박휘순과 함께 재건축·재개발 임장

강남 재건축의 상징으로 불리는 은마아파트는 1979년 입주한 4,400세대 규모의 대단지다.

과거에는 비만 오면 잠기는 저지대였고, 한보그룹이 대규모 미분양을 겪었으나 성공적으로 분양을 마쳤다.

은마아파트는 강남 부동산 시장의 선행지표이자 표준값 역할을 해왔다.

은마상가는 재건축 아파트 상가 중에서도 규모가 크고 입지가 뛰어나 독자적인 영향력을 행사한다.

아파트 소유주와 상가 소유주 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 상가를 버릴 수 없는 위치적 이점 때문에 협상에 난항을 겪어왔다.

상가 소유주들은 상가 재건축 외에 아파트를 받기를 원하며, 이로 인해 복잡한 이해관계가 얽혀 있다.

은마아파트는 대현초와 대곡초로 배정 구역이 나뉘는데, 미도아파트와 함께 쓰는 대곡초의 선호도가 높다.

중학생 자녀는 휘문중, 대명중, 여학생이라면 진선여중 등으로 진학한다.

대치동 교육 수요가 높아 30평대와 40평대 아파트의 선호도가 특히 높은 편이다.

은마상가 토지 면적은 전체 은마 재건축의 10%를 넘어 무시할 수 없는 규모다.

조합 설립을 위해 상가 소유주들과 아파트 분양권 합의가 필수적이었다.

작년에 상가 권리가액이 아파트 분양가의 10%만 넘어도 아파트 입주권 신청이 가능하도록 합의가 완료되면서 조합 설립에 탄력이 붙었다.

위례신사선은 예산 문제로 지연되고 있으나 추진 계획은 유효하다.

개통 시 학여울역 인근에 역이 신설되고, 은마아파트에서 삼성역까지 한 정거장으로 직통 연결될 예정이다.

이는 GBC 영동대로 지하화 사업과 맞물려 대규모 업무타운 조성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

GTX 이슈로 촉발된 대규모 시위는 현재 잦아든 상태다. 조합장 직무 정지 사태와는 별개로 재건축 사업을 추진하겠다는 것이 서울시의 방침이다.

현재 GTX 이슈 등으로 인한 대규모 시위는 없는 상황이다.

현장 중개사는 서울시의 입장 변화로 사업 추진에 긍정적인 신호가 있다고 판단했다.

대치동 학군 진입 시 자존감이 약한 학생은 오히려 망가질 수 있다는 점을 주의해야 한다.

2~3년 앞서는 선행학습이 실력 향상 없이 속도만 빨라지는 착시 현상을 유발하기도 한다.

기초 없는 고난도 학습은 오히려 공부에 흥미를 잃게 만드는 요인이 될 수 있다.

부동산 시장은 중간 시장이 사라지고 최상위와 하위의 가격 격차가 더욱 벌어지는 양극화 현상이 거세질 전망이다.

재건축·재개발 뉴스나 비아파트 투자 경고에도 강남권 부동산은 새 아파트, 낡은 아파트 할 것 없이 독자적인 속도로 움직일 것이다.

강남 내에서도 반포와 대치동, 압구정으로 이어지는 서열화 현상은 지속될 것으로 보인다.

자산 10억 원을 보유한 투자자라면 대출을 활용해 강남 재건축 아파트에 진입하는 것이 유리하다.

거주와 미래 자산 가치를 동시에 만족시키는 효율적인 투자 전략으로 '몸테크'를 추천했다.

대치동 은마 30평대나 송파구 40평대 재건축 단지가 추천 대상으로 거론됐다.

삼성물산과의 경쟁 끝에 현대건설이 9월 27일 최종 시공사로 확정됐다. 조합의 까다로운 요구 사항으로 삼성 측이 수주를 포기하면서 현대건설이 단독으로 사업을 맡게 됐다.

삼성물산과의 경쟁 끝에 현대건설이 단독 수주에 성공했으나, 과거 시공사 선정 과정에서 조합 측의 까다로운 요구 사항으로 삼성물산이 포기한 바 있다.

과거 압구정은 사업체 상속 등 자산 대물림 중심의 교육관을 가졌으며, 글로벌 대학 선호로 국내 SKY 입시에 큰 관심이 없었다.

그러나 현재는 전문직 의사 등 50대 전후 주민들이 유입되면서 교육열이 대폭 상승했다.

새로운 주민들은 자녀 교육에 대한 관심이 매우 높은 경향을 보인다.

두 학교 모두 명문으로 꼽히지만, 학생 수가 많은 압구정초와 달리 신구초는 학생 개별 케어에 강점이 있다. 학생 수가 많은 압구정초와 세밀한 케어가 강점인 신구초 모두 지역 내 명문으로 꼽힌다.

두 학교 모두 명문 초등학교로 분류되며 학부모들의 선호도가 높다.

재건축 감정 평가는 동일 평형대에서 겹칠 경우 우선순위가 적용된다.

8층에서 12층 사이가 로얄층으로 분류되는 경우가 90% 이상으로, 로얄층의 가치가 감정 평가에 더 높게 반영될 수 있다.

지대 편차를 고려한 필로티 설계를 통해 전 세대 조망권 확보가 가능하다.

반포는 터미널을 중심으로 수직적인 문화 구조를 형성하는 반면, 압구정은 다른 특성을 보인다.

압구정은 가로수길, 로데오, 청담동 등 엄청난 면적의 문화 지역을 수평적으로 보유하고 있다.

이러한 문화적 강점은 교육과 하이엔드 라이프스타일 수요가 교차하는 지역으로 압구정의 입지적 가치를 높인다.

강남 은마아파트의 실거래가는 1년 6개월 사이에 23억~24억 원에서 44억 원으로 상승했다.

이는 재개발·재건축 투자가 자산 가치 상승 폭이 매우 크다는 것을 방증한다.

단기간에 시세가 급등하는 현상은 강남권 재건축 시장의 특징 중 하나다.

공공 도심 복합 사업은 LH가 주관하며 소유권을 가져가는 구조다.

민간 도심 복합 사업은 역 승강장 경계로부터 500m 이내에 사업부지 면적 절반 이상이 걸쳐 있는 역세권 또는 도심지 입지가 좋은 곳을 대상으로 한다.

용도지역이 2종 일반주거지에서 준주거로 상향되는 등 용적률 혜택을 받을 수 있다.

재개발 구역에 작은 빌라 한 채만 있어도 조합원 자격을 얻을 수 있다.

용도지역 상향에 따른 용적률 혜택이 기대되며, 조합원은 일반 분양보다 저렴한 가격에 로열층을 배정받을 확률이 100%에 육박한다.

소액 투자 시 초기 단계에 진입하여 조합원 자격을 선점하는 것이 유리하다.

재개발 투자는 진행이 빠르더라도 가격이 오르지 않으면 매력이 떨어진다고 판단한다.

진행이 더뎌도 가격 상승 가능성이 높은 곳을 선호하는 것이 재테크 차익을 극대화하는 전략이다.

결국 재개발·재건축 투자의 핵심은 자산 가치 상승을 통한 재테크 차익이다.

재개발 투자와 청약을 병행하는 투 트랙 전략이 유효하다. 공시가격 5억 원 이하 빌라는 매매가가 10억 원을 넘더라도 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있다.

따라서 재개발 투자와 청약은 투 트랙으로 전략을 수립하여 진행하는 것이 효과적이다.

건축물대장에 위법 건축물로 찍혀 있는 집은 피해야 하며, 반드시 건축물대장을 확인해야 한다.

신축 후 적발 전인 위법 사항, 예를 들어 꼭대기 층 징크 마감 등도 주의해야 한다.

건축물대장상 위법 건축물로 등재된 매물은 매수를 지양해야 한다. 거래 전 반드시 건축물대장을 열람해 위반 사항 유무를 확인하는 절차가 필요하다. 중개업소를 통해 사전에 등기부등본까지 꼼꼼히 대조하는 습관을 권장한다. 무허가 주택은 구청 관리대장 확인 등 투자 시 각별한 주의가 요구된다.