부동산 세제 개편안: 실거주 1주택자 부담 완화, 고가 및 비거주자 부담 증대

패널로는 부동산 강경파 이광수, 부동산 온건파 한문도 교수, 그리고 부동산 개발파 김열매 대표가 참여했습니다. 이들은 각자의 전문성과 관점을 바탕으로 개편안의 주요 내용과 시장에 미칠 영향을 심층적으로 분석하고 토론했습니다.

이번 개편안은 부동산 보유세와 양도세 부분에 대한 변화를 담고 있습니다. 이 두 가지 세금은 부동산 시장의 안정성과 공정성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.

이번 개편안의 방향성은 간단히 말해 실거주 1주택자에 대한 세금 부담을 기존보다 줄이는 것입니다. 반면, 초고가 주택을 보유하고 있거나 해당 주택에 거주하지 않는 소유자에게는 지금보다 높은 세금 부담을 지우게 됩니다. 이는 보유세의 큰 틀에서의 변화를 나타냅니다.

새로운 양도세 개편안은 비거주자의 세금 부담을 증가시키는 것을 목표로 합니다. 기존에는 양도 차익이 커질수록 감면 혜택도 커지는 구조로 인해 돈을 많이 번 사람들에게 오히려 혜택이 돌아가는 불공정 문제가 있었습니다. 이를 해결하기 위해 상한제를 도입하여 고액 양도 차익을 얻은 사람들에 대한 감면 폭을 줄이는 방향으로 정책이 추진됩니다.

이번 개편안에 따라 시가 40억 원대 고가 주택의 종합부동산세율은 다주택자 수준으로 높아집니다. 과세표준 산정 시 공정 시장 가액 비율을 높게 적용하여, 2028년까지 최대 80%까지 세율이 상향 조정될 예정입니다. 이는 고가 주택 소유자의 보유세 부담을 실질적으로 증가시키려는 조치입니다.

그동안 대한민국 부동산 정책은 1주택 보유 자체를 긍정적으로 보아 세금 감면 혜택 등을 제공했습니다. 그러나 이번 개편으로 정책 기조가 바뀌어, 이제는 단순히 집을 보유하는 것을 넘어 직접 거주하는 경우에만 혜택을 강화하겠다는 명확한 메시지를 전달하고 있습니다. 이는 앞으로 집을 소유만 할 경우 세금 부담이 커질 것임을 예고합니다. 이광수 패널은 이러한 변화가 큰 의미를 가진다고 강조했습니다.

기존에는 1주택자가 집을 보유하고 거주한 기간에 따라 양도세를 매년 8%씩 감면받아 10년 동안 거주 및 보유 시 최대 80%까지 공제받을 수 있었습니다. 이 방식은 양도 차익이 클수록 감면액도 커지는 역진적인 구조를 가지고 있었습니다. 예를 들어, 양도 차익이 20억 또는 100억 원인 경우에도 동일하게 80%를 감면받는 것은 불공정하다는 지적이 있었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 이번 개편안에서는 양도세 공제 한도를 설정하여, 감면받을 수 있는 금액에 상한선을 두었습니다. 이는 고액 양도 차익을 얻는 경우에도 세금 감면 폭을 제한하여 조세 부담의 형평성을 높이려는 목적입니다.

2027년 기준 양도 가액 32억 원, 취득 가액 12억 원으로 20억 원의 양도 차익이 발생한 경우를 보면, 공제 한도 적용 전에는 산출세액이 2억 3,600만 원이었으나, 공제 한도 적용 시 4억 원으로 증가합니다. 금액이 커질수록 증가 폭은 더 커집니다. 예를 들어, 양도 가액 75억 원, 취득 가액 25억 원으로 50억 원의 양도 차익이 발생한 경우, 2027년에는 80% 공제 적용으로 3억 원만 납부했지만, 2029년에는 13억 7천만 원을 내야 합니다. 이는 약 10억 원이 늘어나는 것으로, 공제 한도 신설이 양도세에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 보여줍니다.

첫째, 부동산 시장의 정상화를 위해 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 정책 방향을 전환했습니다. 둘째, 조세 부담의 형평성을 추구하기 위해 기존의 '역진적' 구조에서 '누진적' 구조로 전환했습니다. 셋째, 양도세 공제 한도 신설 등 새로운 정책 도입을 통해 부동산 개혁에 대한 정부의 의지를 보여주었습니다. 이광수 패널은 이러한 변화들이 이번 부동산 정책의 핵심이라고 평가했습니다.

현재 시점에서 급진적인 정책은 시장의 수용성이 떨어져 성공하기 어렵다는 입장입니다. 세금 부담만 늘어나면 누가 정책을 찬성하겠냐며, 현실적인 접근이 필요함을 강조했습니다. 정책의 성공을 위해서는 시장 참여자들의 이해와 동의가 필수적이라는 점을 지적했습니다.

과거 매불쇼 방송에서 이광수 패널은 근로소득자의 연간 총소득 대비 세금 납부 비율이 10%, 자영업자는 11.8%였음을 언급했습니다. 반면, 부동산 양도 차익에 대한 세금은 2.2%에 불과했다고 밝혔습니다. 그는 자영업자들이 다섯 배 이상의 세금을 납부하고 있는 상황에서 불로소득으로 큰 수익을 얻는 부동산 소득에 대한 세금 부담이 너무 낮다고 비판했습니다. 이번 세제 개편안은 이러한 불공정성을 해소하려는 의지를 담고 있다고 덧붙였습니다.

김열매 패널은 재산세가 너무 낮은 수준이라는 점을 언급하며, 합리화를 위해서는 양도세를 완화하면서 보유세를 올려야 한다고 주장했습니다. 그러나 이번 개편안에서 취득세, 즉 주택 구입 시 발생하는 거래세에 대한 논의가 빠졌다는 점을 문제 삼았습니다. 또한 저가 주택과 비아파트 주택(예: 빌라, 다세대주택 등)에 대한 고민도 전혀 반영되지 않은 것 같다고 덧붙였습니다. 그는 부동산 세금은 크게 사고팔 때 내는 거래세와 가지고 있을 때 내는 보유세로 나뉘는데, 거래세 중 취득세 부분이 간과되었다고 강조했습니다.

김열매 대표는 소수에게만 세금을 부과하는 정책이 '배 아파' 정책처럼 보일 수 있다고 지적하며, 이는 오히려 집 없는 국민들에게 '가장 부자에게 과세하겠다'는 시그널로 받아들여질 수 있다고 우려했습니다. 그는 선진국의 조세 흐름은 전 국민이 토지를 공유하고 있다는 전제하에 재산을 가진 모든 사람이 토지세를 내는 방식인데, 이번 정책은 이러한 보편적인 논의보다는 특정 계층에 대한 과세에만 집중하고 있다고 비판했습니다. 이는 정책의 근본적인 방향성에 대한 의문을 제기하는 것입니다.

이광수 패널은 종합적인 정책이라는 것은 단순히 세부 항목을 나열하는 것이 아니라, 전체적인 틀을 만드는 것이라고 설명했습니다. 그의 관점에서 이번 정책은 바로 '공정과 합리'라는 부동산 세제의 새로운 틀을 제시했다는 점에서 큰 의미를 가진다고 강조했습니다. 이는 세부적인 수치 변화를 넘어선 정책 철학의 변화를 의미하는 것이라고 덧붙였습니다.

이광수 패널은 일부에서 초고가 주택에만 과세하는 이유에 대해 의문을 제기하지만, 그 당위성은 명확하다고 설명했습니다. 첫째, 우리나라 집값 폭등의 진원지는 강남과 같은 초고가 지역이었습니다. 둘째, 국민들이 상대적 박탈감을 가장 크게 느끼는 지점 역시 강남 집값 상승에서 비롯됩니다. 셋째, 우리나라 자산 양극화의 근원지 또한 강남 지역이라는 점을 지적했습니다. 이러한 이유로 초고가 주택에 대한 과세는 단순히 세금 징수를 넘어 부동산 시장의 왜곡을 바로잡고 사회적 불평등을 해소하기 위한 중요한 정책이라는 설명입니다. 그는 그동안 아무도 시도하지 못했던 이러한 초고가 주택 규제를 이번 정책에서 다뤘다는 점을 강조했습니다.

최욱 진행자는 일반 국민들이 평소에 실거래가에 익숙한데, 과세표준이나 공정가액과 같은 전문 용어가 사용되면서 혼란을 겪는다고 언급했습니다. 예를 들어, 과세표준 12억 원이라는 수치는 실제 거래가에 비해 낮아 보여, '이렇게 낮은 아파트에 왜 과세를 많이 하냐'는 오해를 불러일으킬 수 있다는 것입니다. 이러한 용어의 복잡성이 정책에 대한 부정적인 여론을 형성하는 데 일조할 수 있다는 우려를 표했습니다.

김열매 패널은 과거 강남 지역을 규제했을 때 서울의 '노도강'(노원구, 도봉구, 강북구) 등 중저가 지역의 집값이 10억 원에서 15억 원으로 빠르게 상승했던 사례를 들었습니다. 강남을 누르려는 정책이 오히려 사람들에게 '내 집 하나 못 살까 봐', '지금이 마지막 기회일까 봐'라는 공포감을 심어주면서, 급한 마음에 중저가 주택으로 수요가 몰려 가격을 끌어올리는 결과를 낳았다는 분석입니다. 이는 특정 지역에 대한 규제가 전체 부동산 시장에 예측하지 못한 파급 효과를 미칠 수 있음을 시사합니다.

종합부동산세는 노무현 대통령이 도입한 것으로, 대한민국이 어려울 때 서울을 키우고 국민 세금으로 많은 기반 시설을 투입하여 서울의 가치가 높아졌습니다. 이로 인해 서울의 부동산 소유자들은 불로소득을 얻게 되었고, 서울은 지방세 수입이 많아 재정이 남는 반면 지방은 재정 부족을 겪게 되었습니다. 노무현 대통령은 서울이 '큰아들'처럼 잘 성장하여 '동생'인 지방을 도울 수 있다는 논리에서 종부세를 만들었습니다. 이는 서울에서 걷은 국세인 종부세를 지방 교부세로 전국에 나눠주어 지역 간 균형 발전을 도모하려는 좋은 취지의 정책이었다고 이광수 패널은 강조했습니다.

최근 나경원 의원이 '국민 강탈 세제 개혁', '대통령이 본인 집을 처분하자마자 국민에게 세금 철퇴를 내린 것', '조세 개혁이 아니라 닥치고 증세'라고 비판했으며, 장동혁 대표도 '국민은 폭염으로 열불 나 죽겠는데 대통령이 귀국하자마자 던진 것이 세금 폭탄', '실상은 뿌린 돈을 걷어가는 조세 강탈'이라고 비판했습니다. 하지만 실제 증세 폭은 0.3~0.4%에 불과하며, 세입자에게 세금 부담이 전가될 것이라는 비판 또한 문제점이 많은 지적이라고 반박했습니다. 이는 정책에 대한 과도한 비난이 사실과 다르다는 점을 강조한 것입니다.

이광수 패널은 부동산 정책에 대한 비난과 '악마화'가 지나치게 심해지면 국민적 수용성이 저하되고, 결국 여론에 밀려 정책이 무산될 수 있다고 우려했습니다. 과거에도 정부가 강력한 의지를 가지고 세제 개편을 추진했지만, 국회 심의 과정에서 민원이 발생하고 유예되거나 공제 항목이 추가되는 등 본래 취지가 희석되는 경우가 많았다고 지적했습니다. 이러한 정책 희석을 막기 위해서는 지금부터라도 근거 없는 비판을 원천적으로 차단하고 정책의 본래 의미를 명확히 전달하는 것이 중요하다고 강조했습니다.