규제 폭탄 피하는 서울 재개발 투자, 신축 빌라 경매로 '무피' 가능

신홍철 대표는 오래된 재개발 지역 내에 위치한 신축 빌라를 경매로 낙찰받아 전세를 놓는 방식으로 투자금 회수, 이른바 ‘무피 투자’가 가능하다고 밝혔습니다. 노후 지역은 임대 수요가 높지만, 그중에서도 신축 빌라는 임대 경쟁력이 뛰어나기 때문입니다. 이렇게 투자한 신축 빌라는 향후 재건축·재개발이 추진될 경우 땅 가치 상승에 따른 폭발적인 수익을 기대할 수 있습니다.

신 대표는 시장 트렌드에 맞는 경매 및 공매 물건을 선별하는 것이 중요하다고 말했습니다. 그는 직접 경험하고 검증된 투자 방법들을 세미나를 통해 수강생들에게 공유하며, 특히 작년부터 공매로 나오는 오래된 재건축·재개발 대상 물건들을 눈여겨보고 있다고 덧붙였습니다. 수강생들이 직접 입찰하여 수익을 실현할 수 있도록 실질적인 정보를 제공하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

신홍철 대표는 서울 동작구 이수역 인근의 한 신축 빌라 투자 사례를 소개했습니다. 이 빌라는 이수역에서 도보 7분 거리에 위치한 역세권으로, 유치권 문제가 있었으나 이를 해결하는 전략을 통해 낙찰받을 수 있었습니다. 해당 지역은 신통기획(신속통합기획) 대상지로 선정되면서 지역 가치가 크게 상승할 것으로 기대되는 곳입니다.

신 대표는 재개발 지역으로 묶이는 순간 신축 빌라를 제값에 팔 수 있다고 설명했습니다. 낙찰받은 빌라를 4억 8천만 원 이상에 매도할 수 있다고 예시를 들었습니다. 특히 인근 아파트가 신속통합기획 등으로 이주가 진행되면 빌라 시세도 동반 상승하여 낙찰가 대비 높은 매도가로 수익률을 극대화할 수 있을 것이라고 강조했습니다.

입지가 좋고 오래된 지역은 개발될 수밖에 없으며, 이러한 개발지 내에 새 건물을 매수할 경우 무피 투자가 가능하다고 신홍철 대표는 설명했습니다. 개발이 예정된 곳에 신축 빌라를 선점하여 투자금 회수 후 장기적인 가치 상승을 노리는 전략입니다.

신 대표는 재개발 예상 지역에 투자하여 전세 보증금을 3억 4천만 원에 맞춰 오히려 투자금이 남는 '풀피' 사례를 언급했습니다. 이는 투자자가 별다른 추가 자금 투입 없이 오랫동안 보유하며 가치 상승을 기다릴 수 있는 장점을 가집니다.

신홍철 대표는 건물의 노후도가 심각하여 사업 시행 인가 전임에도 재개발 가능성을 확신할 수 있는 지역에 주목한다고 말했습니다. 특히 마곡이라는 일자리와 공항 사이에 위치한 지역은 마곡과 공항의 직주근접 수요가 높고 주변에 재개발이 추진되는 상황이어서 재개발 가능성이 높다고 판단했습니다.

시장 주변과 같이 낙후된 환경의 빌라라도 저렴한 가격으로 임대 경쟁력을 확보할 수 있다고 신 대표는 설명했습니다. 이런 지역은 마곡 등 직주근접 수요를 겨냥하여 임차인을 빠르게 구할 수 있으며, 한 달 안에 풀피로 전세 계약을 맺어 보증금 5천만원에 월세 수익을 얻은 사례도 있다고 밝혔습니다.

신홍철 대표는 서울 외 지역으로 부산의 재개발 및 재건축 시장에 대한 관심을 표했습니다. 서울은 대출 규제가 심한 반면, 부산은 상대적으로 규제 부담이 덜하고 경매에 대한 관심도가 낮아 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받을 기회가 많다고 설명했습니다.

신 대표는 재건축·재개발 투자에서 프리미엄을 과도하게 지불하는 방식은 위험하다고 경고했습니다. 구역 지정이 해제될 경우 큰 손실로 이어질 수 있기 때문입니다. 반면 전세 가격은 프리미엄이 붙지 않아, 구역 해제 시에도 투자자가 버틸 수 있는 힘이 된다고 강조했습니다. 재건축·재개발 투자에 성공하는 경우는 10명 중 3~4명 정도라고 덧붙였습니다.

구역 지정 후에는 취득세 등 세금 혜택을 받기 어렵기 때문에, 구역 지정 전에 진입하는 것이 중요하다고 신홍철 대표는 설명했습니다. 특히 구역 지정 전 공시가 2억 이하 물건은 다주택자도 취득세 1.1%를 적용받을 수 있어 여러 채를 매수할 수 있는 장점이 있습니다.

신 대표는 서울과 달리 부산은 경매에 대한 관심도가 낮아 반값 낙찰도 가능한 경우가 많다고 지적했습니다. 신축 빌라가 경매로 나오는 경우를 특히 주목해야 하며, 낮은 경쟁률을 활용하여 저렴한 가격에 좋은 물건을 확보할 기회가 많다고 강조했습니다.

입주권이 나오지 않을 경우 감정평가 금액으로 청산될 위험이 있으므로, 조합 설립 이후 물건은 반드시 해당 조합에 문의하여 입주권 발행 여부를 확인해야 한다고 신홍철 대표는 조언했습니다. 조합은 해당 주소의 입주권 데이터를 이미 가지고 있으므로 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

신홍철 대표는 자신의 투자 세미나가 상대적 박탈감을 느끼는 사회 초년생들을 포함해 자산 증식에 관심 있는 사람들에게 적합하다고 설명했습니다. 그는 단순히 저축만으로는 집값 상승폭을 따라가기 어렵기 때문에, 부동산 투자를 통해 자산을 불려야 한다고 강조했습니다. 나이가 들면서 집값, 부동산, 주식 등 자산 이야기가 대화의 주를 이루는 현실을 언급하며, 이러한 현실에 공감하는 이들에게 투자 마인드셋의 중요성을 강조했습니다.

부동산 투자 교육에는 나이와 직업을 불문하고 실전 기술을 배우려는 다양한 사람들이 참여하고 있다고 신홍철 대표는 말했습니다. 의사나 치과 의사 같은 전문직 종사자들도 부동산 투자 기술을 자신의 본업에 접목하거나 새로운 수익원을 창출하기 위해 적극적으로 학습에 참여하고 있다고 덧붙였습니다.

신 대표는 주식 투자에서는 레버리지를 피해야 하지만, 부동산 투자에서는 레버리지 활용이 필수적이라고 강조했습니다. 부동산은 사용 가치가 있어 월세나 전세를 활용해 자금을 조달할 수 있기 때문입니다. 삼성전자 주식을 예로 들며, 개인이 대주주가 아닌 이상 의결권을 활용하기 어렵지만, 부동산은 실질적인 활용 가치가 있다고 설명했습니다.

오피스텔을 취득 후 전세로 해결할 때 발생하는 전세 대출의 한계를 지적했습니다. 오피스텔에 근저당이 설정되어 있는 경우, 전세입자의 전세 보증금으로 이 근저당을 상환하는 것이 불가능합니다. 이는 현금 보유자가 아닌 전세 대출에 의존하는 세입자와의 계약에 어려움을 초래할 수 있습니다.

신홍철 대표는 많은 사람이 취득세, 보유세, 양도세 등 세금과 규제 걱정 때문에 투자를 시작조차 못 한다고 지적했습니다. 집을 사지 않을 것이면서 세금 걱정을 하는 것은 가장 아까운 일이며, 일단 시장에 진입하여 투자를 시작한 후에 걱정해도 늦지 않다고 조언했습니다. 대부분의 일반인은 고가 주택과 무관하며, 투자를 통해 기회를 잡는 것이 중요하다고 강조했습니다.