강남만 내리고 외곽은 10% 넘게 오른 2026년 서울 아파트 시장, 상승장 두 종류로 읽다

진행자는 11월 첫째 주 부동산편을 시작하며 올해 부동산 시장을 돌아보겠다고 밝혔다. 그는 1월부터 10월까지 주간 동향이 정리된 기사를 소개했다. 기사에 따르면 올해 누적으로 서울 25개 구 가운데 아파트값이 내린 곳은 강남구 하나였다.

진행자는 이날 방송에서 두 종류의 상승장을 구분하고, 각 상승장의 특징과 판별 방법을 설명하겠다고 예고했다. 이를 바탕으로 시청자가 내 집 마련을 고민할 때 지역과 시기를 가늠할 수 있는 팁을 제시하겠다는 취지다.

올해 누적 기준 강남구는 -1.64%로 하락했다. 서초구는 0.14%, 송파구는 4.35%로 상승률이 낮은 편이었다. 진행자는 최근 서초구와 송파구가 하락세를 보였지만 연간 누적으로는 각각 이 정도 상승했다고 덧붙였다.

강남권을 제외한 지역에서는 마포구 9.47%, 광진구 8.95%, 성동구 8.23% 등 7~9%대 상승이 확인됐다. 구로구는 13.03%, 노원구는 12.71%, 관악구는 12.66%, 강북구는 11.46%, 금천구는 11.46%로 외곽 지역이 10%를 넘게 올랐다.

진행자는 매물 증가와 거래량 감소도 최근으로 갈수록 뚜렷하다고 말했다. 부동산 정보 사이트 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 10월 2일 111,376건에서 11월 2일 116,882건으로, 한 달 동안 6,506건 늘었다. 광진구를 제외한 24개 자치구에서 매물이 증가했다.

거래량은 반대 방향으로 움직였다. 거래 신고 기한이 지난 올해 1~9월 계약분 기준 서울 아파트 거래는 52,575건으로, 지난해 같은 기간 6,663건보다 8,088건 줄었다. 8월과 9월 거래량은 각각 3,600건, 3,400건으로, 월 5천~8천 건 수준이던 1월과 7월보다 적었다.

진행자는 이런 흐름 때문에 내 집 마련을 망설이거나, 지금 사도 되는지 헷갈리는 시청자가 많을 것이라고 말했다. 그는 부동산 시장에 대해 흔히 갖는 통념을 짚었다. 상급지는 오르고 하급지는 오르지 않으며, 중심부는 오르고 외곽은 오르지 않아 양극화가 갈수록 심해진다는 생각이다.

진행자에 따르면 올해 1월부터 10월까지 누적으로 보면 이 통념이 반대로 나타났다. 강남은 빠졌고 외곽은 올랐다.

진행자는 작년 대비 강남 등 일부 지역에서 실거래가가 하락한 단지가 많다고 설명했다. 어쩌다 한두 번 일어난 거래가 아니라는 것이다. 그는 최근 이슈가 된 압구정 2구역 대형 평형을 예로 들었다. 이 평형은 기존에 100억 원을 훌쩍 넘던 가격이었는데, 80억 원대에 30억 원 이상 내린 채 실거래가 이뤄졌다.

진행자는 이런 하락 거래가 강남의 여러 단지에서 추세적으로 나타났다며, 최근 1년 동안 강남은 침체기였다고 표현할 수 있다고 말했다. 다만 단지에 따라 차이가 있다고 덧붙였다.

진행자는 강남에서도 단지마다 흐름이 다르다고 말했다. 직접 임장해 보니 20평대는 생각보다 많이 떨어지지 않았다고 한다. 강남이라고 해서 모두 50억 원 이상인 것도 아니다. 20억 원대나 30억 원대 아파트도 있고, 뉴스에 자주 나오는 100억 원대 아파트도 있어 가격대가 다양하다.

다만 강남 안에서도 고가 단지와 재건축 예정 단지의 하락 폭이 컸다. 진행자는 재건축 단지에서 하락 거래가 많았던 이유로 조합원 지위 양도 제한을 꼽았다. 사업시행인가가 나면 조합원 지위를 양도할 수 없어 거래 자체가 어렵다. 그래서 사업 인가가 임박했거나 곧 신청하려는 단지에서 급매물이 나오며 하락 거래가 이어졌다.

진행자는 강남은 최근 들어 이야기가 나오지만 지난 1년간 거의 침체 하락장이라고까지 표현할 수 있다고 말했다. 외곽은 정반대라고 덧붙였다. 그는 이 지점에서 첫 번째 짚을 것으로 '서울 아파트 시장은 하락장이다, 혹은 상승장이다'라고 단편적으로 말할 수 없는 시기라고 강조했다.

같은 서울이라도 어떤 지역은 거래가 안 되고 침체 상태이며, 실거래가 추이만 보면 하락장이라고 할 수 있는 곳도 있다. 반대로 여전히 매물도 없고 전세와 월세도 귀해 집 구하기가 어렵고, 생존 매수가 일어나고 있다고 볼 만한 지역도 있다. 대표적인 곳이 구로구, 노원구, 관악구, 강북구 등 외곽이다. 이들 지역은 부동산원 통계 기준으로 10% 이상 올랐다.

진행자는 외곽 지역 지수가 10% 이상 올랐지만, 실제 아파트 가격이 모두 10% 오른 것은 아니라고 설명했다. 1년 전 7억~8억 원이던 단지가 지금은 10억~11억 원이 됐다는 것이다. 7억 원이 10억 원을 넘었다면 3억 원 이상 오른 것이므로 거의 50% 상승한 셈이다. 8억 원이 11억~12억 원이 됐다면 4억 원 올라 역시 50%에 가깝다.

진행자는 수요자가 단지 안에서 체감하는 가격 상승은 50%라고 말했다. 그러므로 뉴스에서 어느 지역이 10% 올랐다는 말을 들었을 때 8억 원짜리가 8억 8천만 원이 됐다고 생각하면 안 된다고 주의를 줬다. 통계 집계 원리까지 설명하면 이야기가 길어지니, 단순 지수보다 실제 체감 상승 폭이 훨씬 크다는 정도만 이해하면 된다는 것이다.

진행자는 쉬운 예로 컴퓨터 가격을 들었다. 1년 사이에 200만 원짜리가 300만 원이 되면 선뜻 사기 어렵다는 것이다. 그런데 평소 관심이 적던 지역이나 '이왕이면 안쪽 좋은 곳'으로 보던 곳은 가격이 50%씩 올랐다. 그는 이런 현상이 왜 생겼는지 생각해 볼 필요가 있다고 말했다.

진행자는 이런 현상이 생긴 이유를 두 단어로 설명했다. 요즘 사람들이 집을 사는 것을 '생존 매수'라고 부른다는 것이다. 살기 위해 집을 산다는 뜻이다. 이유는 집이 없기 때문이다. 전세나 월세 만기가 돌아와 지금 살던 단지를 떠나야 할 수도 있다. 자녀를 같은 학교에 보내고 출퇴근을 유지하며 살려면 결국 집을 살 수밖에 없다는 판단이다.

진행자는 이 설명을 바탕으로 상승장을 두 가지로 나눴다. 실수요자가 시장을 주도하는 상승장은 '실수요장세'라고 부르겠다고 했다. 생존 매수가 나오는 장세가 과거에도 있었다는 설명이다.

또 다른 상승장은 실수요자뿐 아니라 투자자가 더 많은 돈을 벌려고 들어오거나, 돈이 갑자기 많이 풀리면서 그 돈이 부동산으로 흘러드는 장세다. 진행자는 이를 '유동성장세'라고 불렀다. 두 장세를 줄여서 유동성장과 실수장으로 나눠 볼 수 있다고 정리했다. 이 구분이 중요한 이유는 두 장세에서 먼저 반응하는 지역이 다르기 때문이라고 설명했다. 실수요장에서는 먼저 반응하는 지역이 늦게까지 강세를 보이기도 하고, 유동성장에서는 반응하는 지역과 시기가 또 다르다는 것이다.

진행자는 이번 사이클을 2023년부터의 상승장으로 규정하고 그 전 흐름을 짚었다. 2021년 9월부터 집값이 꺾이기 시작해 2022년 12월, 2023년 1~3월까지 떨어졌다. 2023년 4월부터는 서울에서 하락세가 멈추고 반등이 이어졌다.

진행자는 2022년의 큰 흐름이 금리 인상이었다고 설명했다. 2020년 코로나 사태로 경기 침체가 예상되자 전 세계가 돈을 많이 풀었고, 이것이 1~2년 뒤 물가 상승으로 이어졌다. 코로나 때 물가 상승률이 6~8%까지 올랐다는 것이다. 불을 끄기 위해 미국 연준과 한국은행이 짧은 기간에 금리를 급격히 올렸다. 그 긴축은 2021년 말부터 2022년 내내 이어졌다. 빅스텝과 자이언트 스텝처럼 0.75%포인트씩 올리는 방식까지 등장했다.

긴축으로 시장에 풀렸던 돈이 회수되자 전세 시장부터 흔들렸다. 전세 대출에 별다른 규제가 없던 시기였고, 집값과 전세값이 가파르게 오르자 많은 사람이 전세를 얻으려고 대출을 받았다. 그런데 금리가 너무 치솟으면서 전세 수요가 빠졌고, 전세가가 폭락하자 매매가도 같이 끌려 내려갔다. 진행자는 이 하락장을 돌아보면 길고 서서히 빠진 것이 아니라 단기 폭락장의 형태였다고 평가했다. 그 뒤 2023년부터 다시 반등했다.

진행자는 2023년부터 금리를 다시 내리면서 시중에 유동성이 다시 공급되기 시작했다고 설명했다. 하락장이 갑자기 나오자 정부도 LTV 규제 등 대출 규제를 풀었다. 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈의 양이 늘었다는 뜻이다. 대출 규제가 풀리고 금리까지 내려가면서 유동성이 풍부해졌고, 그 자금이 주택 시장으로 들어왔다.

진행자는 이 상황에서 사람들이 어디부터 들어가겠느냐고 물었다. 돈도 많이 빌릴 수 있고 이왕이면 좋은 지역을 원하기 때문에 강남이나 한강벨트 같은 곳이 상승을 주도했다는 것이다. 다만 하락장에서 단기 폭락이 있었기 때문에 처음에는 급등하지 않고 서서히 오르는 흐름이었다.

진행자는 2025년 2월 서울시가 토지거래허가제를 일시적으로 풀었다고 설명했다. 이로 인해 강남 지역에서 전세를 끼고 집을 살 수 있게 됐다. 전세를 끼고 살 수 있게 되자 수요가 몰렸고, 사람들이 투자 가치가 있다고 보는 강남이 급등했다. 강남이 오르자 옆의 한강벨트 지역도 올랐고, 이렇게 중심에서 주변으로 퍼져 나가는 장세가 2023년, 2024년, 2025년까지 이어졌다.

진행자는 이 시기 가장 많이 들었다는 말로 '투자용 말고 그냥 살 집을 사고 싶지 않다, 서울, 외곽, 경기도 아파트는 사고 싶지 않다'는 이야기를 꼽았다. 진행자는 유동성장의 특징이 투자 가치가 있고 사람들이 좋아하는 지역에 돈이 먼저 몰리는 것이라고 정리했다. 2025년까지는 통념처럼 좋은 지역은 오르고 안 좋은 지역은 안 오르던 시기였다고 짚었다.

이후 규제가 시작되고 금리도 조금씩 올랐다. 이미 사람들이 선호하는 지역은 가격이 많이 올라 수요자들이 서서히 포기하기 시작했다. 예를 들어 성동구 아파트를 사고 싶었지만 6개월 사이에 몇 억 원이 오르자 포기하는 식이다. 그렇다고 대안으로 성북구 아파트를 쉽게 사지도 못했다. 주식은 포기하면 참여하지 않을 수 있지만, 부동산은 포기한다고 해서 거주 문제가 사라지지 않는다. 그래서 사람들은 전세와 월세를 찾았다. 그런데 전세와 월세 모두 귀해졌고, 가격도 크게 뛰었다. 전세 가격이 비싼 게 문제가 아니라 전세 자체가 없다는 이야기가 나오기 시작했다. 월세도 100만 원, 200만 원을 넘는다는 말이 들렸다. 진행자는 이것을 전월세 대란의 시작으로 봤다.

진행자는 전월세 시장이 불안정해지자 사람들이 매수에 나서기 시작했다고 설명했다. 이때의 매수는 투자 가치가 있는 집을 고르는 것이 아니라 '지금 당장 집을 사지 않으면 다른 곳으로 나가야 할 판'이라는 절박함에서 나온 것이다. 진행자는 이를 실수요장이자 생존 매수라고 불렀다.

그는 이번 상승 사이클이 초반 2023~2025년에는 유동성장이었지만, 올해 들어서는 실수요장으로 성격이 바뀌었다고 정리했다. 그래서 흔히 투자 가치가 떨어진다고 여기던 지역의 가격이 오히려 더 많이 오르는 상식적으로 이해하기 어려운 일이 벌어지고 있다고 말했다.

금리가 올라도 집을 안 살 수는 없다. 집을 사지 않으면 전월세로 가야 하는데, 집이 부족해 월세도 크게 올랐다. 그래서 대출 금리와 월세 부담을 비교해 보고, 월세 인상도 만만치 않다는 판단이 나오면서 그냥 집을 사겠다는 사람들이 외곽 지역에 많다고 진행자는 말했다. 이런 매수가 외곽 가격을 끌어올리는 흐름이 반복되고 있다는 것이다. 진행자는 2023년은 유동성장이었고 2026년은 명확한 실수요장이라고 정리했다.

진행자는 시장에서 이미 통념이 깨졌으니 내년 시장을 볼 때도 남아 있는 통념이 깨질 수 있다는 관점을 가져야 한다고 말했다. 그가 든 예는 '서울은 오르고 경기는 안 오른다'는 생각이다. 서울이 오르지 않는데 경기도가 오르는 일이 벌어질 수 있다는 것이다. 최근 반도체 벨트 같은 재료가 있는 지역을 떠올리면 쉽게 납득이 가지 않을 수도 있다.

진행자는 2012년, 2013년, 2014년에 비슷한 일이 있었다고 말했다. 당시도 금리 수준과 기준금리 레벨, 입주 물량이 지금과 비슷했다고 한다. 그때 경기도 외곽과 서울을 가리지 않고 전월세난이 일어났는데, 외곽에서 먼저 반응이 나왔다. 전세가율이 높았기 때문이다.

군포와 산본 신도시가 있는 군포, 중동 신도시가 있는 부천 등이 2012~2013년부터 서서히 강세로 돌아선 대표 지역이었다. 당시 군포에서는 전세가가 1억 8천만 원이고 매매가가 2억 원이었다. 매매가 바로 아래까지 전세가가 올라온 상태였다. 진행자는 이 지역이 처음부터 사고 싶은 곳이었던 것은 아니라고 설명했다. 외곽이라 투자 가치가 떨어진다고 여겼기 때문이다. 그럼에도 사람들이 사야 했던 이유는 매매도, 전세도, 월세도 없었기 때문이다.

진행자는 당시 현장에서 전세가는 계속 오르는데 전세가와 매매가의 차이가 크지 않았다고 설명했다. 그러자 중개업계에서도 '그냥 사라'는 말이 나왔다. 전세가 1억 8천만 원인데 매매가는 2억 원이니 2천만 원만 더 있으면 집을 살 수 있다는 것이다. 전세를 계속 살다가 다음에 또 전세금을 크게 올려 달라고 하면 그 부담을 감당하며 다른 지역으로 가야 하니, 차라리 지금 사 두고 나중에 더 좋은 곳으로 옮기는 게 낫다는 이야기가 현장에서 퍼졌다.

진행자는 이런 이유로 실제 매매 전환이 일어났다고 말했다. 그는 작년 겨울부터 시장을 지배하는 것은 탐욕에서 공포로 바뀔 것이고, 외곽 지역 중심으로 상승하는 키 맞추기가 일어날 확률이 높다고 말해 왔다고 밝혔다. 그 공포는 내가 이 집에서 나가야 할 수도 있다는 두려움이라는 것이다.

진행자는 이런 예측이 막연한 추측이 아니라 과거에 같은 상황을 본 경험에서 나왔다고 설명했다.

진행자는 과거 상승 사이클에서도 외곽 지역에서 생존 매수가 먼저 일어났다고 말했다. 외곽에서 매수가 이어지면서 가격이 오르고, 그 상승이 서울의 중심부로 옮겨 갔다는 설명이다. 2014년부터는 중심부가 오르기 시작했고, 중심부는 더 많이 오르면서 상승폭이 크게 튀었다고 한다.

그 뒤 2018년부터는 다시 외곽으로 퍼져 나갔고, 이 흐름이 2021년까지 이어진 것이 지난 상승 사이클이라고 정리했다. 진행자 자신이 직접 겪은 사이클이다.

이번 상승장은 그와 반대로 일어나고 있다는 것이 진행자의 판단이다. 2012~2021년 사이클은 실수요장으로 시작해 경기 외곽의 전세가율이 높은 지역이 먼저 오르고, 안쪽으로 들어왔다가 강남에서 한 번 크게 치솟은 뒤 다시 바깥으로 나가는 구조였다고 설명했다. 이번에는 가운데에서 먼저 오르고 지금은 밖으로 퍼져 나가고 있다는 것이다.

진행자는 실수요장에서 반응하는 지역의 특징을 정리했다. 매매, 전세, 월세가 모두 부족하고, 거주 문제를 해결하는 것이 가장 큰 관심사가 된다. 여기에 대출이 잘 나오거나 전세가와 매매가의 차이가 크지 않아 사람들이 집을 사는 편이 낫다고 판단하기 쉬운 환경이 된다는 것이다. 지금의 외곽 지역이 그런 상황이라고 그는 말했다. 집이 모자란 상황에서는 내가 사는 지역의 전세가율이 높은지, 전세가와 매매가의 차이가 크지 않은지, 대출이 어느 정도 잘 나오는지를 살펴보라고 권했다. 그런 상황이면 우리 지역도 가격이 올라갈 수 있다고 생각해 보라는 것이다.

유동성장에서는 가격 움직임이 투자 가치에 따라 먼저 나타난다고 진행자는 설명했다. 금리가 갑자기 내려가거나 시중에 돈이 많이 풀리면 좋은 지역이 먼저 반응한다. 그는 외제 차량 판매가 늘어나는 등 소비 흐름도 유동성의 신호로 볼 수 있다고 예를 들었다. 이런 흐름을 보면서 지금이 더 나은 지역으로 갈아탈 시기인지 판단해 보면 도움이 될 것이라고 말했다.

진행자는 고가 주택 시장에 관심이 있는 사람은 차분하게 알아볼 수 있는 환경이라고 평가했다. 지난주에도 세제 변화 때문에 강남에서 하락 거래가 나온다는 말이 있지만, 그것만은 아니라고 말했다고 덧붙였다. 대표적으로 서울 전체 전세 매물 2만 건 중 1만 건이 강남서초 지역에 몰려 있고, 전월세 시장이 안정되면서 강남서초의 매매 시장도 안정되고 있다는 것이다.

진행자는 강남과 서초의 공급이 아직 완전히 끝나지 않았다고 설명했다. 서반포 일대에 5,000세대 이상을 짓는 대단지가 있고, 이 단지가 2027년 11월에 입주할 예정이라는 것이다. 아직 분양 물량으로 잡히지 않아 공급 사이트에는 나오지 않지만, 올림픽대로를 타고 가면 크게 짓고 있는 현장이 보인다고 말했다. 이 입주가 끝나면 강남 공급은 없어진다는 뜻이다.

그는 강남이나 서초의 고가 시장에 관심 있는 사람은 앞으로 5개월, 6개월, 길게는 1년 정도 준비하면 좋겠다고 말했다. 다만 집을 볼 때 쫓기듯 급하게 살 필요는 없다고 덧붙였다.

진행자는 앞서 말한 성격에 해당하는 지역, 즉 매매·전세·월세가 모두 부족하고 전세가율이 높거나 대출이 아직 잘 나오는 지역은 가격이 강세를 보일 수 있다고 정리했다. 내 집 마련을 할 때 이 기준을 참고하라는 당부였다.