서울 집값, 양도세 유예에도 초고가 주택 멈칫하며 '똘똘한 한 채' 부상

정부가 양도세 중과를 5월 9일부터 다시 시행했으나, 또다시 유예해주는 정책을 발표하면서 논란이 일고 있다. 과거에는 양도세 중과 유예를 다시는 하지 않겠다고 밝힌 바 있어, 이번 유예 조치에 대한 '말 바꾸기' 비판이 제기되고 있다.

양도세 중과 유예의 핵심은 다시 중과를 유예해주는 것이다. 이러한 정책 변화는 시장에 혼란을 주며 정부의 신뢰도에도 영향을 미칠 수 있다. 정책의 일관성이 부족하다는 지적도 나온다.

양도세 중과 완화 조치에 따라 2주택 보유자는 기존 20%에서 5%로, 3주택 보유자는 기존 30%에서 10%로 중과가 유예되었다. 하지만 이 완화 조치는 1년간만 적용되며, 1년이 지나면 다시 5%씩 인상되어 2주택자는 10%, 3주택자는 15%로 양도세가 부과될 예정이다.

이러한 연차별 인상안은 다주택자들에게 단기적인 매도 기회를 제공할 수 있으나, 장기적으로는 여전히 높은 세금 부담을 안겨줄 것으로 보인다.

전문가 최진곤은 5%의 양도세 감면이 매물 증가로 이어지기는 어렵다고 분석했다. 5월 9일까지 양도세 중과를 피하려고 일반 세율로 매도하지 않았던 다주택자들은 5% 추가 감면 혜택만으로는 주택을 팔지 않을 것이라는 의견이다.

현재 부동산 시장 상황과 다주택자들의 심리를 고려할 때, 5% 감면은 매도 유인책으로 충분하지 않다는 것이다. 더 큰 혜택이 주어지지 않는 한 매물 출회는 제한적일 것이라는 전망이다.

그동안 무제한이었던 주택임대사업자에 대한 양도세 중과 배제 혜택에도 2028년까지라는 기한이 설정되었다. 이는 임대사업자들에게 예상치 못한 변화로, '그동안 들어오라고 했더니 이제 와서 기한을 정하는가'라는 불만을 야기하고 있다.

이러한 정책 변화는 임대사업을 유지할지에 대한 고민을 심화시키고, 일부 임대사업자들은 2028년 이전에 보유 주택을 처분할 가능성도 제기된다. 이는 임대 시장에 불안정성을 더할 수 있는 요인으로 작용할 수 있다.

양도세뿐만 아니라 종합부동산세(종부세) 또한 주택의 거주 여부에 따라 세금이 크게 달라지게 되었다. 이제 내가 살고 있는 주택의 종부세가 비거주 주택보다 유리해지면서, 더 비싼 집일수록 집주인이 직접 거주하려는 경향이 강해질 것으로 보인다.

이는 해당 주택에 거주하던 임차인들이 다른 집을 찾아 이동해야 하는 상황을 초래한다. 특히 고가 주택부터 시작하여 순차적으로 임차인들의 연쇄적인 이동이 발생하면, 이는 전월세 가격의 풍선효과를 일으켜 전월세 시장 전체의 폭등으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.

지방에 여러 채의 다세대 주택을 보유하며 월세를 받던 이들도 새로운 종부세 규정에 따라 부담이 크게 늘어날 전망이다. 이들은 주로 한 채에만 거주하고 나머지는 비거주 주택으로 분류되어 종부세 대상에 포함될 수 있다.

비거주 주택은 4억 원에 더해 내가 살고 있는 집의 비율만큼 종부세가 부과되므로, 월세 수입을 목적으로 여러 채를 보유하던 이들이 갑자기 종부세 납부 대상이 될 수 있다. 이로 인해 세금 부담을 감당하기 어려운 다세대 주택 소유자들이 매물을 시장에 내놓으면서 지방의 다세대 주택 가격 하락을 부추길 가능성이 크다.

이는 정부가 의도하지 않은 방향으로 지방 주택 시장에 영향을 미치며, 특히 서민들의 주거 안정에도 부정적인 영향을 줄 수 있다. 월세를 받다가 갑자기 종부세를 내야 하는 상황에 직면하면 이들의 경제적 압박은 더욱 커질 것이다.

정부는 종부세 대상이 35억 원 이상 초고가 주택에만 해당되어 그 이하 주택에는 큰 차이가 없을 것이라고 예측했다. 하지만 최진곤 전문가는 정부의 이러한 예측이 현실을 간과하고 있다고 지적했다.

지방 다세대 주택 보유자들과 비거주 주택에 대한 새로운 종부세 적용으로 인해 정부의 예상보다 훨씬 더 많은 주택이 종부세 대상에 포함될 수 있으며, 이는 임대 물량 감소와 전월세 가격 상승으로 이어질 수 있다는 설명이다.

최진곤 전문가는 35억 원이라는 종부세 부과 기준이 존재하지만, 인플레이션과 공정시장 가액 비율 상승으로 인해 종부세 대상이 점차 확대될 것이라고 경고했다. 과거 종부세 도입 초기에는 전체 국민의 약 1%만이 대상이었으나, 물가와 아파트 가격 상승으로 서울의 웬만한 아파트를 소유한 대부분이 종부세 대상이 된 전례가 있다는 것이다.

결과적으로 종부세 공제액이 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정된 것처럼, 인플레이션으로 인해 더 많은 사람들이 종부세 대상이 될 수 있다는 전망이다.

최진곤 전문가는 당장 종부세 대상이 아닌 사람들도 언젠가 보유세 부담이 늘어날 수 있으므로, 이에 대한 같은 목소리를 내야 한다고 강조했다. '나는 상관없다'고 생각하며 침묵하면 결국 자신에게도 같은 문제가 닥칠 수 있다는 것이다.

보유세 부담은 현재 특정 계층에 한정된 문제가 아니라, 장기적으로는 많은 국민에게 영향을 미칠 수 있는 사안이므로 공동 대응의 중요성을 역설했다.

30억에서 35억 원대의 초고가 아파트 시장은 잠시 주춤할 수 있지만, '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 심화될 것이라는 전망이 나왔다. 서울 기준으로 20억에서 25억 원 이하의 아파트는 4억 원까지 대출이 가능하기 때문에 당분간 각광을 받을 것으로 예상된다.

최진곤 전문가는 초고가 주택에 대한 규제가 일반 국민과 직접적인 관련이 없다고 보면서도, 15억에서 25억 원대, 나아가 10억 원 이하의 아파트들이 상승하는 현상은 계속될 것이라고 예측했다. 상단이 막혀 있더라도 그 아래에 있는 '똘똘한 한 채'가 부상하면서 그 밑에 아파트들도 충분히 따라 올라갈 수밖에 없다는 설명이다.

궁극적으로는 이러한 상방의 경계가 모호해지는 시점에 다시 초고가 아파트 시장이 폭발적으로 상승할 가능성도 제기했다. 즉, 규제에도 불구하고 시장의 흐름은 다른 형태로 나타날 수 있다는 분석이다.

현재 시점에서는 무주택자든 다주택자든 '똘똘한 한 채' 전략으로 전환해야 한다고 최진곤 전문가는 조언한다. 특히 거주하지 않는 주택은 종부세 부담이 커지므로, 월세를 받기 위해 샀던 집들은 모두 팔아야 한다는 것이다. 1주택이냐 2주택이냐에 따라 종부세율이 달라지기 때문이다.

과거에는 강남, 서울, 수도권, 지방 순으로 오르는 순차적인 시장 메커니즘이 있었지만, 규제 왜곡으로 인해 이러한 흐름이 사라졌다고 지적했다. 이제는 틈새 투자를 연구하기보다 좋은 아파트를 팔고 사는 방식으로 투자 트렌드가 바뀌었다는 분석이다.

다주택자인 최진곤 전문가는 자신도 보유 주택을 정리해야 하는 상황이며, 월세 받는 자산을 현금화하여 미국 배당주 등 다른 투자처를 모색하거나 재건축 아파트로 이동하는 방법을 고민 중이라고 밝혔다. 강남 재건축 아파트에 짓기 전이라도 들어가거나, 전입신고만 하고 실질적으로는 왔다 갔다 하는 방식 등을 고려하고 있다.

이러한 전략은 기존 전세입자들에게 영향을 미쳐 그들이 또 다른 거주지를 찾아야 하는 부작용을 낳을 수 있다고 지적했다. 이는 주택 소유자들의 거주 의무 강화 정책이 전세 시장에 미치는 부정적인 영향을 보여주는 사례다.

최진곤 전문가는 정부의 거주 의무 강화 정책으로 인해 전세 시장에서 부작용이 발생할 수밖에 없다고 지적했다. 집주인이 직접 거주하게 되면 기존 전세입자는 집을 비워줘야 하고, 이는 전세 시장의 불안정을 야기할 수 있다는 것이다. 전입신고만 하고 실질적으로는 다른 곳에서 거주하는 등의 편법이 발생할 수도 있어, 정책의 취지와는 다른 결과를 초래할 수 있다고 우려했다.

최진곤 전문가는 정부가 부동산 정책을 수립할 때 주택 소유자의 심리를 너무 순수하게 파악하는 경향이 있다고 비판했다. 정부는 다주택자들이 주택을 팔 것이라고 예상하지만, 실제 소유자들은 주택을 지키려 한다는 것이다. 특히 국토부 장관이 서울 집값 상승 원인에 대해 전문가 간담회를 통해 논의하겠다고 한 것에 대해, 아직도 진단이 제대로 되지 않았음을 보여주는 것이라고 지적했다.

이는 정부가 서울 집값 상승의 근본적인 원인을 정확히 파악하지 못하고 있으며, 그 결과 올바른 해법을 찾지 못하고 있음을 의미한다는 분석이다.

정부가 전월세 해법에 대해서도 간담회와 토론회 방식을 선호하는 경향이 있다고 최진곤 전문가는 지적했다. 그러나 이러한 방식이 실질적인 해결책으로 이어지기보다는 형식적인 절차에 그치는 경우가 많다는 비판이다.

간담회에서 전문가들의 의견을 제대로 듣지 않거나, 발언을 끊는 등의 태도가 문제점으로 언급되었다.

최진곤 전문가는 고가 주택 기준 설정에 있어 자기 중심적인 이중잣대가 적용되고 있다고 비판했다. 일부 사람들이 5억 원짜리 집도 투기라고 하면서 5억 원부터 종부세를 부과해야 한다고 주장하다가도, 정작 자신의 집이 5억 원일 때는 10억 원부터 종부세를 부과하자고 말을 바꾸는 행태를 지적한 것이다.

이는 지방에서 1억 원짜리 아파트에 사는 사람들이 봤을 때 5억 원짜리 주택도 충분히 고가 주택으로 느껴질 수 있다는 점을 간과한 것이다. 모든 사람이 '나 빼고 다 고가 주택'이라는 식으로 접근해서는 안 되며, 객관적이고 보편적인 기준이 필요하다고 강조했다. 하지만 이러한 비판에도 불구하고 정부가 국민의 의견을 제대로 듣지 않고 있다고 덧붙였다.