정부 정책 역효과, 집값 상승 주도

정부의 실거주 요건 강화 정책은 임대 공급을 줄여 전월세 가격 폭등을 유발하는 부작용을 낳고 있다.

정부가 실거주자를 우대하고 비실거주자를 차별하는 방향으로 정책을 추진하면서 시장의 불안정성이 커졌다는 분석이다.

이상수 도시개발연구소 지도교수는 실거주 개념이 전월세 폭등을 심화시키는 극약이 되고 있다고 보았다.

강북 지역 월세 700만 원 시대와 더불어 정부의 공급 대책 실효성에 의문이 제기되는 가운데, 강남권과 외곽 지역은 84주째 가격 오름세를 기록 중이다. 서울 강북 지역에서 월세 700만 원 시대가 열린 가운데, 정부의 119만 호 임대주택 공급 대책조차 시장 안정 효과가 미비하다는 지적이다. 강북 지역은 월세 700만 원 시대에 진입하며 주거 비용 부담이 커지고 있다.

강북 지역에서도 월세 700만 원 시대가 열리는 등 전반적인 시장 상승세가 나타나고 있다.

정부가 발표한 119만 호 임대주택 공급 대책의 실효성에 대해서도 의문이 제기된다.

영통은 11.3억에서 15.4억, 신길은 18.5억에서 20억, 광명은 6.2억에서 8.5억으로 상승하며 주요 우량주의 1년 수익률을 크게 상회했다. 서울 외곽 지역의 저가 매물은 1년 새 30% 이상 치솟은 것으로 나타났다.

구체적으로 영통은 11억 3천만 원에서 15억 4천만 원으로, 영등포 신길은 18억 5천만 원에서 20억 원으로, 광명은 6억 2천만 원에서 8억 5천만 원으로 상승했다.

권기헌 이사는 이러한 서울 외곽 지역의 저가 매물이 단기간에 30%대 이상 상승했음을 수치를 통해 확인했다.

대통령이 실거주 의무를 강조하며 세제 혜택을 제한하자 전세난이 재점화되고 있다. 과거 전세 규제가 월세 폭등을 초래했던 것처럼, 이번 발언이 또 다른 시장 교란을 부를 수 있다는 우려가 크다. 실거주자를 우대하는 현 기조는 시장의 공급을 위축시키는 부작용을 낳고 있다.

대통령이 부동산 정책에 자신감을 회복하고 금리 인상 및 세금 정책으로 시장을 제어하려 하지만, 이로 인해 또 다른 부작용이 발생할 수 있다는 분석이다.

진행자는 대통령이 SNS를 통해 부동산 투기 공화국은 과거 이야기가 될 것이라고 발언한 점을 상기시켰다.

대통령이 강남 조정세와 강북 급등세를 '평탄화 과정'으로 해석한 점은 현재 시장의 상승과 조정 반복 원리를 무시한 발언으로 평가된다.

강북 재개발 사업은 공급 원가가 16~17억 원 수준에 도달해야만 활성화될 수 있는 구조다. 반면 강남은 원가 외에 프리미엄 비중이 높아 향후 집값 하락 여지가 충분하다고 전문가들은 설명했다.

강북의 재개발 공급이 많아지려면 집값이 더 뛰어야 한다는 논리다.

강북 집값이 상승하면 강남이 더 이상 떨어지지 않는 안전 투자처가 될 수 있다는 분석이다.

지난 9월 21일 발표된 119만 호 공급 대책은 문재인 정부의 주거복지로드맵과 내용이 유사하다는 지적을 받는다.

김학주 대표는 대책의 80%가 임대주택으로 구성되어 있어 국민의 내 집 마련 욕구를 충족시키기 어렵다고 비판했다.

특히 전세형 공급은 신규 공급이 아닌 기존 물량을 정부가 계약하는 방식이므로 실질적인 시장 안정 효과가 낮다는 분석이 나온다.

이는 과거 정부의 정책 반복으로 시장의 불신을 키울 수 있다는 우려를 낳는다.

김학주 대표는 LH 예산 편성액을 가구당 매입비로 환산하면 사실상 아파트 구매는 불가능하며 물량 대부분이 비아파트에 집중될 것이라 풀이했다.

정부의 '119만 호 공급 계획'은 이미 예정된 건설 물량과 임대 주택을 포함한 수치로, 순수한 신규 공급 물량이 아니라는 지적이다.

신규 공급 물량의 80%가 수도권에 집중되어 있지만, 구체적인 입지나 입주 시점이 불명확해 실효성에 대한 의문이 커지고 있다.

김학주 대표는 정부가 지난 1년 반 동안 이전 정부 탓만 하며 실효성 있는 대책을 내놓지 못했다고 비판한다.

정부의 모호한 공급 대책 발표는 국민들에게 심리적 안정감을 주지 못하고 오히려 신고가 매수를 부추겨 집값을 올리는 역효과를 낳고 있다.

서울 아파트 평균 가격이 12억 원에서 16억 원대로 치솟은 상황에서 700만 원 이상 고액 월세 거래량은 1년 만에 380건에서 630건으로 늘었다. 전문가 50인 전원은 공급 부족을 근거로 향후 전월세 시장의 추가 상승을 전망했다.

서울 아파트 평균 가격은 작년 12억 원대에서 현재 16억 원대로 상승했다.

700만 원 이상 고액 월세 거래 건수는 1년 사이 380건에서 630건으로 크게 증가하며 월세 가속화 현상을 보여준다.

수도권 핵심 지역 상승 58%, 외곽 제한적 상승 30%, 강남권 반등 10% 순으로 시장 전망이 엇갈린다.

2028년부터 2030년까지 3년 동안 정비사업 이주 물량의 78%가 집중될 예정이다.

연간 필요한 이주 수요 물량은 2만~5만 가구 수준이지만, 현재 예상되는 2028~2030년 입주 물량은 연간 5천~5,800세대에 불과하다.

이러한 이주 수요 대비 입주 물량 공급의 현저한 부족 현상은 시장의 불안정성을 더욱 심화시킬 수 있다.

김학주 대표는 18만 가구의 이주 수요가 쏟아져 나오는데 입주 물량은 6만~7만 가구밖에 안 되는 상황이라고 우려를 표했다.

참석자들은 세미나를 통해 변화하는 부동산 시장 상황에 대한 정보를 얻고 대응 전략을 모색할 수 있다.

500세대 이하 정비사업 지정권을 구청장에게 주려는 움직임은 정치적 이유가 크다는 분석이 나온다.

이는 오세훈 서울시장의 권한 확대를 견제하고, 주택 문제 해결을 통한 민심 확보를 막으려는 의도로 해석된다.

이러한 움직임은 결국 지자체 간 정치적 대결 구도로 번질 가능성이 있다는 지적이다.

김학주 대표는 재개발·재건축 이주 시 막대한 자금이 시장에 풀리게 되므로, 주택 공급 부족과 결합할 경우 시장 폭등을 우려했다.

이러한 대규모 유동성 유입은 시장에 큰 영향을 미칠 수 있다.

특히 유동성이 증가하는 상황에서 공급이 뒷받침되지 않으면 집값 상승 압력이 더욱 커질 수 있다는 분석이다.

권기헌 이사는 금리 인상기에도 유동성이 풍부하고 공급이 뒷받침되지 않으면 집값이 상승했던 2005년~2008년 노무현 정부 사례를 제시했다.

이는 현재 기준 금리가 3%대에서 더 올라갈 것을 우려하는 상황에서도 유동성 확대가 집값 상승을 견인할 수 있음을 시사한다.

김학주 대표는 0.3%의 연체율이 세계적 기준으로도 극히 낮은 수치임을 역설했다.

반면 소상공인 대출 연체율은 7~8% 수준으로 주택담보대출보다 훨씬 높으며, 국내 주택담보대출은 LTV, DTI, DSR 등 강력한 규제가 적용된다.

권기헌 이사는 앞으로 5~6년간 공급 부족 현상이 지속될 것으로 예상하며, 전월세 폭등 우려로 내후년까지 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

비규제 지역의 경우 이번 상승세에 힘입어 추가적인 가격 급등 가능성이 존재한다.

부동산 시장의 흐름이 비규제 지역으로 갔다가 다시 서울로 돌아온 뒤 다시 외곽으로 나갈 것이라는 전망이 제기되었다.

이상수 교수는 주거 편의성은 아파트가 높지만, 수익성 측면에서는 빌라 재개발이 우위에 있다고 덧붙였다.

단독주택은 입주권 조건이 까다로운 반면, 빌라는 대지면적이 작더라도 아파트 입주권 확보에 유리하다는 설명이다.

정부가 공급 부족 해소를 위해 용적률 상향 등 민간 정비사업 활성화를 추진하고 있어 재개발 빌라의 유망성이 더욱 부각된다.

방배동 인근 빌라에 5~6억 원을 투자하면 향후 신통기획 개발을 통해 30억 원대 아파트 입주권 확보가 기대된다.

노원·창동 등 외곽 아파트는 추가 부담금이 높고 시세가 정해진 '답정너' 성격이 강하지만, 강남 인근 빌라 투자는 장기적인 관점에서 훨씬 더 유리하다는 분석이다.

재개발 사업의 리스크는 과거보다 정부 지원으로 인해 크게 낮아진 상태로, 투자 매력이 증대되었다.

이러한 투자는 상급지 진입을 위한 효과적인 전략이 될 수 있다.

세미나에서는 비규제 지역 및 소형 아파트·빌라 재개발에 대한 상세한 투자 정보를 제공할 예정이다.