실물 경기 박살, 뉴스는 모른다

주거용 부동산은 거주 공간이라는 특성 때문에 경기 침체기에도 반응 속도가 느리게 나타난다. 상가 공실률이 치솟는 현상은 경기 침체가 이미 실물 경제에 반영되었음을 알리는 신호다.

가로수길 등 서울 내 주요 상권에서도 임대료 인상 없이 공실이 지속되는 현상이 나타나고 있으며, 이는 서울 내 상가 과잉 공급과 맞물려 입지가 좋은 곳에서도 수익성 확보가 어려워지고 있음을 보여줍니다.

과거 IMF 외환 위기는 외부 충격에 의한 단기 위기였기에 세계적 경기 회복과 함께 비교적 빠르게 정상화됐다.

그러나 현재는 반도체 등 일부 산업 실적은 존재하지만, 전 세계적인 경기 침체 가능성으로 인해 한 번 빠지면 회복이 어려운 구조적 질환 형태를 띠게 될 수 있다고 경고했습니다.

반도체를 제외한 국내 전 업종에서 심각한 경기 침체 신호가 나타나고 있다. 현재 반도체가 겨우 경기를 지탱하는 실정이다.

반도체마저 어려워질 경우 한국 경기가 순식간에 추락할 위험이 있다. 모든 업종에서 나오는 신음 소리를 치유할 마땅한 방법이 없는 상태다.

미국과의 금리 차를 고려해 추가 인상이 불가피하지만, 반도체 업황이 악화되면 금리 조정은 더욱 어려워진다.

서동기 박사는 반도체가 호황일 때 금리를 인상시켜야 하며, 업황 악화 시에는 금리 인상 자체가 불가능해진다고 보았습니다. 또한, 미국과의 금리 차이(1%)를 고려할 때 국내 추가 금리 인상이 불가피하다고 전망했습니다.

전쟁 등 통제 불가능한 지정학적 리스크가 예측 불허의 변수로 작용하고 있다.

부동산 폭등과 거품을 방치할 경우 일본과 같은 장기 디플레이션을 초래할 수 있다는 우려를 제기하며, 일본 부동산 시장의 사례를 들어 폭락 이후의 회복 가능성을 섣불리 기대해서는 안 된다고 경계했습니다.

특히 강남 지역의 부동산 거품을 계속 방치하면 부동산 시장에 장기 침체가 찾아올 수 있다고 경고했습니다.

물가 폭등으로 인해 가계가 소비를 줄이는 것을 넘어, 아예 소비할 수 없는 상황으로 내몰리고 있다고 서동기 박사는 진단했습니다.

강남 아파트 보유자라도 현금 흐름이 막히면 '하우스 푸어'로 전락하며, 환율 상승에 따른 화폐 가치 하락으로 체감 빈곤이 심화하는 중이다.

월 소득 대비 대출 원리금 상환 비중이 30%를 넘으면 위험 신호로 판단해야 하며, 50% 이상의 대출을 받는 것은 도박과 다름없다고 서동기 박사는 경고했습니다.

집값 상승을 전제로 한 무리한 대출은 한계가 명확하므로 시장 불확실성에 대비한 건전한 관리가 요구된다.

사금융 성격이 강한 전세 제도는 급격히 사라지지 않으나 집값 하락기에는 큰 위험 요소로 작용한다.

집값이 전세금과 같거나 그 이하로 떨어지는 역전세 현상은 빌라나 다세대 주택 등에서 이미 집주인의 파산과 세입자의 보증금 피해를 야기하고 있습니다.

갭투자의 수단으로 활용되는 전세 제도는 투기를 부추기는 역기능이 커 장기적으로는 축소가 바람직하다.

소득 대비 과도한 월세 부담은 주거 안정성을 해치며, 집값이 하락하면 월세 역시 같은 비율로 떨어지는 경향을 보인다.

집값과 월세는 비례 관계를 형성하므로 집값이 떨어지는데 월세가 치솟는 현상은 구조적으로 나타나기 어렵다. 따라서 소득 대비 과도한 월세 부담은 주거 안정성을 해치는 요소가 될 수 있다고 경고했습니다.

부동산 시장은 수요와 공급에 따라 자연스럽게 흐르도록 맡길 때 더욱 안정적이다. 정부의 잦은 정책 보완은 오히려 시장 상황을 악화시키고 있다.

정부 개입은 시장을 왜곡하고 불필요한 문제를 야기한다. 비정상적인 정책보다는 시장 기능에 맡기는 것이 시장 안정에 효과적이다.

부동산 폭락을 막기 위한 정부의 과도한 정책 대출은 지양해야 한다는 목소리가 나온다.

정부가 집값이 떨어질 때마다 시장을 살려준다는 인식이 지속되면, 이는 결과적으로 집값의 지속적인 상승을 유도하게 됩니다.

이러한 개입은 집값이 오르기만 한다는 잘못된 믿음을 고착화해 시장 건전성을 해칠 우려가 있다.

뉴질랜드 사례를 보면 금리를 낮춰도 주택 시장이 살아나지 않을 수 있다.

금리 인상기에는 집값이 하락하지만, 장기 침체 시에는 금리를 제로 금리로 낮춰도 집값은 오히려 더 하락할 수 있습니다. 일본은 제로 금리 환경에서도 집값이 장기간 하락한 전례가 있다.

집값이 상승하거나 하락할 때 정부의 과도한 규제나 개입을 삼가야 하며, 거품을 빨리 빼지 않으면 일본과 같은 장기 침체로 갈 수 있다고 서동기 박사는 경고했습니다.

특정 지역의 집값 급등은 시장 원리에 맡기되, 보유세를 제대로 걷는 보편적 과세 체계를 마련해야 한다. 시장의 건전성 회복을 위해서는 이러한 과세 개편이 필수적이다.

돈은 당연히 좋은 곳으로 쏠리게 되어 있다는 경제적 원리에 따라, 초고가 아파트 지역은 가격 상승이 지속될 것이라고 서동기 박사는 전망했습니다.

보유세 인상으로 인한 매물 증가는 일시적인 하락 요인이 될 수 있으나, 강남 고가 주택 보유자들이 세금 부담으로 매도를 고려하는 경우는 일반적이지 않다고 보았습니다. 결과적으로 부동산 자산의 초양극화는 피할 수 없는 흐름이 될 전망이다.

중산층과 서민층을 외면한 부자 타겟팅 정책은 한계가 명확하며, 중산층에 대한 대책이 아무것도 없었다는 점이 비판의 대상이 되었습니다.

임대 주택에 대한 대책과 2, 30대가 거주할 수 있는 청년층 주거 대책이 부재했던 것도 문제로 지적됩니다. 정책 발표 시 중산층 대책과 임대 주택 공급 방안을 병행할 필요가 있다.

단순한 부자 증세만으로는 한계가 있어 보다 포괄적인 시각에서 정책을 수립해야 한다.

월 소득의 30% 미만을 주거비로 감당할 수 있는 수준이라면 내 집 마련이 정서적 안정에 도움을 준다.

다만, 대출을 많이 끼고 있다면 금리 상승기에 매우 위험하므로, 집값 상승을 기대하며 버티기보다는 자신의 대출 상환 능력을 최우선으로 고려해야 한다고 조언했습니다.

대출 비중이 높은 1주택자는 매도를 심각하게 고려할 필요가 있다고 서동기 박사는 강력하게 권고했습니다.

금리 상승기에는 대출 이자 부담이 시간이 지날수록 더욱 증가하므로, 과거와 같은 부동산 폭등장을 기대하고 버티는 것은 매우 위험합니다. 불확실한 경제 상황에 대비하여 현금 체계를 마련하고 자산을 정리하는 것이 현명한 전략이라고 강조했습니다.