서울 구축보다 '여기' 아파트 사세요

대부분의 1주택자는 매각 후 본인 거주용 1주택을 다시 매수하기 때문에 시장 내 수요는 유지된다. 따라서 정부가 1주택자의 매물을 유도하는 정책을 펴더라도 이것이 시장 가격 안정화로 이어지기는 어렵다.

과거와 달리 대출 가능 여부가 불확실하고, 소득 대비 총량 제한 및 대출 한도가 급변하는 상황이다. 이러한 대출 환경 변화로 인해 1주택자들은 집값이 빠지더라도 대출을 통해 다시 집을 살 수 있다는 확신이 없어 매도보다는 자산을 지키려는 경향이 강해졌다. 이는 시장에 매물이 나오기 어렵게 만드는 요인으로 작용한다.

정부와 국토부가 향후 1~3년간 공급 절벽이 지속될 것이라는 사실을 인지하고 있다. 이러한 공급 부족은 전월세 시장의 불안정을 심화시키고, 분양가 상승을 유발하여 기존 주택 수요를 자극하는 요인이 된다. 특히 서울 외곽 및 경기도 인접 지역으로의 풍선 효과와 키 맞추기 현상이 나타날 가능성이 크다.

한강벨트 등 서울 중심지의 가격이 급등하면서 단기 투자 매력도가 변화하고 있다. 1년에서 3년 단기 수익률 관점에서 가장 많이 오를 곳으로는 서울 외곽지나 경기도, 인천 지역의 핵심지가 꼽힌다. 이들 지역은 서울 중심권역에 비해 상대적으로 저평가되어 있어, 오히려 서울 중심권역보다 더 높은 상승률을 보일 수 있다는 분석이다.

2021년 한 해 동안 인천 집값이 35% 급등했지만, 5년 누적 데이터를 보면 경기와 서울이 더 많이 올랐다. 이는 단기적인 급등 현상만을 보고 투자 결정을 내리는 것이 위험할 수 있음을 보여준다. 부동산 의사결정은 최소 5년에서 10년의 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다.

이주 시기가 집중될 경우 전월세 가격 상승을 부추길 수 있기 때문이다. 이에 지자체는 이주 시기를 분산시키는 전략을 통해 시장 충격을 완화하려 노력하고 있다.

이주 수요가 주변 전월세 시장에 영향을 미칠 것이라는 점은 누구도 부정할 수 없는 사실이다. 그러나 서울 내에서 정비사업 외에 뚜렷한 공급 대안이 부재한 상황이다. 서울시의 31만 호 공급 목표를 달성하기 위해서는 정비사업이 필수적이며, 이주 수요 발생을 감수하고서라도 공급 확보에 집중해야 한다는 입장이 제시됐다.

실제로 노원 지역에서는 분담금이 종전 자산만큼 나와 사업 추진이 어려운 사례가 있다. 따라서 투자 전 시공사의 적극성 및 조합 분위기를 면밀히 확인하는 것이 중요하다.

재건축 초과이익 환수제가 재건축 사업을 저해하는 절대적인 요소는 아니다. 초과이익이 많을수록 부과되는 금액이 커지는 구조이기 때문에, 부담금이 크다는 것은 그만큼 이익도 크다는 의미로 해석할 수 있다. 정상 상승분을 인정하는 기준에 따라 실제 부담액은 변동될 수 있다.

노원, 구로 등 10% 이상 상승한 지역의 사례를 볼 때, 고점 대비 이격률을 산출하는 방식에 착시 현상이 있을 수 있다. 예를 들어 지수가 20% 하락한 후 20% 상승하더라도 원상 복구되는 것이 아니기 때문에, 단순한 이격률만으로 시장 상황을 판단하는 것은 위험하다. 실제 상승폭과 지수 변화율을 정확히 이해해야 한다.

노도강(노원·도봉·강북) 지역의 집값 상승을 두고 시장의 끝물 아니냐는 의견이 있으나, 이들 지역 역시 '인서울'에 해당한다. 서울 내에서도 외곽지에 속하지만, 인서울 자체가 어려운 상황에서 이들 지역의 상승은 여전한 인서울 수요의 증거로 볼 수 있다. 문재인 정부 시기 지방까지 집값이 오를 때가 시장의 끝물이었던 점을 고려하면, 현재는 인서울 수요가 여전히 견고하다고 평가한다.

현시점에서 비아파트가 자산 가치 증대나 주거비 절감에 도움이 되지 않는다고 보기는 어렵다. 비아파트도 투자 가치가 충분하며, 특히 청년 미래 내집마련 디딤돌 대출 등 정부의 정책 대출 혜택을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 비아파트는 아파트보다 상승폭이 적어 상대적 박탈감을 느낄 수 있지만, 꾸준히 가격이 오르는 추세다. 정부가 비아파트 활성화 의지를 보이고 있는 만큼, 비아파트 투자는 여전히 유효한 전략이 될 수 있다.

수도권 외곽지는 정책적 제한으로 인해 가격 확산 강도가 약하게 나타나는 것으로 분석된다.

서울의 노후된 구축 아파트는 재건축 이슈가 본격화되기 전까지 가격 정체기를 겪을 가능성이 크다. 반면 경기도의 신축 아파트는 서울 수요를 흡수하며 빠르게 가격을 추격하는 양상을 보인다. 데이터상으로 경기도 신축의 상승 탄력이 더 높게 나타나, 무조건적인 서울 입지 집착보다는 경기도 신축을 선택하는 것이 합리적인 자산 운영 전략이 될 수 있다.

경기도의 대장 아파트는 이미 서울 중상위권 아파트와 비슷한 가격 수준에 형성되어 있다. 이들 지역 거주자들은 서울로 자산을 옮기기보다 현재의 삶의 질과 정주 여건을 우선시하는 경향이 강하다. 광명이나 판교 등 경기도 핵심 지역에서 이미 서울을 떠나 자산을 증식한 경우가 많으며, 이들은 다른 금융 자산 포트폴리오를 구성하는 방식으로 자산을 운영한다.

내년 시장 키워드를 기존 '각자도생'에서 '키맞추기'로 수정할 정도로 시장의 키맞추기가 빠르게 일어나고 있다. 서울의 상승세가 지속될 경우 인근 지역으로 수요가 확산될 것으로 예상된다. 다만, 세종시 사례처럼 급등 후 조정 가능성도 항상 염두에 두어야 한다. 향후 공급 절벽과 전월세 시장의 불안정이 시장 장세를 견인하는 주요 요인이 될 것이다.