부촌 패러다임 변화: 한강변이 강남 대체

이제 강남 3구 시대가 끝나고 한강 시대가 도래했다. 강남 3구가 영원한 부촌이라는 생각은 잘못됐다. 강북의 한남과 성수 지역이 10년 후에는 강남을 압도할 전망이다. 미래 부동산 가치의 핵심은 한강 조망 여부가 될 것이다.

이 중 압구정은 잠재적 가치 1위로 평가됐다. 성수 지역은 77층 규모의 1만 세대 단지가 형성 중이며, 한남은 1만 3천 세대 규모의 대형 재개발지로 주목받는다.

특히 압구정은 유일하게 200억 원 달성 가능성이 언급됐다. 이러한 가격 상승은 한강 조망권과 신축 프리미엄에 따른 것으로 분석된다.

자양 4동의 빌라 시세는 이미 25억 원을 기록하며 급부상했다. 특히 모아타운이 포함된 자양 2동은 7,000세대가 넘는 대규모 단지로, 향후 80억 원까지 성장할 가능성이 있는 곳으로 평가된다. 자양동은 한강변 7대장 입지에 포함될 정도로 미래 가치가 높다고 강조됐다.

반포가 2위, 한남이 3위, 성수가 4위로 그 뒤를 이을 것으로 보인다. 반면 한강 조망이 어렵거나 한강과 거리가 먼 지역들은 시세 순위가 하락할 것으로 예상됐다. 헬리오시티는 19위, 아시아선수촌은 20위로 평가됐다.

부촌의 입지 공식은 철저하게 한강에서 가까운 곳으로, 특히 압구정, 한남, 성수, 반포와 붙어 있는 곳이 진짜 부촌이다. 북쪽, 서쪽, 동쪽, 남쪽으로 갈수록 입지 가치는 하락하는 경향을 보인다. 한강 조망이 되지 않더라도 한강과 가까운 위치 자체가 중요하다고 강조했다.

마용성광(마포, 용산, 성동, 광진)과 같은 서울 핵심 지역은 구역 지정 임박 단계나 초기 단계에 진입하는 전략이 필요하다. 빌라 비율이 60% 이상인 지역을 주목해야 한다. 반면 성남, 광명 등 서울 강남 3구보다 경제력이 낮은 지역은 사업시행인가나 관리처분 단계에서도 진입이 가능하다고 분석했다. 핵심 지역은 사업시행인가 이후 진입 시 권리산정 및 가격 부담이 커진다고 설명했다.

따라서 한강변 구역 지정이 임박한 지역이나 빌라 비율이 높은 곳에 투자할 때 이 점을 반드시 고려해야 한다. 실거주 의무로 인해 투기 수요를 제한하고 실거주 목적의 투자를 유도하는 정책이다.

아파트 투자(6억~10억 원 매입)는 10년 후 약 4억 원의 순수익이 예상되나, 재개발 투자(3억~6억 원 갭투자)는 마용성광 한강 라인 중심의 경우 15억 원의 순수익이 가능하다고 분석했다. 자양동 등 저평가 지역은 향후 50억 원까지 가치 상승 잠재력이 언급됐다. 재개발 투자가 동일 투자금 대비 더 높은 수익을 기대할 수 있다고 강조했다.

신속통합기획은 약 12년, 역세권 재개발 및 장기전세는 12년에서 15년 정도가 걸리는 것으로 나타났다. 사업 방식에 따라 사업 완료까지의 기간에 차이가 있어 투자 시 고려해야 할 부분이다.

첫째, 주변 아파트 시세가 30억 원대 이상인 곳을 권장한다. 둘째, 빌라 노후도가 높고 대지 지분율이 50%를 초과하는 지역이 필수다. 셋째, 조합원 동의율이 60%에서 70% 이상을 목표로 해야 한다.

향후 10년 수익률 1위 예상 지역은 자양동으로, 현재 10억 원대에 투자해도 50억 원의 가치를 기대할 수 있다고 분석했다. 용산 지역은 서계, 청파, 원효로 일대에 2만 세대 규모의 개발이 예정되어 있어 주목된다. 마포와 동작 지역은 역세권 장기전세와 신속통합기획 구역이 다수 포진해 있어 가치 상승이 기대된다. 이들 지역은 서울의 주요 개발 계획과 연계되어 미래 가치가 높게 평가된다.

강남 3구의 재개발은 비교적 속도가 느리게 진행되고 있다. 방배와 반포는 진행 중단 상태이고, 논현은 공공 재개발로 전환됐다. 영등포 지역은 신길뉴타운을 중심으로 준공업지역 도시재생 활성화 사업이 활발하게 추진되고 있다. 강남은 삼성, 개포 등 지역별로 진행 상황이 다르다고 설명했다.

2013년과 현재를 비교하면 강남 아파트 가격은 7억~9억 원 수준에서 현재 40억~50억 원으로 크게 상승했다. 마용성광 지역에서도 3억~5억 원의 갭투자로 높은 수익을 달성할 수 있었던 사례를 회상했다. 과거의 가격 변화를 통해 현재의 소액 투자가 미래에 높은 수익률로 이어질 수 있음을 강조했다.