민간임대주택 세법 개정…2027년까지 안 팔면 세금 폭탄

기존에 기한 제한 없이 적용되던 다주택 중과 배제 및 50% 특례에 2027년 12월 31일까지라는 매도 기한이 신설된 것이다.

종합부동산세 합산 배제와 거주주택 비과세 요건은 그대로 유지된다. 개정안은 2027년 1월 1일 이후 말소된 경우 말소일로부터 1년 이내, 신규 조정대상지역 지정 시 지정일로부터 1년 이내, 재건축·재개발 시 이전고시일로부터 1년 이내 매도하면 혜택을 유지할 수 있도록 하는 조항을 포함한다.

이 기한을 넘길 경우 다주택 중과 배제가 적용되지 않아 세율이 20~30% 상승하고, 장기보유특별공제도 배제된다.

4년 단기 및 8년 장기 임대주택의 아파트에 적용되며, 연립, 다세대, 다가구 주택 및 오피스텔은 이번 개정안 대상에서 제외된다.

현재 발표된 내용은 확정된 법안이 아닌 '세법 개정안'이며, 실제 법제화 과정에서 내용이 변경될 가능성이 있다. 정부가 의사 결정을 돕기 위해 사전 안내 차원에서 발표한 것이므로, 관련 내용을 인지하고 있어야 한다.

법안이 통과되더라도 조항 해석에 대한 국세청의 추가적인 유권 해석이 필요할 수 있어, 최종적인 내용 확정까지 면밀한 검토가 필요하다.

이번 세법 개정안은 연립, 다세대, 다가구 주택에는 적용되지 않으며, 이들 주택은 자동 말소 대상이 아니므로 중과 배제 기한 제한과 무관하다. 오피스텔 또한 이번 개정안의 대상에서 제외된다.

결과적으로 자동 말소된 조정대상지역 내 아파트만이 이번 개정안의 중과 배제 기한 제한을 적용받는 유일한 대상이다.

정부는 이 혜택이 지나치다고 판단하여 세제 지원을 정상화하는 방향으로 정책을 조정한 것으로 보인다.

2주택자는 기존 20% 중과세율 대신 10% 중과세율을 적용받는다.

3주택 이상 보유자는 기존 30% 중과세율 대신 15% 중과세율을 적용받는다. 장특공의 경우 기존 50%가 아닌 30%를 적용받게 된다.

이는 장특공 50%를 온전히 적용받는 경우다.

2028년 매도 시에는 장특공이 30%만 적용되어 납부세액이 약 3억 6천만 원으로 크게 증가한다. 2029년 이후에는 우대 장특공을 전혀 받을 수 없어 납부세액이 약 6억 4천만 원으로 계산되며, 이는 2027년 대비 약 4억 5천만 원 늘어난 수준이다.

이처럼 매도 시점이 늦어질수록 세 부담이 급증하므로, 임대주택 소유자들은 매도 시기를 신중하게 결정해야 한다.

임대 기간과 보유 기간이 일치하지 않는 경우, 장기보유특별공제는 임대 기간 중 발생한 양도 차익에 대해서만 적용된다. 따라서 양도 차익을 임대 기간 중 발생한 부분과 그 외 기간에 발생한 부분으로 나눠야 한다.

임대 기간 중 발생한 양도 차익에는 50% 공제율을 적용하고, 임대 외 기간에 발생한 양도 차익에는 일반 2% 공제율을 적용한다.

이때 양도 차익 안분 비율은 기준시가 상승분을 토대로 산정하며, 이는 임대 기간 동안의 가치 상승분에만 특별 공제 혜택을 주기 위함이다.