“대출 때문에 갈아타기 못 해요”

현재 시장에서 1주택자들이 갈아타기를 희망하지만 현실적으로 불가능하다는 목소리가 높다. 시장이 상승세에 있을 때 정부가 규제를 강화하는 경향을 보여왔으며, 이는 집값 상승세를 억제하기 위함이다. 본래 상승장에서는 자산 가격이 오르므로 갈아타기가 쉽지 않다.

특히 대출 한도 확대는 갈아타기의 핵심적인 열쇠로 작용하는데, 이는 상위 지역으로 이동하려는 경우 대출 의존도가 높아지기 때문이다. 대출 규제가 완화되어야만 실질적인 갈아타기가 가능해진다는 설명이다.

첫째는 정책적으로 집값을 부양하려는 의지가 있을 때이며, 둘째는 집값 하락이 과도하여 시장을 방어해야 할 필요성을 느낄 때다. 이 두 가지 조건 중 하나가 충족될 때 정부는 부동산 규제 완화 카드를 꺼낼 수 있다.

부동산 건설업은 국내총생산(GDP)에서 높은 비중을 차지하며, 신규 건설 및 분양 활동을 통해 경제 순환에 중요한 역할을 한다. 건설업의 침체는 단순히 특정 산업의 문제를 넘어, 민생 경제 전반에 심각한 위기를 초래할 수 있다. 이에 정부는 건설업 경기를 주시하며 정책을 수립하는 경향이 있다.

집값 상승세를 추가적으로 억제해야 할 필요성이 크기 때문에, 현 시점에서 갈아타기는 현실적으로 매우 어렵다는 것이 전문가의 분석이다. 따라서 현 상황에서는 규제 완화를 기대하기 어렵다는 전망이 지배적이다.

부동산 투자는 농사와 비슷하여, 하락장에서 좋은 물건을 매수하는 것이 '모내기'에 비유된다. 지금의 상승장은 하락장에서 미리 갈아탄 사람들이 그 과실을 따는 '추수'의 시기이다. '모내기'가 없는 상태에서는 '추수'를 기대할 수 없으므로, 현재 상승장에 진입하려는 것은 이미 늦었다는 인식이 강하다.

현재 정부는 '큰 정부'를 지향하며 국가 재정을 통해 시장에 돈을 풀고 있다. 이는 삼성전자, 하이닉스 등 주요 기업들의 대규모 수익 창출과 맞물려 한국 시장의 유동성을 전반적으로 확대시키는 효과를 낳는다. 특히 정부의 AI 투자 등 정책적 자금 공급이 이어지면서 시장에 풀린 유동성은 결국 부동산 시장으로 유입되어 가격 상승을 견인하는 구조를 만들고 있다.

빌라나 오피스텔 등 비아파트 공급은 아파트 수요를 대체하기에 한계가 명확하다. 건설 경기 침체로 인해 민간 공급자들도 주택 건설을 기피하고 있어, 아파트 공급 확대는 더욱 어려워질 전망이다.

정부는 3기 신도시 보상 절차를 가속화하고 공사 속도를 높여 공급 시기를 앞당기려는 방향으로 정책을 조율하고 있다. 이와 같은 노력에도 불구하고, 시장 안정세는 빨라야 2030년에서 2032년 사이가 될 것으로 예상된다.

강화된 대출 규제로 인해 갈아타기는 과거보다 훨씬 큰 비용 부담을 안겨주고 있다. 갈아타기를 고려한다면 상위 1.5배 가격대의 주택을 목표로 삼고, 양도세, 취득세, 인테리어 비용 등 거래 비용을 면밀히 고려해야 한다. 현재 아파트를 직접 매수하기 어려운 상황이므로, 주식이나 코인 등 부동산 외 자산 투자를 통해 현금 자산을 마련하는 것이 더욱 중요해졌다.

하락장에서는 내 집값이 빠지더라도 다른 집값도 함께 빠지므로, 이때 규제 완화 시기를 이용하여 비축해둔 자금과 기존 주택 매각 대금으로 다시 한번 '모내기'를 할 수 있다. 이러한 '모내기' 후 '추수'(수익 실현)까지는 보통 1년에서 5년 정도의 시간이 소요되며, 현재 상승장에서 과감한 결단 없이는 다음 기회를 잡기 어렵다는 점을 명심해야 한다.