금리 인상에도 서울 집값 계속 오를 것

금리가 높아지면 부동산 시장에 좋은 점은 없다고 김학렬 소장은 언급했다.

거래 위축은 무주택자가 집을 마련할 기회를 감소시키며, 전세 대출 등 임차 비용 상승은 임차인들을 더 낮은 등급의 지역으로 이동하게 만든다.

다주택자 규제로 인해 이미 시중에 매물 자체가 많지 않다. 김학렬 소장은 다주택자들이 이미 보유한 물건이 별로 없다고 설명했다.

취득세 12%, 보유세 5%, 양도세 82.5% 등 높은 세금 부담이 다주택자의 매물 출회를 막는 주요 원인이다. 정부의 세제 개편안으로 나올 수 있는 매물은 일시적인 현상에 그칠 것이라고 예측했다.

올림픽파크포레온 미분양 당시 창원에 거주하던 한 사람이 김학렬 소장의 추천으로 해당 아파트를 매수했다. 당시 창원 지역 최고가 아파트와 올림픽파크포레온의 가격 차이는 크지 않았지만, 현재는 올림픽파크포레온의 가격이 창원 아파트의 두 배 반에 달한다.

실거주 의무로 인해 지방 주택을 매도하고 서울로 이사하는 추세가 나타나고 있으며, 이는 서울 주택 수요를 더욱 증가시키는 요인이 되고 있다.

지방 거주자들이 서울로 이동하는 이유는 서울과 지방 간의 자산 격차가 심화하고 있기 때문이라고 분석했다.

해운대구와 수영구의 가장 비싼 아파트가 3년 만에 18억 원을 기록한 반면, 서울의 주요 아파트는 30억 원에 달했다. 이는 서울과 지방 핵심 지역 간의 아파트 가격 격차가 더욱 벌어졌음을 보여준다.

이러한 현상은 투자자들이 서울 아파트를 더 선호하게 만드는 요인으로 작용하고 있으며, 서울과 지방 간 자산 불균형을 심화시킨다.

3기 신도시 입주까지 평균 8년, 정비사업은 13년이 소요되는 현실을 감안하면 신규 공급은 요원하다.

정부는 비아파트(빌라, 오피스텔 등) 공급 확대를 통해 주택 부족 문제에 대응하려 하지만, 아파트 수요를 완전히 대체하기는 어려울 것으로 예상된다.

현 정부는 서울의 주택 수요를 경기도와 인천으로 분산시키고, 나아가 교통망을 확충하여 춘천이나 천안 같은 강원 및 충청권까지 출퇴근 가능 지역을 확대하고 있다. 이는 단기적인 주택 수요를 조절하려는 의도로 풀이된다.

또한 공공기관의 지방 이전 역시 주택 수요 분산을 위한 전략의 일환으로 추진 중이다. 이러한 정책들은 장기적인 공급 부족을 해결하기보다는 단기적으로 수도권의 주택 수요를 완화하는 데 초점을 맞추고 있다.

김학렬 소장은 2026년이 주택 공급 절벽의 본격적인 시작점이 될 것이라고 진단했다. 이 공급 부족은 2027년 전세·월세 시장에 최악의 상황을 초래할 것으로 예상된다.

특히 경기와 인천 지역까지 입주 물량 부족이 심화될 것이며, 다세대 빌라 및 오피스텔 역시 부족해질 전망이다.

공실이 발생한 지식산업센터(지산)를 주거용으로 전환하는 것은 가능하지만, 실효성에는 의문이 제기된다. 주거 전환을 위해서는 상당한 공사 기간이 필요하다.

가장 큰 문제는 지산의 입지가 주거에 적합하지 않다는 점이다. 주거는 출퇴근 편의성과 생활 인프라가 중요한데, 대부분의 지산은 이러한 요건을 충족하지 못한다고 김학렬 소장은 지적했다. 현재 경기와 인천 지역의 공실 지산이 주거 전환을 검토 중이나, 주거 문제 해결에는 한계가 있다고 분석했다.

대출이 제한적인 상황에서는 비규제 지역을 중심으로 한 갭투자가 유효하다고 김학렬 소장은 설명했다. 경기 북부 지역은 아직 비규제 지역이 많아 이러한 투자가 가능하다고 덧붙였다.

당장 대출이 어렵기 때문에, 대출이 원활해질 2년에서 4년 정도의 기간 동안 전세를 끼고 주택을 매입하는 '버티기' 전략이 필요하다. 이는 세입자가 있는 물건을 활용해 한시적으로 자금을 확보하는 방법이다.

전세는 이제 '천연기념물'이 될 정도로 귀해질 것이라고 김학렬 소장은 전망했다. 서울의 천세대 대단지 아파트에서도 전세 매물은 10개 미만이며, 심지어 0개인 단지도 많다고 밝혔다.

보유세 부담 증가로 인해 집주인들이 전세를 반전세로 전환하는 현상이 가속화되고 있다. 이러한 시장 변화로 인해 전체 임대차 시장에서 전세 비중은 감소하고 월세 비중이 70% 수준까지 상승하는 추세다.

이는 임차인들이 보증금을 낮추고 월세를 더 많이 내는 형태로 주거 비용을 지불하게 됨을 의미한다.

임차인들은 월세를 선호하지 않기 때문이다.

그럼에도 불구하고 임차인들이 반전세의 월세를 감수하고 계약하는 것은 실질적인 임차료가 올랐다는 것을 의미한다. 이는 임차인들이 높은 월세 부담을 견디면서도 해당 주택에 거주하려는 현상으로 해석된다.

내년부터 서울의 월세 가격이 급등할 것으로 예상된다. 김학렬 소장은 한강 이남 지역은 월세가 500만 원에서 1,000만 원, 강북 지역은 200만 원에서 500만 원에 이를 것이라고 전망했다.

이러한 월세 수준은 일반 직장인의 월급으로는 감당하기 어려운 현실이라고 강조했다. 월세 부담 증가는 임차인들이 서울을 벗어나 경기나 인천으로 이동하거나, 차라리 매수를 고려하게 만드는 요인으로 작용할 것이다.

이는 서울의 주택 수요를 수도권 외곽으로 분산시키는 동시에, 매매 시장으로의 전환 수요를 발생시켜 주택 가격 상승 압력으로 이어질 수 있다.

따라서 내년부터는 서울 지역의 주거비 부담이 더욱 심화될 것이며, 이는 전반적인 부동산 시장의 변화를 야기할 것이라고 분석했다.

현재 이천 지역의 아파트 가격은 5억 원 미만인 곳이 많아, 현금 5억 원을 보유한 실수요자가 더 좋은 지역을 찾기 위해 이천을 지나쳐 동탄까지 이동했던 경향이 있다.

그러나 반도체 벨트의 상황 변화는 이러한 수요 이동의 흐름을 역전시킬 수 있다. 서울 외곽 지역의 희소성과 반도체 클러스터 인근 주거 가치를 고려할 때, 이천 지역이 다시 주목받을 수도 있다는 전망이다.

직주근접성이 좋고 교통망이 잘 갖춰진 새 아파트를 매수할 것을 권장했다.

단기적인 가격 등락이 있을 수 있지만, 5년에서 10년 정도 거주하면 대부분 매수 가격보다 상승하는 경향이 있다는 분석이다. 그는 슈퍼개미와 같은 특수한 상황을 제외하고는 무주택을 고수하는 것이 이롭지 않다고 말했다.

주택 가격이 상승하면 LTV(주택담보대출비율)가 현재 40% 수준에서 더욱 부담으로 작용할 수 있다고 김학렬 소장은 경고했다. 같은 아파트라도 가격이 오르면 대출액이 늘어나지만, 총량 규제에 걸릴 가능성이 높아진다.

따라서 연초에 대출을 실행하는 것이 유리하며, 특히 서울은 설 명절 이후 대출 한도가 빠르게 소진될 수 있다고 조언했다. 그는 대출 규제가 강화되기 전에 서둘러 내 집 마련을 위한 대출을 받아야 한다고 강조했다.

금리 인상은 유동성 감소로 이어져 부동산 구매 부담을 가중시킨다. 기존 대출 상환 부담으로 인해 이사를 꺼리거나, 이사 시 새로운 대출을 받는 것을 망설이는 사람들이 늘면서 부동산 거래가 위축되는 경향을 보인다.

전세 대출 금리가 상승함에 따라 임차인들은 주거비 부담을 줄이기 위해 더욱 하급지로 이동할 수밖에 없는 조건이 형성된다고 김학렬 소장은 설명했다. 이는 전세 시장의 불안정을 심화시키는 주요 원인으로 작용한다.

미국의 금리 인상은 전 세계 자금 흐름에 핵심적인 영향을 미친다. 여기에 일본의 엔 캐리 청산과 금리 인상 또한 중요한 변수로 작용한다. 김학렬 소장은 일본이 약 1%씩 금리를 올릴 것으로 예상했다.

한국은 미국과 일본 두 나라의 금리 변화에 모두 영향을 받기 때문에, 국내 금리 인상 압력이 커질 수밖에 없다. 이미 한국은행의 3.5% 금리 인상 예고가 시장에 반영되어 있어, 이러한 전제하에 시장 대응이 필요하다고 분석했다.

현재 부동산 시장에서는 금리 부담보다 수급 불균형, 즉 공급 부족이 주택 가격 상승의 더 큰 요인으로 작용하고 있다고 김학렬 소장은 진단했다. 금리가 올라도 대출 정책이 급격한 매도세를 방어하는 역할을 하고 있기 때문이다.

오히려 주택 시장 자체보다는 중소기업이나 신용 대출 시장이 더 큰 타격을 받을 수 있다고 우려했다. 그는 현재 부동산 대출 정책이 과거와 달리 투기적 대출을 억제하는 방향이어서, 금리 인상만으로 대량 매도가 발생하기 어렵다고 보았다.