2026 세제개편안 확정, 시장 왜곡 심화

2026년도 세제 개편안의 주요 내용은 장기보유특별공제 한도 축소다. 2029년부터는 이 공제 한도가 10억 원으로 축소될 예정이다. 기존에는 무한정 80%를 공제받을 수 있었던 방식에서 변경되어, 보유 자산의 가치와 관계없이 10억 원까지만 공제 혜택을 받을 수 있게 된다.

현재 부동산 시장에서는 평형별 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 같은 단지 내에서 전용 84㎡ 아파트가 전용 114㎡보다 더 비싸게 거래되는 비정상적인 상황이다. 이는 대출 한도 규제로 인해 대출을 더 받을 수 있는 소형 평형에 수요가 쏠리기 때문으로 분석된다.

2026년도 세제 개편안은 정부안이 지난 8월 3일 발표된 이후, 9월 1일 최종 확정되어 발표되었다. 이는 정부가 부동산 시장에 대한 세금 정책 방향을 공식적으로 확정한 것으로, 앞으로 시장에 미칠 영향이 주목된다.

부부 공동명의 종합부동산세 공제 기준에도 변화가 생긴다. 거주 여부에 따라 공제액이 차등 적용되며, 실거주하지 않는 경우 공제액이 크게 축소된다. 기존에는 부부 각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받을 수 있었으나, 실거주하지 않을 경우 공제액이 총 12억 원(각 6억 원)으로 줄어든다. 이는 부부 공동명의를 갭투자로 간주하여 규제를 강화하겠다는 정부의 의도로 해석되며, 이에 대한 비판도 제기되고 있다.

실거주 의무화 정책은 집주인들의 실거주를 유도하여 전월세 매물 감소로 이어진다. 특히 선호 지역에서는 이미 전월세 가격이 폭등하는 현상이 나타나고 있으며, 이러한 추세는 더욱 심화될 것으로 예상된다. 정책의 목표는 갭투자를 원천 차단하는 것이지만, 결과적으로는 전월세 시장의 불안정을 초래하여 세입자들의 부담을 가중시키고 있다는 지적이 나온다.

정부의 갭투자 원천 차단 및 실거주 유도 정책은 역설적으로 시장 불안정을 유발하고 있다. 전월세 공급이 감소하면서 세입자들의 주거 불안이 심화되고 있으며, 이는 집을 가진 사람뿐만 아니라 없는 사람에게도 악순환을 초래하는 결과를 낳고 있다. 이 정책은 누구도 승자가 없는 희한한 정책이라는 비판이 제기된다.

보유세 강화는 고가 1주택을 소유한 은퇴 고령자들의 주거권을 침해할 수 있다는 우려를 낳고 있다. 고령화 시대에 맞춰 노년층의 주거 대책이 필요함에도 불구하고, 자산 가치 상승분이 세금으로 환수되면서 이들이 살던 비싼 지역에서 벗어나 하향 이동을 강제당하게 된다는 지적이다. 이는 결국 현금 부자들만 좋은 곳에 남게 되는 양극화를 심화시킬 수 있다고 전문가들은 분석한다.

정부의 보유세 강화 정책은 세수 확보를 위한 강제적인 수단으로 작용하고 있다는 비판이 제기된다. 양도세 부담으로 인해 매물은 잠기고, 보유세는 강화되어 매매 여부와 상관없이 세금을 징수하려는 시장 왜곡 현상이 나타나고 있다는 것이다. 이는 팔지도, 사지도 못하는 상황에서 소유만으로 세금을 더 많이 걷겠다는 정책 의도로 해석된다.

2028년 장기보유특별공제 한도가 20억 원으로 추가 축소될 예정이다. 이는 실질적인 세금 부담을 증가시켜 시장 저항을 불러일으키고 있다. 특히 강남 등 고가 주택 소유자들은 정책의 불안정성 속에서 매도 결정을 내리기 어려워하고 있다. 일부는 현재 30억 원짜리 매물을 싸게 파는 것이 유리할 수 있다고 판단하는 상황이다.

정부의 부동산 정책은 일관성이 부족하며, 이러한 정책은 지지율과 표심에 따라 변화할 수 있다. 따라서 무리하게 조급한 매도 결정을 내리기보다는 시장 변화를 관망하는 태도가 필요하다는 제언이다. 현재의 정책적 저항이 크다면 분명히 바뀔 가능성이 있으므로, 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 한다.