2026년 세제개편안, 집값 안정보다 전월세 대란 부를까

대통령실은 부동산 시장 시세를 직접 낮추려는 것이 아니며, 공정하고 올바른 방향으로 시장을 운영하려 한다고 밝혔다. 이는 정부가 집값 자체를 잡으려는 시도는 하지 않겠다는 입장으로 해석된다. 김학렬 소장은 이러한 기조가 결과적으로 시세 상승을 용인하는 것임을 지적하며, 정부가 시장의 시세 통제를 사실상 포기한 상태라고 분석했다.

김학렬 소장은 그동안 임대차 시장은 정책으로 통제할 수 있다고 생각했으나, 이번 세제 개편안은 오히려 임차 물건을 없애는 형태로 작용할 것이라고 전망했다. 이번 증세안의 핵심은 다주택자에게 주택 소유를 제한하고, 비거주 1주택자에게는 실거주를 유도하는 것이어서 임대 물량 감소가 불가피하다는 설명이다.

정부는 세제 개편안 외에 금융 정책이나 공급 정책 등 종합적인 부동산 대책을 아직 내놓지 않았다. 김학렬 소장은 이번 개편안이 세금 제도에만 초점을 맞추고 있어 아쉽다고 평가하며, 이 모든 정책이 패키지로 함께 발표되었어야 한다고 지적했다. 현재로서는 세제안만으로 시장 변화를 예측해야 하는 상황이다.

실거주 1주택자의 종합부동산세 기준은 12억 원에서 14억 원으로 완화되었지만, 실제 세금 부담은 사실상 늘어날 전망이다. 정부가 공정시장가액비율을 현재 60%에서 내년 70%, 후년 80%로 인상할 계획이기 때문이다. 김학렬 소장은 과거 문재인 정부에서 95%까지 올랐던 전례를 들어, 향후 95%까지 상승할 가능성도 높다고 예상했다. 이는 실거주 1주택자에게도 세금 부담이 가중될 수 있음을 의미한다.

김학렬 소장은 세제 개편안이 시행되면 강남구, 서초구, 용산구 등 초고가 아파트 시장에서 매물이 급격히 줄어들 것이라고 전망했다. 관련 지역 공인중개사 및 고가 주택 소유자들의 의견을 종합한 결과, 이들은 다른 거주지로 이동할 대안이 없기 때문에 집을 팔지 않을 것이라는 결론에 도달했다고 밝혔다. 이는 고가 아파트의 공급 부족 현상을 심화시킬 수 있음을 시사한다.

최근 전세 시장에서 월세가 급증하는 현상이 뚜렷하며, 이는 보유세, 특히 종부세 부담 증가와 밀접한 관련이 있다고 김학렬 소장은 분석했다. 과거 전세 80%, 월세 20%였던 임차 시장 비율이 최근 급변하고 있으며, 서울 지역은 그 정도가 더욱 심하다. 1년에 600만 원가량 증가한 보유세 부담은 임대인들이 이를 임차인에게 전가하는 형태로 나타나는데, 월 50~60만 원의 반전세 전환이 그 대표적인 예시이다. 이처럼 보유세 부담이 임차 시장으로 전이되는 경향이 강해지고 있다.

정부는 세금 제도를 주택 가액 중심으로 일원화하는 것을 세제 정상화의 일환으로 주장하고 있다. 그러나 김학렬 소장은 이러한 일원화가 불필요하며, 근본적으로 다주택자 규제 자체에 반대한다고 밝혔다. 그는 다주택자들이 투기꾼으로 매도되지만, 실제로는 민간 임차 시장의 90%를 공급하는 순기능을 담당하고 있음을 강조하며 이들의 역할에 대한 재고를 촉구했다.

김학렬 소장은 세제 정상화의 핵심으로 거론되었던 보유세 개편보다 양도세 중과 부분이 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 것이라고 내다봤다. 보유세는 어차피 납부할 사람은 납부하고 처분할 사람은 처분하겠지만, 양도세 중과는 단기적으로 주택 매매 시장에 분명한 영향을 줄 것이라는 분석이다. 이는 보유세 정책이 시장 거래 빈도에 미치는 영향은 적을 것이라는 판단에 기인한다.

김학렬 소장은 장기보유 특별공제 개편 논란의 근본적인 시작점이 '비과세' 제도에 있다고 지적했다. 정부가 한 번 줬다가 다시 뺏는 것을 사람들이 싫어하는데, 애초부터 비과세 대상이 아니었다면 이러한 문제가 발생하지 않았을 것이라는 주장이다. 공제받는 금액이 비과세로 처리되기 때문에 현재와 같은 논란이 불거진다는 설명이다.

양도세 개편에 따라 고가 주택 시장에서는 '교환' 거래가 크게 늘어날 것으로 김학렬 소장은 예측했다. 특히 압구정 같은 지역에서는 워낙 금액이 많이 올랐기 때문에 101호와 102호가 서로 주택을 교환하는 사례가 늘어날 수 있다는 것이다. 교환 거래는 매수 가격이 달라지므로 공제를 최대한 받을 수 있고, 취득세와 양도세를 내더라도 추가 자금 부담 없이 새로운 시세 기준으로 자산을 재설정할 수 있어 한동안 이러한 추세가 이어질 것으로 보인다.

김학렬 소장은 65세 이상 1주택자의 양도세 감면 방안의 현실성이 매우 낮다고 평가했다. 비율로 따지면 1% 미만으로 거의 실행되지 않을 것이라는 예상이다. 서울과 같은 고가 주택 시장은 수요가 많아 가격이 비쌀 수밖에 없으며, 과거 일자리가 서울에 집중되면서 지방에서 상경하는 수요가 많았던 점을 언급하며 이러한 정책이 실제 시장에 미칠 영향이 미미할 것이라고 분석했다.

양도세 중과 완화 정책이 나오면서 과거 급하게 집을 팔아 손해를 봤던 다주택자들 사이에서 억울하다는 목소리가 커지고 있다. 급매로 싸게 판 것도 문제인데, 몇 달 사이 시세가 크게 올라 지금 팔았더라면 더 높은 가격에 팔 수 있었을 것이라는 불만이 제기되고 있다. 김학렬 소장은 이러한 불만이 현실적인 상황에서 비롯된 것이라고 설명했다.

김학렬 소장은 현재 가장 심각한 문제로 꼽히는 임대차 시장 안정을 위해서는 공공 임대 확대가 필수적이라고 강조했다. 하지만 공공 임대 확대를 위해서는 막대한 예산이 필요하며, 토지비와 건축비 상승으로 그 부담이 더욱 커졌다고 지적했다. 그는 정부가 의무적으로 목표를 설정하고 예산을 확보하여 추진해야 하지만, 지금까지 그러한 적극적인 노력이 부족했다고 비판했다.

대출 규제를 완화하면 유동성 공급으로 집값이 상승할 것이라는 일반적인 예상과 달리, 김학렬 소장은 오히려 집값 안정에 기여할 수 있다고 주장했다. 그는 강남구와 서초구의 시세가 이미 상한선에 도달해 더 이상 오르지 않고 있으며, 현재 거래되는 가격은 상한선보다 낮은 수준이라고 설명했다. 이는 대출 완화가 고가 주택의 급매를 줄이고 시장 거래를 활성화하여 가격 변동성을 줄일 수 있다는 논리이다. 즉, 시장에 필요한 유동성을 공급함으로써 왜곡된 가격 흐름을 정상화하는 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.

김학렬 소장의 조사에 따르면, 분양가 심사를 진행한 10곳 중 8곳은 분양하지 말라는 결과가 나온다고 밝혔다. 이는 시장에서 원하는 수준의 분양가를 맞출 수 없기 때문이다. 높은 건축비와 토지비 등 원가 상승에도 불구하고 분양가 규제로 인해 적정 분양가를 책정하기 어려워지면서 주택 공급이 위축되는 주요 원인으로 작용하고 있다는 설명이다.

부동산 대출 규제는 투기나 투자를 막고 유동성을 주식 시장 등으로 유도하려는 정책 목표를 가지고 있다. 김학렬 소장은 이러한 방향성 자체는 옳다고 보면서도, 현실에서는 투기꾼이 거의 없는 아파트 시장에서 실거주자들의 대출까지 막는 것이 문제라고 지적했다. 그는 대출 규제가 투기를 억제하는 데 초점을 맞춰야 하며, 정작 실수요자들의 주거 안정을 침해해서는 안 된다는 입장을 밝혔다.

김학렬 소장은 다음 주에 발표될 정부의 공급 대책이 과거 20년 동안 반복되어 온 유효 부지 목록의 '표만 바뀐' 재탕에 불과할 것이라고 단언했다. 그는 태릉 CC, 서부/도봉 운전면허시험장, 수방사 부지, 용산 국제업무지구 등 익숙한 부지들이 다시 등장할 것이라고 예상했다. 2002년부터 부동산 연구원 생활을 하면서 자신이 작성했던 리포트가 계속 재활용되고 있는 상황에 대한 강한 비판 의식을 드러냈다.

김학렬 소장은 정부나 지방자치단체가 보유한 유휴 부지를 민간에 매각하여 주택 공급을 활성화하고 재원을 마련해야 한다고 주장했다. 이 부지들은 입지가 좋으므로 민간이 매입하면 즉시 개발에 착수할 수 있다는 설명이다. 또한, 매각 대금으로 복지 예산이나 교통 인프라 구축 등에 활용할 수 있음에도 불구하고, 정부가 팔지도 않고 개발도 하지 않는 현재 상황에 대해 답답함을 토로했다. 그는 유휴 부지를 비싸게 팔아서라도 적극적으로 활용해야 한다고 강조했다.