부동산 세제 개편안 발표, 실거주 1주택 중심 과세 전환으로 시장 변화 예고

이번 세제 개편안의 핵심 메시지는 '실거주 1주택'이다. 정부는 실수요가 되는 곳에 주택을 소유하고, 한 채의 주택만 가지라는 개념을 강조하고 있다.

이는 주택이 투자 자산이 아닌 거주 공간으로서의 역할을 강화하려는 정부의 의도를 반영한 것으로 보인다.

새로운 세금 부담으로 인해 집을 팔아야 할 상황에 놓인 은퇴자들의 분노가 커지고 있다. 이들은 소득이 있으면 세금을 내는 것이 합당하지만, 은퇴자들에게는 주택이 소득이 아니라는 점을 지적한다.

특히 소득이 없는 상태에서 보유세가 증가하는 것에 대한 불만이 높게 나타나고 있다.

종합부동산세는 1주택 거주자에 대한 공제 혜택이 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정된다. 집값 상승분을 고려하여 14억 원까지는 세금을 내지 않아도 되도록 기준점이 높아졌다.

반면, 정부가 유도하는 1주택 개념과 다른 선택을 한 다주택자의 경우 공제 규모가 12억 원이 아닌 9억 원으로 축소된다. 그동안 세금이 부과되지 않았던 부분에 대해 일정 부분 세금을 부담하고, 양도 차익에 대해서도 세금을 내도록 바뀌는 개념이다.

고금리 시대에도 불구하고 '똘똘한 한 채' 붐으로 상승했던 고가 주택에 대한 세율이 강화된다. 과거 30억 자산가가 부담하는 세금이 다른 나라에 비해 낮은 수준이었던 점을 고려하여 조정이 이루어진다.

이는 고가 주택의 자산 가치가 단기간에 크게 부풀어 오른 것에 상응하는 부담을 부과하려는 의도가 담겨 있다. 특히 고가 주택의 경우 절대적인 세금 부담이 크게 다가올 수 있는 수준으로 조정됐다.

양도소득세의 경우, 자산 상승으로 인한 차익을 불로소득으로 보고 과세하는 조세 원칙에 따라 장기보유 특별공제에 한도가 신설된다. 이전에는 장기 보유 시 공제 금액에 한도가 없었으나, 이제는 공제 한도가 10억 원으로 규정된다.

이는 장기간 주택을 보유하고 거주하며 자연스럽게 발생한 상승분으로 인정될 수 있는 한도를 10억 원으로 정하고, 그 이상에 대해서는 과세하겠다는 개념으로 변경된 것이다.

새로운 세금 부담이 커지면서 유예 기간 동안 주택을 매도하는 장기 보유자들이 증가할 것으로 예상된다. 현재 처분하지 않으면 2년 후에 세금을 7~8억 원 더 내야 하는 상황이라면, 지금 매도하여 해당 금액을 고스란히 가져가는 것이 본인에게 유리한 판단이 되기 때문이다.

일부 보유자들은 정부의 정책에 대한 불만을 표하지만, 실질적인 재산상의 이득을 고려하여 매도를 선택하는 경향이 강해질 것으로 보인다.

장기 거주 특별공제 제도는 즉각적인 변경으로 인한 혼란을 막기 위해 과도기적으로 운영된다. 내년까지는 현행 제도가 유지되며, 2028년부터는 보유 기간에 대한 공제 혜택이 절반으로 축소된다.

과거 40%까지 공제되던 보유 기간 혜택은 20%로 줄어들고, 2029년부터는 보유에 대한 40% 혜택이 완전히 사라진다. 다만, 거주 기간에 대한 공제는 매년 4%씩 10년간 40%에서 매년 8%씩 8년간 80%로 확대되어, 실거주를 유도하고 실수요자만 시장에 참여하도록 하는 정책 방향을 담고 있다.

이번 세제 개편안의 영향은 고가 주택이 밀집한 지역에서 더 크게 나타날 것으로 예상된다. 평균 30억 원 이상 되는 주택이 많은 단지들은 특히 큰 영향을 받을 수밖에 없다.

보유세 강화와 함께 시간이 지남에 따라 양도세 부담도 커지는 구조이므로, 이러한 지역들의 세금 부담은 더욱 증가할 것으로 전망된다.

고령의 1주택자 중 고가 주택을 소유한 이들은 세제 개편으로 인해 고민이 깊어지고 있다. 이들은 과거 장기 보유 시 세제 혜택이 많았으나, 이제 그 혜택이 줄어들고 양도세 장기보유 공제 한도가 10억 원으로 축소되기 때문이다.

이로 인해 주택을 팔아야 할지, 아니면 세금 부담을 감수하고 더 보유해야 할지 기로에 서 있는 상황이다.

강남 지역의 경우, 세제 개편으로 인한 부담에도 불구하고 매물이 무조건 시장에 쏟아져 나오지는 않을 것으로 보인다. 이 지역의 향후 투자 가치와 미래 자산 가치를 고려했을 때, 세금 부담을 조금 더 하더라도 계속 보유해야 할지 팔아야 할지 셈법이 복잡해지는 상황이다.

단순히 세금 문제만을 가지고 매도를 결정하기 어려운 특수성이 존재한다.

이번 부동산 세제 개편안의 핵심은 실거주 중심의 과세 체계로의 전환이다. 정부는 '집은 사는 것(Buying)이 아니라 사는 곳(Living)'이라는 원칙을 강조하며, 거주 중심의 주택 시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다는 방침이다.

이는 주택의 투기적 성격을 완화하고 실제 거주 목적의 주택 소유를 장려하기 위한 정책 목표를 담고 있다.

세제 개편안이 확정되기 전, 고가 주택 소유자들은 종부세와 양도소득세 부담 때문에 주택 처분, 보유, 증여 등 다양한 선택지를 놓고 고민하고 있다. 아직 고가 주택을 처분하기에는 시기상조라고 판단하는 분위기다.

이에 따라 개편안이 확정되면 고가 주택에 대한 본격적인 움직임이 있을 것으로 보이며, 현재는 비교적 부담이 적은 저렴한 매물들이 시장에 나오고 있는 상황이다.

이번 세제 개편안은 전세 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 집주인들이 실거주를 선택하면서 전세 물량이 감소하고, 이는 전세값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.

실제로 한 단지에 1천 세대가 넘는 아파트에서도 전세 물량이 극히 드물어 경쟁이 치열한 상황이 이미 나타나고 있으며, 개편안이 현실화되면 이러한 현상이 더욱 심화될 것이라는 전망이 나온다.

정부의 의도는 1주택자를 늘리고 투자 목적 주택의 가격을 낮추는 것이지만, 현실에서는 다른 결과가 초래될 수 있다는 우려가 있다. 실거주 전환을 위해 서울로 들어오려는 사람들이 늘면서 기존 전세 거주자들이 밀려나고, 이는 결국 전세값 상승으로 이어질 수 있다.

정부의 정책적 목표와 실제 시장에서 발생하는 현상 간에 괴리가 발생할 가능성이 제기된다.

시민들은 정책이 계속 바뀌는 것에 대한 불확실성을 가장 우려하고 있다. 현재까지는 대출 부담이 불리하거나 불공평하다고 크게 느끼는 부분은 없지만, 명확한 가이드라인이 제시되어 정책의 예측 가능성을 높여주기를 바라는 목소리가 나온다.

불확실성이 줄어들면 시장 참여자들이 더 합리적인 의사결정을 내릴 수 있을 것이라는 기대가 있다.

세제 개편안 발표 이후 실제로 시장에 매물이 증가하는 현상이 나타나고 있다. 또한, 초고가 주택에 대한 선호도는 떨어지는 반면, 세제 구간 내의 20~30억 대 주택들은 오히려 가격이 오르는 현상이 벌어지고 있다는 이야기도 나온다.

이는 새로운 세금 정책이 주택 시장 내 특정 가격대의 수요와 공급에 차등적인 영향을 미치고 있음을 시사한다.

매물이 많이 증가했음에도 불구하고 시장에서 실제 거래가 활발하게 이루어지지 않는 이유는 '관망세'로 설명된다. 특히 수십억 원을 호가하는 고액 주택의 경우, 실질적인 수요층이 매우 한정적이기 때문에 거래가 부진할 수밖에 없다.

이러한 현상은 일시적일 수 있지만, 고가 주택 시장의 특성을 반영하는 것으로 해석된다.

올해 금리 인상이 본격화되었음에도 불구하고 대출 수요가 폭발적으로 증가하는 현상이 나타났다. 많은 사람들이 지금이 마지막 기회라고 판단하고 대출이 앞으로 더 조여질 것을 우려하여, 가능한 대출을 활용해서라도 시장에 진입하려 했다.

이러한 심리 때문에 일부 은행에서는 대출 문이 조기에 마감되는 상황까지 발생했다.

고금리 시대에도 불구하고 고정형 대출 대신 변동형 대출을 선택하는 사람들이 늘었다. 20~30년간 동일한 금리가 적용되는 고정형 대출은 리스크가 감안되어 변동형보다 금리가 높게 설정되기 때문이다. 현재 고정형 주택담보대출의 상단은 7.5% 수준인 반면, 변동형은 6.38% 수준이다.

이러한 변동형 대출의 선호는 단기적인 금리 부담을 줄이려는 선택으로 보이지만, 향후 추가 금리 인상 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

2029년부터는 보유세 부담이 더욱 현실화될 것으로 예상된다. 과거에는 주택 보유에 따른 비용 부담이 크지 않았지만, 이제는 보유세가 현실화되면서 집을 처분하기 전까지 들어가는 비용 자체가 상승한다는 것을 전제로 주택 관련 판단을 해야 한다.

이는 주택 소유에 대한 비용 인식을 변화시키고, 장기적인 보유 전략에 영향을 미칠 것으로 보인다.