부동산 세제 개편, 거주 중심 전환…가을 전월세 대란 오나

이재명 정부는 부동산 세제 개편안을 통해 보유세와 양도세 등 세금 체계를 '보유 중심'에서 '거주 중심'으로 전환하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 주택을 단순한 투자 자산이 아닌 거주의 개념으로 바라보는 이재명 대통령의 정치 철학이 강하게 반영된 결과입니다. 하지만 지나치게 복잡한 규정과 잦은 개정은 시장 참여자들에게 혼란을 야기하고 예측 가능성을 떨어뜨릴 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

새로운 세제 개편은 비거주 주택에 대한 세금을 가혹하게 부과함으로써 다주택자들에게 실거주 전환을 사실상 강요하는 결과를 낳을 것으로 보입니다. 현재 전월세 시장의 상당 부분을 차지하는 비거주 주택들이 실거주 주택으로 전환될 경우, 시장에 공급되는 전월세 매물은 급격히 감소할 가능성이 큽니다. 이는 다가오는 가을 이사철에 전세 매물 부족 현상을 심화시키고 전세 대란으로 이어질 수 있다는 전망이 나옵니다.

양도소득세 장기보유특별공제의 개편은 비거주 주택 소유자들에게 종부세보다도 더 큰 세금 부담으로 작용할 것으로 분석됩니다. 기존에는 주택을 오래 보유할수록 세금 혜택이 컸지만, 이번 개편안은 거주하지 않는 주택에 대해서는 보유 기간에 따른 공제 혜택을 대폭 축소합니다. 사실상 장기보유특별공제가 '장기거주특별공제'로 성격을 바꾸면서, 공제 혜택을 받기 위해서는 주택에 직접 거주해야 하는 의무가 강화된 셈입니다.

과거에는 10년 이상 주택을 보유할 경우 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있어 수억 원의 세금을 절감할 수 있었습니다. 김대호 박사는 이재명 대통령이 1997년에 구매한 아파트를 27억 5천만 원에 매각했다는 보도 사례를 언급하며, 기존 장특공제 적용 시와 비적용 시의 세금 차이가 막대함을 강조했습니다. 이러한 사례는 장특공제가 주택 양도 시 세 부담에 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여줍니다.

2029년부터는 양도차익에 대한 장기보유특별공제 한도가 10억 원으로 설정될 예정입니다. 이는 과거 인플레이션에 대비한 제도의 취지와는 달리, 10억 원을 초과하는 양도차익에 대해서는 공제 혜택을 사실상 소멸시키는 조치입니다. 한도가 설정되면 고액의 양도차익이 발생하는 경우 기존보다 훨씬 많은 세금을 부담하게 될 전망입니다.

장기보유특별공제 한도가 10억 원으로 제한되면서, 수백억 원대의 자산가들은 큰 타격을 받을 것으로 보입니다. 과거에는 수십억 원까지 공제받을 수 있었던 고액 자산가들도 이제 10억 원 초과분에 대해서는 세금을 전액 납부해야 합니다. 이는 고액 자산가들의 세 부담을 급증시키고, 다주택자들의 실거주 전환이나 매도 압박을 가중시키는 요인으로 작용할 것입니다.

비거주 주택에 대한 세금 폭탄 정책은 지방 거주자가 서울에 주택을 보유하고 있던 경우, 해당 주택으로 실거주를 전환하게 만들 수 있습니다. 이러한 현상은 서울로의 인구 집중을 심화시키고, 겉으로는 주택 공급이 늘어나는 것처럼 보이지만 실제로는 서울 내 전세 매물 감소로 이어질 수 있습니다. 결과적으로 서울 주택 공급량의 실질적인 증가 효과는 미미하며, 오히려 전세난이 가중될 가능성이 높습니다.

전세 세입자들의 계약갱신청구권은 주인이 실거주를 목적으로 할 경우 무력화될 수 있습니다. 이러한 점은 비거주 주택 소유자들의 실거주 전환 유도 정책과 맞물려 전세 매물 감소에 더욱 큰 영향을 미 미칠 수 있습니다. 또한, 재건축·재개발 등으로 인한 기존 주택의 철거는 일시적으로 전세 공급을 더욱 줄여 전세 시장의 불안정성을 심화시킬 것입니다.

부동산 가격은 결국 시중 유동성, 즉 전체 통화량과 주택 공급량에 의해 결정된다는 분석이 나왔습니다. 시중에 돈이 풍부하게 공급될 경우, 대출 규제만으로는 수요를 억제하고 집값 하락을 유도하는 데 한계가 있다는 지적입니다. 정부의 공급 확대 정책이 동반되지 않으면 유동성 증가분만큼 집값이 오를 수밖에 없다는 것입니다.

최근 5년간 서울 수도권의 주택 공급 물량은 사상 최저치를 기록했습니다. 2022년 이후 급격한 금리 인상과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기로 인해 많은 건설업체들이 도산하고 신규 주택 착공이 줄었기 때문입니다. 윤석열 정부 초기에 공급 환경이 제대로 조성되지 않은 데다 문재인 정부의 공급 정책 부진이 이어지면서 공급 절벽 현상이 심화되었습니다. 특히 레고랜드 사태는 PF 시장에 큰 충격을 주어 건설업계의 자금 조달을 더욱 어렵게 만들었습니다.

이재명 정부의 8.3 부동산 대책은 서민 주거 안정 등 선한 의지를 담고 있지만, 일부 정책은 현실성이 부족하다는 비판이 제기됩니다. 특히 장기보유특별공제 개악은 주택 시장에 큰 혼란을 야기할 수 있는 부분으로 지목됩니다. 무주택자는 물론 유주택자들도 변화하는 세제 환경에 맞춰 자산 교환이나 투자 전략 변경 등 적극적인 대책 마련이 필요하다는 제언입니다.

정부의 적극적인 공급 확대 의지는 부동산 문제 해결에 긍정적인 신호로 평가됩니다. 그러나 과거 여야를 막론하고 정부가 발표한 공급 대책이 약속대로 실현된 사례는 드물었습니다. 태릉과 과천 등 주요 공급 예정지에서 지역 주민들과의 갈등이 여전히 해결되지 않고 있어, 이러한 난제를 어떻게 극복하고 실질적인 공급으로 이어갈지가 관건입니다.

윤석열 정부 시절 중단되었던 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 제도가 부활한 것은 긍정적인 조치로 평가됩니다. 하지만 주거 복지 차원에서 민간 건설사들이 적극적으로 주택 공급에 참여할 수 있도록 대폭적인 유인책 마련이 필요합니다. 서울뿐만 아니라 지방의 균형 발전을 위해서도 민간 참여를 유도하는 정책이 중요합니다.

정부의 공급 대책이 실질적인 효과를 내기 위해서는 시장의 신뢰를 얻는 것이 중요합니다. 정부 발표만으로는 시장의 반응이 시큰둥할 수 있으며, 주택 공급이 확실히 늘어날 것이라는 강력한 신호가 있어야 수요 억제 효과가 나타납니다. 민간이 주도적으로 주택을 지을 수 있는 제도적 뒷받침과 인센티브가 핵심입니다.

경제학자 프리드만의 이론에 따르면, 결국 자산 가치 상승의 근본 원인은 통화량 증가에 있습니다. 시중에 돈이 많이 풀리면 자산 가치는 자연스럽게 올라가게 됩니다. 피셔의 교환 방정식(MV=PT) 역시 화폐 가치가 통화량 변화에 따라 변동함을 보여주며, 전국적 관점에서 통화량 증가율이 물가 상승률을 결정하는 중요한 요소임을 시사합니다.

은행 대출 규제는 또 다른 형태의 버블과 신용 대출 증가를 유발할 수 있습니다. 은행이 대출을 억제해도 시중의 돈은 다른 방식으로 풀리면서, 오히려 담보 없는 신용 대출이나 주식 시장 버블, 레버리지 대출 등 부작용을 낳을 수 있습니다. 또한, 정부 주도의 대출 통제는 금융 산업 발전을 저해하며, 경제학적 역사상 세금으로 집값을 성공적으로 잡은 전례는 거의 없다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.

역사는 평균적으로 같은 속도로 변화하지 않으며, 평온한 시기와 급격한 변화의 시기가 반복됩니다. 보통 99년은 평온하지만 1년 정도의 급격한 변화가 나머지 99년의 운명을 좌우한다고 합니다. 현재는 트럼프의 관세 정책, 각자도생의 시대, AI와 반도체 산업의 대변화 등 급변하는 경제 질서 속에 놓여 있습니다. 돈의 질서가 바뀌고 있는 엄중한 시기인 만큼, 이러한 변화를 이해하고 활용하는 것이 중요하다고 강조됩니다.