토지거래허가제 완화와 수도권 전세난 확산: 무주택자를 위한 대응 전략

월부 주간 머니 이슈 진행자에 따르면, 2025년 1월부터 7월까지 서울 아파트 입주 물량은 3만 4천 호였으나, 2026년 같은 기간에는 1만 7천 호로 절반 수준으로 감소했습니다. 반면, 착공 물량은 2025년 1월부터 7월까지 9천 6백 호에서 2026년 같은 기간 1만 5천 호로 약 36% 증가했습니다.

진행자는 착공부터 준공까지 통상 3년이 소요되므로, 현재 착공 물량 증가는 3년 뒤 입주 물량 개선의 여지가 있음을 시사한다고 밝혔습니다. 그러나 여전히 현재 증가한 착공 물량이 충분한지는 미지수이며, 기존의 극심한 공급 부족을 해소하기에는 역부족이라고 평가했습니다.

2026년 7월 서울 아파트 전세 거래량은 8,600건이었으나, 월세 거래량은 8,700건으로 집계되어 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어섰습니다. 이는 건국 이래 처음으로 발생한 현상으로, 작년 2025년 전체 누적 전세 거래량 15만 건, 월세 거래량 12만 건과 비교했을 때 큰 변화입니다.

올해 1월부터 7월까지의 누적 거래량을 보면 전세는 7만 4천 건, 월세는 7만 5천 건에 육박하여 이미 월세가 전세를 역전한 상황입니다. 이러한 추세는 우리나라 사람들이 임대차 방식으로 전세를 더 선호했음에도 불구하고, 월세가 전세를 넘어서는 본격적인 변화가 시작되었음을 나타냅니다.

정비 사업 규제들이 서울의 착공 물량 감소에 큰 영향을 미쳤습니다. 주요 규제로는 안전진단 강화, 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등이 꼽혔습니다. 이 규제들은 2010년대 중후반부터 시장에 등장하여 강화되었고, 2022년과 2023년에는 이로 인해 착공 물량이 급격히 줄어든 원인이 되었습니다.

안전진단 강화로 재건축 인허가가 어려워졌고, 재건축 초과이익 환수제로 인해 개발 이익의 상당 부분을 환수하게 되면서 사업성이 떨어졌습니다. 또한 분양가 상한제는 건설사들이 비싸게 분양할 수 없게 만들어 공급을 주저하게 만들었습니다. 이러한 규제들이 동시다발적으로 작동하면서 건설사들이 신규 주택 공급을 꺼리게 된 것으로 분석됩니다.

정비 사업 규제가 착공 물량을 줄이는 데 큰 영향을 미쳤다는 분석과 함께, 이전 정부가 2022년 주택 공급 270만 호 계획을 발표했음에도 불구하고 실제 착공 물량이 감소한 것은 이러한 규제들이 시장 상황에 유연하게 적용되지 못했기 때문이라는 지적도 나왔습니다.

수도권 기준으로 착공 물량은 2022년 13만 호, 2023년 10만 호였고, 2024년에는 15만 호로 늘었으며 2025년에도 15만 호 수준이 예상된다고 설명했습니다. 착공부터 입주까지 3년 정도 걸리는 점을 고려하면, 이 착공 물량의 변화는 내년과 내후년부터 경기도와 인천 지역의 입주 물량이 다소 늘어날 수 있음을 의미합니다.

그러나 서울은 착공 물량 부족으로 인해 향후 입주 물량이 감소할 것으로 전망되고 있어 서울 지역의 공급 부족은 지속될 것으로 보입니다. 따라서 내집 마련을 계획하는 이들은 관심 지역의 입주 물량 변화를 신중하게 살펴보고, 특히 경기도와 인천 지역의 공급 증가 가능성을 고려해야 할 필요가 있습니다.

올해 8월 기준 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 계약 비중이 51.3%를 기록하며 처음으로 절반을 넘어섰습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 8월 서울 아파트 전월세 실거래 14,889건 중 7,623건이 갱신 계약이었습니다. 이는 사람들이 이사를 가지 않고 기존 거주지에서 계약을 연장하는 비율이 늘고 있음을 나타냅니다.

갱신 계약 중에서도 계약갱신청구권을 사용하지 않고 합의 갱신한 비중이 60%에 달했습니다. 이는 임대료 인상에 동의하여 갱신하는 경우가 많다는 것을 의미합니다. 실제로 월세 인상 사례도 증가하여, 1,100건 중 829건이 월세 인상이었고, 50% 이상 인상된 경우도 100건, 심지어 2배 이상 인상된 경우도 40건 이상 있었습니다.

월별 갱신 비중은 1월 44%, 2월 46%, 3월 45% 등으로 꾸준히 증가하다가 8월에 처음으로 50%를 돌파했습니다. 특히 중구, 구로구, 강서구 등 서울 외곽 지역에서 전월세 인상 후 갱신하는 계약이 늘어나고 있는 것으로 나타났습니다.

임대차 계약 갱신 시 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 사례가 늘고 있으며, 전세가와 월세의 가파른 상승으로 인해 매매로 전환하려는 시도도 빈번해지고 있습니다. 이는 임대차 시장 내 공급 부족이 심화되면서 임차인의 협상력이 약화되고 있음을 보여줍니다.

진행자는 임대차 시장의 이러한 상황은 전세 및 월세 물건 공급 부족 때문이라고 분석했습니다. 임대 물건이 나올 수 있는 세 가지 경우(임대 목적으로 주택 매입, 신규 주택 공급, 기존 임대 물건 회전) 모두가 원활하지 않아 전체적인 공급 부족을 야기하고 있다고 설명했습니다.

지난해 10월 15일 토지거래허가제가 서울 전역 및 경기도 일부 지역으로 확대 시행된 이후 11개월이 지났습니다. 당시 정책 도입 초기에는 '시장에 강한 시그널을 줘야 한다'는 주장과 '급진적 규제의 부작용'을 우려하는 목소리가 공존했습니다.

현재는 규제로 인해 전월세 매물을 찾기 어려운 부작용이 현실화된 상태입니다. 진행자는 규제가 강하고 급진적일수록 시장에 발생하는 부작용이 커질 수 있음을 강조하며, 현재 전월세 시장의 매물 부족 현상이 이러한 규제의 결과라고 분석했습니다.

이는 개인이 전세를 살고 있거나 자가를 보유하고 있는 상황에 따라 예상되는 부작용이 현실화되었을 때 어떤 의사 결정이 합리적일지 고민해야 할 시점임을 시사합니다.

전세 물량이 부족하여 월세를 선택해야 하는 상황에서, 진행자는 단순히 월세로 전환하기보다 월세 금액과 주택담보대출 이자를 비교해볼 것을 권고했습니다. 거주 중인 집에서 갱신이 불가능하여 이사해야 할 경우에도, 월세 금액을 알아보고 해당 주택을 매수했을 때의 주택담보대출 이자와 월세 비용을 비교하여 현명한 결정을 내릴 것을 당부했습니다.

또한, 현재 임대차 시장은 공급 부족으로 인해 임대인이 유리한 '갑'의 시장임을 강조했습니다. 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있으므로, 임차인들은 계약갱신청구권이 무조건적인 권리가 아님을 인지하고 상황에 맞는 대응 전략을 세워야 합니다.

많은 사람들이 현금이 많지 않아 서울에서 내집 마련이 불가능하다고 지레짐작으로 포기하는 경향이 있지만, 진행자는 현금 2억 원으로도 서울 내 아파트를 매수할 수 있는 다섯 개 지역이 존재한다고 밝혔습니다.

이는 자신의 투자 동료가 작성한 칼럼을 근거로 제시한 것으로, 대출 등을 활용한 구체적인 접근법이 정리되어 있다고 언급했습니다. 따라서 무주택자들은 막연한 포기보다는 적극적으로 정보를 찾아보고 내집 마련 가능성을 검토할 것을 권장했습니다.

10월 1일부터 시행되는 토지거래허가제 개정안의 핵심은 실거주 유예 인정 범위의 확대입니다. 기존에는 현 세입자의 임대차 계약 잔여 기간까지만 입주를 미룰 수 있었으나, 이번 개정안은 잔여 기간에 더해 갱신 계약까지 입주 유예 기간으로 추가 인정하기로 했습니다.

이는 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우 잔금일로부터 4개월 이내 입주해야 하는 의무가 있었기 때문에, 임차인이 거주 중인 주택은 사실상 거래가 불가능했던 문제를 보완하기 위한 조치입니다. 매수인은 입주 후 2년간의 실거주 의무는 유지됩니다.

이번 개정으로 임차인의 계약갱신청구권 사용 가능성이 보장되며, 매수인이 임차인의 계약 갱신 요구를 수용하여 실거주 의무를 유예할 수 있게 되었습니다. 이는 임대차 시장의 경직성을 완화하고 임차인들의 주거 안정을 도모하려는 의도로 해석됩니다.

이러한 조치는 임차인이 있는 주택도 매매 거래가 가능해지도록 하여, 토지거래허가제 하에서 거래가 위축되었던 매물 부족 문제를 일부 해소할 것으로 기대됩니다.

이번 완화책의 핵심은 토지거래허가구역 안에서 주택을 산 매수인의 실거주 의무를 일정 기간 유예해 주는 특례입니다. 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 기존 임대차 만기 뒤 연장되는 기간까지 실거주 의무가 유예되며, 그 적용 시한은 최장 2027년 12월 말까지입니다.

이 특례가 적용되면 매수인은 임차인의 계약 갱신 요구를 굳이 거절하지 않고 받아들일 수 있습니다. 매수인이 반드시 직접 실거주해야 하는 상황이 아니라면, 임차인이 한 번 더 계약을 갱신하고 싶다고 할 때 이를 허용할 수 있게 된 것입니다.

이는 기존 임대차 계약 만기 후 연장 기간까지 실거주 의무가 면제되는 특례로, 최장 2027년 12월 말까지 적용됩니다. 이로 인해 임차인이 있는 매물도 매매 거래가 가능해져, 과거 실거주 의무 때문에 거래가 어려웠던 상황이 개선될 것으로 보입니다.

이러한 조치는 토지거래허가제가 도입된 후 임차인 거주 주택의 매물이 아예 나오지 않아 시장의 매물 부족을 심화시킨다는 지적을 반영한 것입니다. 따라서 신혼부부 등 미래 시점에 실거주가 필요한 매수자들은 임차인이 있는 주택을 미리 매수하고, 임차인의 계약 갱신을 허용하는 방식으로 접근할 수 있게 됩니다.

매수자들은 이제 부동산 현장에서 '무조건 입주 가능한 매물만 보여달라'고 고집할 필요가 없다는 것이 진행자의 조언입니다. 임차인이 거주 중인 매물은 거래 난이도가 상대적으로 높아 시세 대비 저렴하게 나오는 경우가 많기 때문입니다.

특히 당장 실거주가 필요하지 않은 매수자, 예를 들어 몇 년 뒤에 결혼하여 입주할 예정인 신혼부부 등은 임차인이 있는 매물을 적극적으로 활용할 수 있습니다. 중개사에게 임차인 거주 중인 저렴한 매물도 함께 보여달라고 요청함으로써, 예상치 못한 좋은 조건의 매물을 찾을 기회가 생길 수 있습니다.

매도자 또한 임차인이 거주 중이라 집을 팔기 어렵다고 생각할 필요가 없습니다. 이번 규제 완화로 인해 매수자들이 임차인 거주 매물을 찾을 수 있게 되었으므로, 공인중개사와 협의하여 해당 매물을 시장에 내놓는 것을 고려해야 합니다.

서울의 전세난이 경기와 인천 지역으로 확산되는 추세입니다. 9월 28일 한국부동산원 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면, 지난 8월 경기 지역의 전세 가격 지수는 101.12, 인천은 100.69를 기록하며 기준치 100을 상회했습니다. 이는 전년 동월 대비 경기도는 5.93포인트, 인천은 3.5포인트 상승한 수치입니다.

전세 가격 지수는 100을 기준으로 그 이상이면 전세 부족, 그 이하면 여유가 있다는 의미입니다. 작년에는 두 지역 모두 100 이하였으나, 올해 들어 백을 돌파하며 전세난이 심화되고 있음을 보여줍니다. 지난 8월 경기 지역의 평균 전세 가격은 3억 800만 원, 인천은 2억 770만 원으로 꾸준히 가파른 상승세를 보이고 있습니다.

서울과 경기·인천의 전세난 원인은 공통적으로 신규 입주 물량 감소에 있습니다. 하지만 서울은 토지거래허가제로 인해 매수 후 전세를 놓는 것이 어려워 전세 물건 공급이 더욱 막혀 있어 전세난이 심각했습니다. 반면, 경기도와 인천은 상대적으로 매수 후 전세를 놓을 수 있는 지역이 많아 서울보다는 전세 가격 상승 속도가 늦고 완만했습니다.

최근 경기도와 인천의 전세가가 가파르게 오르는 이유는 서울의 전세난으로 인해 주거 문제를 해결하지 못한 수요가 인접한 경기·인천 지역으로 이동하고 있기 때문입니다. 특히 서울과 가까운 지역부터 매물 잠김과 가격 상승이 나타나고 있으며, 이는 수도권 전체를 하나의 바운더리로 보아야 하는 상황임을 시사합니다.

서울에서는 올해 1월부터 15억 원 이하 아파트의 가격이 가장 많이 상승했습니다. 이는 대출 환경의 변화와 전세난이라는 두 가지 요인 때문으로 분석됩니다. 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 이하는 최대 6억 원까지 대출이 가능하여 저가 주택의 구매력을 확보하기 쉬웠습니다.

또한, 생애 최초 대출의 경우 70%까지 대출이 가능해 대출을 통한 매수 기회가 확대되었습니다. 고가 지역은 가격 조정을 받는 동안 저가 지역은 가파르게 오르는 '키 맞추기 장세'가 올해 내내 이루어졌습니다.

두 번째 요인은 전세난입니다. 전세금이 급등하면서 전세 거주자들이 대출을 끼고 매매로 전환하는 수요가 발생했습니다. 예를 들어, 2억 8천만 원이던 전세금이 4억 원으로 오르자, 부동산 중개사는 6억 원짜리 매매를 권유하고, 대출이 가능한 것을 확인한 임차인이 매매로 전환하는 사례가 늘었습니다. 이러한 전세가 상승이 15억 원 이하 아파트의 매매가 상승을 견인한 주요 원인으로 작용했습니다.

경기·인천 지역의 내집 마련을 고려할 때는 서울과 달리 지역별 입주 물량과 공급량의 편차가 크다는 점을 주의해야 합니다. 경기도는 서울보다 훨씬 넓고 빈 땅도 많기 때문에 특정 지역에 입주 물량이나 공급량이 많아지면 임대료 상승 조건이 깨질 수 있습니다. 새 아파트에서 전세 물량이 많이 나오기 때문입니다.

따라서 경기·인천 지역에서 내집 마련을 계획하는 이들은 관심 지역의 입주 물량과 공급량을 자세히 분석해야 합니다. 서울처럼 뭉쳐 있지 않고 넓게 퍼져 있기 때문에 '여기는 많고 여기는 적다'는 지역별 특성을 고려한 신중한 접근이 필요하다고 진행자는 강조했습니다.