 점검해야 한다.
수익성이 없는 지역은 주민 동의를 얻기 어렵기 때문에 재개발 진행이 사실상 불가능하다.
검토 결과 땅값을 0원으로 계산해도 수익이 나지 않는 지역은 유력 인사의 거주 여부보다 사업성 자체가 개발 성공의 핵심 변수다. 그는 "그런 지역들을 저희 회사에 이제 좀 개발 해 달라고 왔을 때 제가 검토를 해 보면 땅 가격을 0 잡아가 분양이 안 돼요. 주민들이 땅값을 0으로 잡아놓고 시작을 해도 수익 안 맞아지는 거예요"라고 말했다.
따라서 토지 소유 관계가 복잡하지 않고 주민 동의가 고루 나올 수 있는 지역을 선택하는 것이 중요하다고 제언했다.
최근 서울원 아이파크, 이문 아이파크 자이 등 강북권 신축 아파트 전용 84㎡ 입주권이 18억대에 거래되는 등 분양가 상승세가 두드러진다.
일반 분양 수익 기대치가 높아지면 조합원 분담금 감소로 이어져 사업성이 개선될 수 있다.
신축 아파트 가격 상승은 사업성 스프레드를 확대해 개발 가능 지역을 넓히는 기제로 작용한다. 조합원들의 기대 수익을 보장해야 주민 동의를 결집할 수 있고, 분양가 상승이 자산 가치에 대한 기대를 높이는 요소로 작용한다.
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