모아타운 개발, 반대하면 손해입니다

단독이나 다가구 소유주들이 흔히 오해하는 것 중 하나는 대지 평당 감정평가가 다세대보다 낮게 나온다는 점입니다. 이승훈 소장은 "단독이라든가 다가구 같은 소유자분들은 굉장히 대지를 많이 갖고 있습니다. 근데 대지 평당 감정평가를 하게 되면 다세대보다 적게 받는 것은 맞아요. 왜냐면은 실거래가 기반에 감정평가도 병행하기 때문입니다."라고 설명하며 이는 실거래가 기반 감정평가 원리에 따른 당연한 현상이라고 강조했습니다. 평당가는 낮게 나올 수 있지만, 전체 평가액은 자산 가치 상승으로 충분히 보상받을 수 있어 억울해할 필요가 없다는 설명입니다.

평가 금액이 높게 나오면 원하는 대형 평수로 갈 수 있으며, 일정 면적 기준을 충족할 경우 주택 두 채를 배정받는 1+1도 가능합니다. 이승훈 소장은 "대형 평수라든가 내가 원하는 평수 아무거나 갈 수 있고요. 그리고 면적에 따라서 1+1도 가능한 거죠."라고 언급하며, 이를 통해 단독·다가구 소유주들이 자산 가치를 획기적으로 높일 기회를 얻을 수 있다고 강조했습니다.

일부 소유주들은 모아타운 개발이 중소 건설사 시공으로 이어질까 우려하기도 합니다. 그러나 이승훈 소장은 "모아타운이 있잖아요. 한 블록 한 블록이 아니라 몇백 세대가 아니라 몇 천 세대도 나옵니다. 통합적으로 블록 단위를 묶어서 시공사 선정을 하게 되면 1군 메이저 건설사들이 위치만 좋으면 얼마든지 덤벼들 수 있어요."라고 반박했습니다. 그는 모아타운이 소규모 단독 사업과 달리 블록 단위로 통합 추진되어 수천 세대 규모의 개발이 가능해지면, 입지 조건이 좋은 곳에는 메이저 1군 건설사들도 충분히 참여할 의사가 있다고 설명했습니다. 실제로 많은 모아타운 현장에서 1군 메이저 건설사의 플래카드를 쉽게 볼 수 있습니다.

최근 건축비 상승으로 인해 분담금 우려가 커지고 있지만, 이승훈 소장은 이를 해결할 방안이 있다고 말합니다. 그는 "건축비 당연히 상승합니다. 그런데 이 건축비의 상승은 비용의 상승이잖아요. 이 비용의 상승은 그만큼 수익이 높아지게 되면은 상쇄시킬 수가 있습니다. 근데 이 수익의 상승은 뭐예요? 일반 분양가의 상승입니다."라고 설명했습니다. 주변 신축 아파트의 분양가 및 시세 상승분이 건축비 상승분보다 훨씬 압도적으로 높게 나타나고 있기 때문에, 단순 비용 증가로만 판단해서는 안 된다는 것이 그의 주장입니다. 충분한 수익 상승이 있다면 건축비 상승으로 인한 부담을 상쇄하고도 남는 이득을 얻을 수 있다는 분석입니다.

이승훈 소장은 "개발을 반대하고 그 지역이 개발이 안 되면서 계속 그 빌라촌으로 형성된다 그러면 우리 집의 가치까지 떨어져 버리는 거예요. 앞으로도 주변 신축 아파트의 시세는 계속 올라갈 것이고 단독주택 다가구주택의 가격이 떨어지진 않겠지만 그 올라가는 폭이 상대적으로 적기 때문에 갭은 벌어질 수밖에 없다라고 보시는 게 정확합니다."라고 경고했습니다. 단독·다가구 주택보다 신축 아파트에 대한 선호도가 극대화되는 상황에서, 개발에 참여하지 않으면 주거 가치와 매매가가 저평가되고 신축 아파트와의 시세 격차가 더욱 확대될 것이라는 전망입니다.

현재 서울시는 모아타운 사업을 전폭적으로 지원하며 다양한 용적률 인센티브를 제공하고 있습니다. 이승훈 소장은 "지금 모아타운을 서울시에서 굉장히 전폭적으로 지원해 주고 있지 않습니까? 그래서 단독·다가구 소유주분들이 무조건 난 손해야라는 인식 고정관점을 갖고 개발에 반대한다 이게 아니라 한번 추진위와 소통을 하게 되면서 오해를 풀어가는 과정을 해보셨으면 좋겠어요."라고 강조했습니다. 그는 단독·다가구 소유주들이 무조건적인 반대 입장을 고수하기보다는, 추진위원회와의 적극적인 소통을 통해 자신에게 유리한 배정 요건을 조율하고 오해를 풀어가야 한다고 조언했습니다. 현재의 서울시 지원과 용적률 혜택을 활용하여 개인의 수익을 극대화할 수 있는 적절한 타이밍에 개발에 동참하는 것이 중요하다고 덧붙였습니다.