공사비 폭탄에도 재건축은 계속된다

최근 '6억에 샀는데 분담금이 6억'이라는 기사가 나오면서 공사비 폭탄에 재건축 사업이 흔들린다는 우려가 커지고 있습니다. 하지만 이승훈 소장은 서울권 내에서는 웬만하면 재건축이 진행되지 않는 곳은 없다고 단언했습니다. 공사비가 높아지면 사업이 늦어질 수는 있지만, 중단되는 것은 아니라는 설명입니다.

재건축 사업이 어렵다는 이야기는 최근에만 나온 것이 아닙니다. 과거에도 압구정이나 성수 뉴타운 등 유명 지역의 재개발·재건축 가격이 치솟으면서 '수익이 없어 끝났다'는 주장이 많았습니다. 현재 유튜브나 언론 기사에서도 이러한 주장을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

재건축이 어렵다는 바보 같은 전망이 나오는 이유는 가격이 고정되어 있다고 생각하는 데서 비롯됩니다. 예를 들어, 6억 원에 매수하고 분담금 6억 원을 내 총 12억 원이 들어가는 노원구 재건축을 가정해 봅시다. 현재 노원구 신축 아파트 가격이 12억 원이라면, 재건축을 통한 수익이 없어 사업성이 없는 것처럼 보일 수 있습니다.

재건축 사업의 실질적인 수익이 없다면 할 이유가 없어 진행되기 어렵습니다. 물론 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌면서 삶의 질이 높아지는 이점은 있지만, 수익이 없다면 '차라리 안 하겠다'고 생각하는 사람들이 많아지기 때문입니다. 현재 재건축이나 재개발 가격이 너무 비싸고, 완성되더라도 분담금을 내면 남는 게 없다는 식의 계산으로 사업성을 부정적으로 판단하는 경우가 많습니다.

노원구처럼 사업성이 낮게 나오는 지역도 분명히 존재합니다. 공사비는 대부분 지역이 비슷하다고 볼 때, 노원구보다 입지가 좋지 않은 서울 외곽이나 경기도 중하급지(인천, 의정부, 안산 등)는 재건축이 원활하게 진행되지 않을 수 있습니다. 그러나 이는 '지금 당장은 어렵다'는 의미일 뿐, 영원히 안 된다는 의미는 아닙니다.

결국 사업비가 맞춰지면 재건축은 반드시 진행됩니다. 몇 년 전 1기 신도시도 200% 남짓한 용적률로는 재건축이 안 될 것이라는 주장이 많았습니다. 하지만 결론적으로 용적률을 상향 조정하며 사업성이 확보되었고, 이는 법과 조례를 고쳐서라도 주택 공급을 통해 시장을 안정화하려는 의지가 있었기 때문입니다.

과거 1기 신도시 재건축을 두고 '용적률이 너무 낮아 수익성이 안 나온다', '1기 신도시는 사면 안 된다'는 의견이 많았습니다. 그러나 정부는 용적률을 상향 조정하며 이러한 문제를 해결했습니다. 이는 예전의 법이나 조례보다 부동산 시장 안정화를 위한 공급 확대가 더 중요하다고 판단했기 때문입니다. 법을 뜯어고쳐서라도 시장 안정화를 위한 공급을 늘리는 것이 정답이라면, 그 법을 고치는 것은 어려운 일이 아니라는 것입니다.

일부에서는 경기도나 부천시, 일산, 산본 등의 용적률이 낮다는 이유로 재건축이 안 될 것이라고 주장하지만, 이러한 단기적인 관점은 지양해야 합니다. 노원구 역시 당장은 어렵겠지만, 상급지보다 시간이 조금 더 필요할 뿐 재건축이 안 될 것이라고 단정할 수 없습니다. 3년 전부터 공급 부족에 의한 가격 상승이 핵심지부터 외곽지로 퍼져 나갈 것이라고 예견했듯이, 재건축도 마찬가지로 사업성이 먼저 맞춰지는 중심지부터 진행될 것입니다.

재건축 사업성은 신축 아파트 가격과 재건축 공사비를 비교하여 판단해야 합니다. 예를 들어, 12억 원짜리 아파트가 13억 원으로 8% 상승했다고 가정해 봅시다. 공사비가 6억 원에서 7억 원으로 18% 상승한다면, 상승률만 보면 사업성이 악화되는 것처럼 보입니다. 그러나 절대적인 가격 상승폭을 보면 일반 분양가 상승이 공사비 상승보다 훨씬 빠르게 이루어지는 경향이 있습니다. 따라서 결국 사업성은 맞춰지게 되어 있습니다.

일반 분양가 상승률이 공사비 상승률보다 대부분 더 빠르기 때문에 결국 재건축 사업성은 맞춰지게 됩니다. 극단적인 예로 50억 원짜리 아파트가 55억 원으로 10% 상승하는 것은 어렵지 않습니다. 반면 공사비가 평당 2,000만 원(33평 기준 6억 6천만 원)에서 5억 원이 올라 11억 6천만 원이 되려면 거의 두 배 가까이 뛰어야 합니다. 이는 공사비가 80~90% 오를 때 아파트 가격은 10%만 올라도 동일한 사업성이 유지된다는 의미입니다.

결론적으로 공사비가 아무리 높아진다고 해도 아파트 가격 상승분이 더 크기 때문에 절대적인 금액 기준으로 사업성은 결국 맞춰지게 됩니다. 이때 재건축이 진행되는 것입니다. 따라서 서울권 내에서는 공사비가 높아져 사업이 지연될 수는 있지만, 완전히 중단되는 경우는 없다고 이승훈 소장은 재차 강조했습니다.

아까 노원구 사례와 같이 12억 원, 13억 원 하는 곳보다는 고가 아파트가 있는 지역의 사업성이 훨씬 빨리 맞춰질 것입니다. 이는 일반 분양가 상승이 더 빠르게 이루어져 경제성이 확보되기 때문입니다. 강남이든 외곽이든 기본적인 공사비는 비슷합니다. 물론 특화 설계나 자재 사용에 따라 편차가 있겠지만, 기본적인 공사비는 어디에 짓든 비슷하게 들어갑니다.

하지만 아파트 가격은 어디에 위치해 있느냐에 따라 워낙 큰 편차가 있기 때문에, 당연히 입지가 좋은 곳부터 사업성이 맞춰진다는 것이 기본 원리입니다. 부동산을 잘 모르는 사람들은 '분담금이 너무 많아 재건축이 끝났다'고 생각할 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 노원구나 도봉구 등 입지가 상대적으로 좋지 않은 지역의 재건축도 공급 부족에 의한 전월세 및 매매가 상승이 일반 분양가 상승을 야기하여 결국 사업성이 맞춰지는 날이 올 것입니다.

결론적으로 재건축과 재개발은 입지가 좋은 곳, 즉 아파트 가격이 비싼 곳부터 순차적으로 진행됩니다. 이승훈 소장은 시청자들이 흥미롭고 재미있는 내용은 아닐 수 있지만, 자신의 설명을 이해하고 흡수한다면 부동산 투자에 대한 많은 지식과 확신을 얻을 수 있을 것이라고 강조했습니다.

오늘 영상도 끝까지 시청해주셔서 감사하며, 구독과 좋아요를 눌러주시고 좋은 하루를 보내시길 바랍니다. 다음번에 더 좋은 영상으로 찾아뵙겠다고 말하며 영상을 마무리했습니다.