도심 공원, 개발 대신 미래 자산으로

김영민 서울시립대 조경학과 교수는 19세기 중반에 조성된 센트럴 파크 모델이 21세기에도 여전히 적절한지에 대해 물음표를 던졌다. 도심의 대규모 부지를 미래 세대를 위해 비워두는 방식이 현재에도 유효한지는 논란의 여지가 있다는 설명이다.

그러나 그는 뉴욕의 센트럴 파크가 현재 도시의 중요한 자산으로 활용되고 있음을 지적하며, 장기적인 관점에서의 가치를 강조했다.

김영민 교수는 도심 공원의 가치를 경제 효율만으로 평가하면 안 된다고 주장했다. 공원 조성이 가져오는 환경적, 기후적, 사회적 혜택이 단기적 개발 이익보다 크다는 설명이다.

그는 뉴욕 센트럴 파크 사례를 들어, 도심 한가운데 대규모 부지를 비워두는 것은 미래를 위한 중요한 자산 확보 차원이라고 강조했다.

뉴욕 내부에서도 센트럴 파크를 주택 공급을 위해 개발하자는 논의는 있었지만, 결국 엄청난 반대에 부딪혔다고 김영민 교수는 전했다. 기후 변화와 환경적 영향에 대한 종합적인 고려와 사회적 합의가 우선시되었기 때문이다.

이는 대규모 도심 공원의 보존이 단순히 물리적 공간의 문제를 넘어, 사회적 가치와 미래 세대를 위한 투자라는 인식이 자리 잡았음을 시사한다.

김영민 교수는 군 기지 이전 부지를 공원화하는 다양한 해외 사례들을 분석하며 성공과 실패 사례가 공존한다고 밝혔다. 특히 미국 캘리포니아 얼바인의 '오렌지 카운티 그레이트 파크' 사례를 예로 들며 민간 개발 주도 방식의 공원화 사업이 부작용을 겪을 수 있음을 경고했다.

이는 용산공원과 같이 대규모 군 기지 이전 부지를 공원화할 때 민간 개발의 수익 논리에 잠식되지 않도록 신중한 접근이 필요함을 시사한다.

수익 논리가 강하게 작용한 공원 개발 사업에서는 공공의 목적이 퇴색되는 사례가 발생했다. 김영민 교수는 개발사가 수익을 내기 위해 공원 내 유료 아레나나 스포츠 시설 등을 도입하여 모두가 자유롭게 쓸 수 없는 공간으로 변질된 경우를 언급했다.

이는 공원의 공공성이 단순한 홍보 수단으로 역전되는 상황으로, 결과적으로 공원이 특정 계층이나 사용자에 의해 사유화될 위험성을 내포한다.

공공 기여 시설의 인허가는 공공 사용을 전제로 하지만, 실제 운영에서 수익성이 강조되면 본래 취지와 다른 결과로 이어질 수 있음을 보여준다.

한강변 아파트 단지에 조성된 조경 및 편의시설의 공공성 문제도 제기됐다. 이들 시설은 공공이 사용 가능한 조건으로 인허가를 받았지만, 실제로는 거주민의 전유물처럼 인식되는 경우가 많다는 지적이다.

김영민 교수는 직접 답사를 통해 "남의 집 앞마당 가는 느낌이 든다"고 표현하며, 심리적 거리감으로 인해 일반 시민들이 자유롭게 이용하기 어렵다는 점을 강조했다. 이는 공공 기여 시설이 형식적으로는 개방되었지만, 실질적인 접근성 측면에서는 한계를 가질 수 있음을 보여준다.

캐나다 토론토의 다운스뷰 파크는 전체 면적 243만㎡ 중 절반을 개발 용지로, 절반을 공원 조성 부지로 활용하는 모델을 채택했다. 용산공원 부지와 유사한 규모의 이곳은 캐나다 공군 기지였던 활주로 부분에 대한 대규모 개발 논란을 겪었다.

이 모델은 개발 수익을 공원 조성 및 관리에 재투자하는 구조를 가지고 있으며, 이를 통해 공원의 지속적인 유지와 발전을 도모하는 방식을 취한다.

2023년 다운스뷰 파크는 프레임 재설계를 통해 공원 본체 부지는 절대 개발 대상에서 제외한다는 원칙을 확립했다. 대신 정부가 공원 외곽 부지를 개발 용지로 제공하여 개발 면적을 늘리되, 개발 부지 내 녹지 확보를 통해 공공성을 높이는 방향으로 정책을 변경했다.

그러나 개발지가 공원 외곽에서 안쪽으로 침범하는 형태로 계획되면서 공원 접근성 논란이 불거지기도 했다. 이는 공원 본연의 가치를 지키면서도 개발 이익을 활용하려는 복합적인 접근이 필요함을 보여준다.

샌프란시스코의 프레시디오 공원은 연방정부로부터 15년 내 재정 자립 100%를 달성하지 못하면 개발하겠다는 강경한 조건을 제시받았다. 이는 미국 내에서도 유례를 찾기 어려운 강력한 조건으로, 국립공원 공단조차 유지관리비 문제로 등재를 거절할 정도였다.

이러한 배경 속에서 프레시디오 공원은 자체적인 수익 모델을 찾아야 했고, 이는 '사람이 사는 공원'이라는 독특한 모델로 이어졌다.

프레시디오 공원은 "공원을 만들기 위해 사람이 살아야 한다"는 독특한 논리를 바탕으로 '사람이 사는 공원' 모델을 성공적으로 구현했다. 이는 공원 부지를 잘라 주택을 공급하는 것이 아니라, 기존 시설을 수선하여 공공 임대 주택이나 호텔로 활용함으로써 공원 운영 자금을 마련하는 방식이다.

모든 개발 수익은 공원 조성과 관리에 전액 재투자되며, 이를 통해 공원의 지속 가능성을 확보하는 것이 핵심이다.

이 모델은 연간 1억 5천만 달러 규모의 매출을 발생시키고, 매년 2천만 달러 정도의 수익을 공원 개선에 재투자하며 100%를 넘는 재정 자립을 달성했다. 이는 공원과 주거가 상생하며 공공성을 유지하는 혁신적인 사례로 평가받는다.

프레시디오 공원은 연간 1억 5천만 달러 규모의 매출을 올리며, 매년 2천만 달러 정도의 순수익을 창출한다. 이 수익은 1,900호에 달하는 임대 시설 등에서 나오며, 공원 전체의 지속적인 개선과 관리에 전액 재투자된다.

이는 공원 부지 내 수익 창출 시설을 통해 재정 자립을 달성하고, 나아가 공원의 가치를 높이는 선순환 구조를 만들어내는 성공적인 사례로 꼽힌다.

이러한 모델은 용산공원에도 적용될 수 있는 시사점을 제공하며, 공공성을 훼손하지 않으면서도 재정적 지속 가능성을 확보하는 방안을 모색할 수 있게 한다.

용산공원 부지는 네모 반듯하지 않고 울퉁불퉁하며 쐐기형으로 파고 들어가는 불규칙한 형태를 띠고 있다. 김영민 교수는 공원 부지가 국립중앙박물관과 국방부 부지와 바로 붙어 있으며, 그 아래에도 아직 반환되지 않은 벙커가 있는 공원 부지가 존재한다고 설명했다.

이러한 불규칙한 형태에 주거 단지가 공원 외곽이 아닌 내부를 관통하는 형태로 들어설 경우, 공원의 연속성이 단절되고 경관이 훼손될 우려가 크다.

방위사업청 및 군인 아파트 부지는 남산 접근성이 높아 고층 개발 시 남산 조망을 가릴 가능성이 크다. 과거 외인 아파트 철거 사례에서 보듯이, 남산 조망권 보호는 서울의 중요한 경관 원칙으로 자리 잡았다.

김영민 교수는 시뮬레이션 결과 해당 지역에 고층 건물이 들어설 경우 밀도가 그렇게 많이 올라가지 못할 것이며, 이는 다시 남산을 가리는 거대한 구조물이 들어서는 것과 같다고 지적했다.

따라서 용산공원 주변 고층 개발은 도시 전체의 경관을 훼손할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요하다.

서울의 1인당 녹지 면적이 16~18㎡로 뉴욕보다 높다는 주장은 수치적 착시를 일으킬 수 있다. 이 수치에는 북한산과 같은 산악 지형이 포함되어 있어, 노약자나 어린이가 공원처럼 이용하기 어려운 녹지가 상당 부분을 차지하기 때문이다.

김영민 교수는 등산을 작정하고 가야 하는 산악 지형을 공원 접근성으로 보기는 어렵다고 지적하며, 자치구별 녹지 면적 격차가 최대 15배에 달하는 현실을 꼬집었다. 이는 단순히 전체 녹지 면적을 늘리는 것보다 시민들이 실질적으로 이용할 수 있는 녹지 공간을 확보하는 것이 중요함을 보여준다.

아파트 단지 내 조경은 해당 단지의 사유지이며, 외부인의 이용이 제한적이다. 김영민 교수는 "옆 단지가 새로운 단지가 들어서서 좋은 놀이터도 있는데, 옆 동네 애들이 이용하기는 매우 어렵다"고 지적하며, 이는 단지 거주민만을 위한 어메니티(편의시설)일 뿐 공공재로 보기 어렵다고 강조했다.

대규모 공원이 제공하는 기후 변화 대응, 생물 다양성 보전, 그리고 모든 시민에게 개방된 공공적 가치와는 본질적으로 다르다는 설명이다.

따라서 주택 단지 내 녹지 확충만으로는 대규모 공원이 가진 공공적 가치를 대체할 수 없으며, 용산공원과 같은 대규모 도심 공원의 필요성이 더욱 부각된다.

용산공원 부지 개발을 통한 주택 공급 외에, 차량 기지나 고속도로 인터체인지 상부 공간을 활용하는 입체적이고 창의적인 주택 공급 대안이 제시되었다. 김영민 교수는 대규모 단일 부지 확보가 어려운 상황에서 분산형 입체 개발이 필요하다고 강조했다.

신내 인터체인지 상부 공공주택 사례를 들며, 경부고속도로 및 철도 지하화 후 상부 덮개 개발 등 다양한 방안을 제안했다.

이는 기존 도시 공간을 효율적으로 활용하여 주택 문제를 해결하고, 동시에 용산공원과 같은 핵심 녹지 공간을 보존할 수 있는 가능성을 보여준다.