상업용 부동산 경고음, 한국 경제 위기

상업용 부동산은 경기가 나빠지면 곧바로 반응하는 선행 지표로 기능한다.

반면 주거용 부동산은 사람이 거주하는 특성상 경기 침체 이후에도 늦게 가격이 하락하는 후행 지표의 성격을 가진다.

따라서 상업용 부동산의 공실 증가는 이미 경기 침체가 시작되었음을 의미하는 강력한 신호로 해석된다.

과거 IMF 외환 위기는 외생적 충격이었으나 반도체 호황 등으로 인해 비교적 빠른 회복이 가능했다.

현재 한국 경제는 반도체 외 다른 산업 분야에서 침체가 심화되고 있어 전반적인 신음 소리가 커지는 상황이다.

만약 구조적 침체가 발생하면 전 세계 경제에 영향을 미쳐 회복 기간이 매우 길어질 수 있으며, 치유가 어려운 형태로 진행될 가능성이 있다.

강남 등 특정 지역의 부동산 가격 폭등 현상을 방치할 경우 한국도 장기 디플레이션에 직면할 가능성이 있다.

일본의 사례처럼 상업용 부동산 가격이 10분의 1 수준으로 폭락하고 20~30년간 회복되지 못하는 상황이 한국에서도 재현될 위험이 있다고 서동기 박사는 경고했다.

가계 소득 대비 대출 원리금 상환 비중이 50%를 넘는 것은 도박과 다름없으며, 집값 하락 시 심각한 부작용을 초래한다. 상승만을 전제로 한 무리한 투자는 지양해야 하며, 소득의 30% 이내에서 대출을 운용하는 것이 안전하다.

만약 월 소득의 50% 이상을 대출 원리금으로 지출하는 것은 도박에 가까운 위험한 투자 행위로 볼 수 있다.

소득 대비 과도한 대출은 아파트 가격이 하락했을 때 심각한 재정적 문제를 야기할 수 있으며, 집값의 지속적 상승을 전제로 한 무리한 투자는 특히 위험하다.

월세 가격은 집값에 비례하여 움직이므로, 집값이 하락하면 월세도 같은 비율로 함께 떨어지는 경향이 있다.

강남 초고가 지역을 제외한 대부분 지역의 집값은 하향할 가능성이 높은 것으로 전망된다.

정부가 인위적으로 부동산 폭락을 막기 위해 시장에 개입하면 오히려 시장을 왜곡시키고, 폭락은 정부가 막아준다는 잘못된 인식을 확산시킬 수 있다.

부동산 시장의 안정을 위해서는 보유세를 선진국 수준으로 상당폭 강화해야 한다.

이러한 보유세 인상과 병행하여 양도세, 취득세 등 거래세는 대폭 완화해야 한다.

해외 자본 유출을 막기 위해 상속세와 증여세를 인하할 필요가 있다.

부동산 정책은 일관성을 유지하며 세밀하게 접근해야 시장에 혼란을 주지 않을 수 있다.

특정 계층을 겨냥한 핀셋 과세는 실효성이 낮으며, 중산층과 2030세대를 위한 임대주택 등 보편적 정책 대안은 부족하다.

보유세 강화에 따른 매물 출현은 일시적인 현상에 그칠 가능성이 크며, 재건축 활성화를 위해서는 거래세와 양도세 완화가 필수적이다.

한국에서는 집이 자산 증식의 유일한 수단으로 인식되는 경향이 강하다.

집값 하락 시 현금 자산이 부족한 이들은 큰 타격을 입게 된다. 주거 안정성과 금융 자산의 균형을 맞춘 포트폴리오를 구성하는 것이 새로운 부자의 기준이다.

과거에는 용적률이 낮은 아파트가 많아 재건축 시 대박을 터뜨리는 이른바 '로또' 현상이 가능했다.

현재는 고층 아파트의 용적률이 높아 재건축 시 조합원들의 분담금 부담이 가중되는 상황이다.

이로 인해 같은 평형의 아파트로 가더라도 추가 비용이 발생하고, 재건축만 하면 큰 이익을 얻을 수 있다는 로또 신화는 이제는 끝났다고 진단했다.

50층 이상 초고층 아파트는 용적률이 이미 높아 재건축을 추진할 경우 분담금이 기하급수적으로 증가한다.

높아진 공사비 부담으로 인해 거주민들은 평수를 줄이거나 재건축 자체가 불가능해지는 상황에 직면할 수 있다.

입지가 뛰어나고 자산 규모가 큰 일부 거주민들만 남는다면 재건축이 가능할 수도 있으나, 주민 간 자산 규모 차이로 인한 갈등은 재건축 지연과 금융 비용 증가로 이어진다.

뉴욕 맨해튼의 사례처럼 빌리어네어들이 거주하는 초고층 아파트는 100년 이상 장기 유지가 가능하지만, 한국은 소득 수준 대비 자산 규모가 충분치 않아 초고층 아파트의 장기 유지에 한계가 있다.

수익성 위주로 설계된 벽체식 아파트는 건물 수명이 짧고 과도한 수리비를 초래할 수 있다.

이러한 문제로 인해 초고층 아파트가 장기적으로 슬럼화될 가능성도 배제할 수 없다.

초고층 아파트는 철거 비용이 막대하여 개인이 재건축하거나 철거하는 것이 사실상 불가능하다.

결국 정부가 철거 비용을 부담해야 하는 상황이 발생하면 국가 재정에 막대한 부담으로 작용할 수 있다.

도시의 미래를 고려할 때 무분별한 초고층 아파트 공급은 차기 세대에게 흉물스러운 유산을 물려줄 위험을 안고 있다.

이는 장기적으로 도시 환경의 질을 저하시키는 결과를 초래할 수 있다.

재건축 사업성을 가늠할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 대지 지분이다.

분담금을 내고 재건축을 추진할 수 있는 최소한의 기준으로 대지 지분 15~20평 이상 확보가 필수적이다.

재건축 성공을 위한 가장 중요한 두 가지 조건은 대지 지분과 로케이션(입지)이다.

아무리 대지 지분이 많더라도 지방이나 서울 외곽 등 입지가 나쁜 지역에서는 재건축 사업성이 현저히 떨어진다.

상가 비중이 높은 단지는 재건축 추진 시 상가 소유주와 아파트 소유주 간의 이해관계 충돌로 인한 분쟁 발생 가능성이 크다.

재건축 대박 신화는 종말을 고했다. 고층 아파트의 노후화와 더불어 강남 3구 및 용산 내에서도 고가 부동산 매입 여력에 따른 자산가들의 양극화가 뚜렷해질 전망이다.

재건축이 어려운 고층 아파트들은 노후화된 상태로 방치될 가능성이 있으며, 이로써 재건축을 통한 대박 신화의 시대는 이미 끝났다고 서동기 박사는 진단했다.

관리비 부담을 꺼리는 노후 단지에서는 유지보수 공백이 발생하여 건물 가치 하락을 가속화할 수 있다.

홍콩 대형 화재 사례처럼 관리 부실이 심화될 경우, 재건축이 불가능해진 아파트 단지의 자산 가치는 결국 제로에 수렴할 가능성도 있다고 경고했다.