서울 아파트 매물 30% 증가, 강남발 적체가 서울 전역으로 퍼지는 가운데 경기 남부는 여전히 뜨겁다

진행자는 최근 서울 아파트 매물 수가 많이 늘고 있다며, 이것이 시장의 변곡점인지 확인해 보겠다고 말했다. 하락으로 이어질지 여부를 경험에 기반해 짚겠다는 취지다.

진행자는 이 주제에 관심이 있거나 실제 경험담을 듣고 싶은 시청자는 영상을 끝까지 봐 달라고 덧붙였다.

진행자는 오늘 다룰 내용이 두 가지라고 소개했다. 하나는 제목대로 서울 아파트 매물 수가 어떻게 변했는지이고, 다른 하나는 경기 남부가 여전히 상승세를 보이고 있다는 기사다.

진행자는 서울 매물 증가가 침체의 신호인지, 반도체 영향으로 경기 남부가 여전히 뜨거운 이유는 무엇인지 함께 다루겠다고 밝혔다. 서울이나 경기 남부에서 내 집 마련을 고민하는 시청자에게 도움이 될 것이라고 말했다.

진행자는 기사를 읽으며 26일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 매매 매물이 7만 8,000여 건이라고 전했다. 8월 3일 세제 개편안 발표 이후 약 두 달 반 사이 29.5% 늘어난 수치다.

기사에 따르면 서울 25개 자치구 모두 매물이 늘었다. 증가율은 성북구가 55%로 가장 컸고, 강동구 39.7%, 동작구 38.8%, 성동구 38.5%, 마포구 37.3%, 동대문구 36.4%, 영등포구 36.3%, 송파구 36%, 강서구 35.8% 순이었다. 진행자는 강서구부터 송파구까지 거의 모든 지역이 30% 이상 늘었다고 정리했다.

다만 중저가 아파트 단지가 많은 금천구는 3%, 도봉구는 3.4%로 증가율이 낮았다. 시장을 가격 기준 5분위로 나누면 가장 저렴한 분위 지역은 매물이 거의 줄지 않았다. 서울 25개 구 가운데 18~19개 구는 대부분 30% 이상 증가했다.

진행자는 수요가 서울과 인접한 경기 지역으로 확대되고 있다는 점을 무주택자가 눈여겨볼 지점이라고 말했다. 경기도의 주간 상승률은 0.21%로, 같은 기간 서울보다 높게 나타났다.

성남시, 화성시, 수원시 등 반도체 벨트인 경기 남부 상승률은 0.4% 이상으로 높은 수준을 유지하고 있다고 전했다. 10월 셋째 주에는 군포시가 0.53%, 의왕시가 0.47% 급등했다.

진행자는 서울의 가장 저렴한 지역인 도봉구·금천구 등을 제외한 서울 대부분 지역에서는 매물이 늘고 거래는 줄면서 분위기가 싸해지는 반면, 경기도는 오히려 더 뜨거워지고 있다고 정리했다.

진행자는 최근 강남을 직접 임장했다고 전했다. 강남 안에서도 온도 차가 커서, 앞구정 등 선호도가 높고 가격이 비싼 단지에서는 하락 거래가 나왔다. 앞구정 일부 단지는 60~70억 원대 매물이 50~60억 원, 40억 원대로 10억 원씩 내려간 사례가 있었다.

강남 중간 지역에서는 20평대 위주로 거래가 나름 이뤄지고 있었지만, 30평대 이상은 거래가 잘 안 되는 것으로 나타났다. 진행자는 강남 전체로 보면 매물이 늘고 거래가 안 되는 것이 맞다고 평가했다.

이후 매물 적체는 한강벨트로 퍼졌고, 동작구와 강동구 등으로 확산됐다. 현재는 강서구, 서대문구, 동대문구 같은 서울 4분위 지역까지 매물이 쌓이고 있다. 진행자는 강남 매물 적체가 서울로 전파되고 있다고 보는 것이 맞다고 말했다.

반면 도봉구, 금천구, 구로구 등은 여전히 매물이 귀하다. 현장에서는 볼 만한 매물이 마땅히 없고, 입주 가능한 물건도 많지 않다는 이야기가 나온다. 이는 저가 지역의 전세난으로 인한 수요 강세가 아직 유지되고 있다는 뜻으로 설명됐다.

진행자는 경기 남부 주간 상승률을 환산해 설명했다. 군포의 주간 상승률이 0.5%라면 월 환산 2%, 연 환산 약 24%에 해당한다. 같은 기간 서울 아파트 상승률이 최근 1년간 11~12% 정도였던 것과 비교하면 두 배 수준이다.

진행자는 서울은 주춤한데 경기도가 이렇게 오르는 이유로 반도체 벨트를 꼽았다. 최근 반도체 업황이 호황이고, 엊그제 발표된 SK하이닉스 실적에서 영업이익이 80조 원이라고 언급했다. 매출은 100조 원 수준이라고 덧붙였다.

너나위 대표는 SK하이닉스와 삼성전자가 기술적 우위와 독과점적 시장에서의 절대적 위치를 바탕으로, 메모리 반도체에서 가격 결정력이 매우 우월하다고 설명했다. 이 정도 품질의 메모리 반도체를 공급할 수 있는 곳은 두 회사뿐이라서, 외국 회사들이 부르는 가격에 사 갈 수밖에 없는 구조라는 것이다.

이런 구조 때문에 두 회사가 돈을 많이 번다는 전제가 깔렸다. 대표는 이 이익이 경기 남부 반도체 벨트 상승의 배경이 된다고 연결했다.

너나위 대표는 최근 우리나라 통화량이 많이 늘었는데, 한국은행 통계로 그 통화량이 어느 경제 주체에 늘었는지 나눠 볼 수 있다고 말했다. 대표가 확인한 바로는 일반 자영업자의 통화량 증가는 3억 원 정도에 그쳤다. 반면 30조 원 이상이 비금융 기업 내에 보류된 것으로 나타났다.

대표는 이것이 수출을 주도하는 삼성전자나 SK하이닉스 같은 기업이 외화를 많이 벌어 와서 생긴 현상이라고 설명했다. 이렇게 머무는 유동성이 임직원 대출과 연결되면서 부동산 시장으로 유입될 수 있다는 논리다.

대표는 반도체 벨트에 직장이 많고 호황이라 직원들이 안정감을 느끼고, 하청 업체까지 호황이 이어진다고 봤다. 이에 따라 내 집 마련 수요가 늘어날 수 있다는 것이다.

대표는 강남에서 출발한 매물 증가가 다른 지역으로 전이되고 있지만, 서울에서 가장 저렴한 지역에서는 여전히 수요가 강세여서 매물 증가가 눈에 띄지 않는다고 정리했다.

경기도, 특히 반도체 벨트가 있는 지역은 수요량과 구매력이 늘었고, 주택 가격 수준이 서울보다 낮으며, 전월세 상황도 좋지 않다는 점이 겹쳐 여전히 불장에 가까운 분위기라고 진단했다.

대표는 지금 강남 매물이 늘어나는 모습을 보고 다른 지역도 찬물을 끼얹은 듯 가라앉을지 고민하는 사람이 늘고 있다고 짚었다. 금리 이야기도 나오면서 기다려야 하는지 고민하는 수요가 많다는 것이다.

대표는 내 집 마련이 실거주 목적이고 여력이 된다면 필요할 때 사는 편이라고 밝혔다. 주변에서 집값이 떨어진다고 분위기가 나쁠 때 산 사람들이 나중에 잘 샀다고 말하는 사례를 들었다.

대표는 매물이 많으면 집을 보기 편하고, 불장에는 매물이 없어 물건을 놓쳐 스트레스를 받는다고 대비했다. 같은 가격이라도 동향과 층이 달라 비교하며 고를 수 있다는 점도 장점이라고 했다. 또 시장 상황을 이용해 협상력을 발휘하면 가격을 조정해 살 수 있어, 길게 보면 나쁜 선택이었던 적이 거의 없다고 말했다.

대표는 강남 매매 매물 증가를 이번 세제 완화 덕분이라고 보는 시각이 많다고 소개했다. 자신은 세제 완화도 일부 영향을 줬을 것이라고 보지만, 강남의 입주 물량이 크게 영향을 줬다고 주장했다.

대표는 매매 매물 증가를 설명하기 위해 서울 전세 매물 통계도 함께 봤다고 말했다. 그는 전세 물건이 쌓이고 전세가가 오르지 못하거나 거래가 안 될 때 매매 시장도 좋지 않다는 것이 경험상 절대적인 법칙이라고 설명했다. 수요자가 집값이 오른 상황에서 전세가 많으면 우선 전세로 살면서 지켜보는 선택을 하기 쉽고, 집은 주식처럼 쉽게 사고파는 대상이 아니라서 신중하게 결정된다는 논리다.

대표는 서울 25개 구의 전세 매물을 합치면 약 2만 1,000건이라고 제시했다. 그중 강남과 서초구에 있는 전세 매물만 약 1만 1,000건이라는 것이다. 서울에서 전세 시장이 가장 널널한 곳이 강남과 서초라는 뜻이다.

대표는 올해 하반기 강남에 약 6,000세대가 입주 중이라고 설명했다. 전세 물건이 대거 풀리면서 다른 지역의 전세 물량도 가격을 낮추거나 입주를 서둘러야 하는 상황이 됐다고 봤다. 이어 전세 시장에 물건이 쌓이면 매매 수요자도 전세로 한번 더 살아보자는 쪽으로 기울어 실제 거래가 잘 안 되고 있다고 진단했다.

대표는 공급이 중요하다고 강조하는 전문가 의견이 여기서 나온다고 설명했다. 주택 공급이 즉시 매매가에 영향을 주기보다 먼저 전월세 시장에 영향을 주기 때문이라는 것이다.

대표는 서울 외곽 지역은 입주 물량이 거의 없어 말랐다고 표현했다. 그래서 외곽에서는 전월세 구하기가 매우 힘들다고 말했다.

반면 강남과 서초는 전월세 구하기가 편하고 전세가가 일부 하락 거래도 나온다고 대비했다. 이에 따라 매수자들도 세제 편의와 금리가 맞물려 매수 심리가 많이 죽었다고 설명했다. 매물이 쌓이면서 그 영향이 다른 지역으로 번지고 있다는 것이다.

대표는 당장 집을 사지 않는 시청자라도 전월세로 가서 2년 동안 신경을 끊지 말고, 부동산 시장을 꾸준히 관찰하라고 조언했다. 내 집 마련이 필요하다고 생각되면 그때 사면 된다는 것이다.

대표는 많은 사람이 전월세로 가서 2년 동안 신경 쓰지 않다가, 나중에 집값과 전세가가 오른 것을 뒤늦게 알게 된다고 지적했다. 강남 매물이 얼마나 갈지는 6개월일지 1년일지 불확실하다고 덧붙였다.

대표는 2018년 폭등장이 온 뒤 약 9~10개월 동안 집값이 떨어졌고, 2020년에 다시 집값이 폭등한 경험을 들었다. 이런 경험이 있어 시청자에게 침체 사이클로만 인식하고 내 집 마련을 아무 생각 없이 미루지 말라고 당부했다.

대표는 내 집 마련은 5년, 10년을 보고 하는 것이기 때문에 매물이 쌓이는 상황이 내 집 마련을 실행하기에 오히려 좋은 기회가 될 수 있다고 보았다.

또한 경기 남부 상승세를 설명하며 수요량 증가, 구매력 보완, 서울 대비 낮은 절대 가격, 불안한 전월세 상황이라는 네 가지를 다시 짚었다.

대표는 삼성전자 임직원에게 최대 5억 원까지 주택 구매용 대출을 지원하는 제도가 내년부터 시행된다는 내용을 소개했다. 일반 대출 대비 실질 금리가 1.5% 정도이며, 3년 거치 조건이라는 설명도 덧붙였다. 대표는 이를 시중 대출 금리가 4%대 중후반인 점과 비교해 파격적인 혜택이라고 평가했다.

대표는 이 대출이 주식 투자 등에는 쓸 수 없고 집을 사는 경우에만 쓸 수 있다는 조건을 강조했다. 이 조건 때문에 지금까지 집을 사지 않겠다던 사람들도 주택 수요자로 돌아설 수 있다는 논리다. 또 DSR에 들어가지 않는다고 알려졌다며, 시중 은행 대출을 추가로 받으면 경기 남부 아파트 가운데 살 수 있는 집이 더 많아질 것이라고 말했다. 이에 따라 경기 남부 수요 강세가 당분간 이어질 것으로 전망했다.

대표는 경기 남부 지역의 부동산이 우수한 직장에 영향을 받는 대표 사례라고 설명했다. 주변에 우수한 직장이 많으면 그 지역 부동산에 영향을 주며, 특히 직장의 업황이 부동산 흐름에 큰 영향을 준다는 것이다.

대표는 시청자가 내 집 마련을 할 때 주변에 어떤 직장이 있고 수요가 충분한지 조사해 보고, 그것을 의사 결정의 고려 대상으로 삼으면 더 현명한 선택이 될 수 있다고 조언했다.

대표는 시장 분위기는 20~30분짜리 영상으로도 충분히 전할 수 있지만, 집을 사는 방법이나 요령은 영상으로 설명하기 어렵다고 말했다. 직접 해본 경험이 없으면 무엇부터 해야 할지 모르기 때문이다. 특히 집을 잘 고르는 법이 가장 어렵다고 덧붙였다.

대표는 12년간 부동산 거래를 하면서 가격이 오르는 집을 고르는 기준이 생겼다고 소개했다. 이 기준을 바탕으로 내 돈으로 살 수 있는 아파트 중 가장 저평가된 집을 어떻게 골라내는지 과정으로 정리했다고 설명했다. 대표는 이 과정을 필요로 하는 시청자가 확인해 볼 수 있도록 고정댓글에 안내 링크를 달아 두었다고 밝혔다.