부동산 불패, 소문이 만든 착시

2026년 서울 아파트 시장은 25개 구 중 20개 구가 전고점을 돌파했다. 이로써 서울 아파트 평균 매매가는 처음으로 16억 원을 넘어섰다. 특히 2026년 1분기 서울 아파트 전기 대비 상승률은 역대 최고치를 기록했다.

2000년 3월에 저서 『비이성적 과열』을 출간한 직후 나스닥 지수가 78% 폭락했으며, 2005년 개정판을 통해 부동산 버블을 경고한 후 2006년 미국 부동산 가격이 급락하며 실질 가격 기준으로 39% 하락했다. 그는 시장의 초과 변동성을 내러티브의 전염으로 설명한다.

1980년대 미국 설문 조사에서도 98%의 응답자가 향후 몇 년간 집값 상승을 예상했으며, 80%는 지금 사지 않으면 기회를 놓칠 것이라고 생각했다. 이들은 향후 10년간 집값이 연 14% 상승할 것이라는 비합리적인 기대감을 보였다.

같은 기간 S&P 500 지수는 실질 32배 상승했으며, 배당을 재투자하여 복리로 운용했을 경우 실질 수익률은 7,500배에 달했다. 이는 장기적으로 주식 시장이 부동산보다 훨씬 높은 수익률을 기록했음을 시사한다. 이러한 데이터는 부동산 '불패' 신화가 실제와는 거리가 있음을 보여준다.

'똘똘한 한 채', '벼락 거지'와 같은 신조어들이 등장하며 시장 참여자들의 심리를 조작하고, 현재 시장의 공포 심리가 거래 감소와 가격 유지로 이어진다. 2021년 파이어족 열풍처럼 이러한 사회적 내러티브가 버블을 증폭시키는 핵심 기제로 작용한다.

부동산 시장은 주식 시장과 달리 하락기에 가격이 급락하지 않고 매물이 잠기는 특성을 보인다. 코스피는 40년간 8번의 사이클을 겪었지만, 부동산은 3번의 사이클만 확인된다. 이는 주식처럼 반대 매매로 강제 매도가 일어나는 경우가 적어, 매도자들이 손실 회피 심리로 실거래가보다 높은 호가를 유지하기 때문이다. 이러한 특성 때문에 부동산은 가격 하락기에도 강력한 가격 방어가 이루어지는 경향이 있다.

소득 대비 집값(PIR) 지표는 평균적인 사람이 소득을 모아 중위 가격 아파트를 사는 데 걸리는 시간을 나타낸다. 서울 PIR은 2021년 19배에서 현재 약 10배 수준으로 하락했다. 다만 대출을 받아 집을 산 사람의 기준으로는 여전히 14.8배로 높은 수치를 보인다. 지표상 서울 부동산 시장이 '매우 뜨거운' 상태는 아니지만, 절대적인 수치 자체는 여전히 높다.

현재 부동산 시장은 전체 가격 지표보다 심각한 양극화 현상이 두드러진다. 하위 20% 소득자가 상위 20% 주택을 사려면 무려 112년이 소요되는 것으로 나타났다. 이는 오르는 지역은 계속 오르고, 그렇지 않은 지역은 소외되는 현상이 심화되고 있음을 보여준다. 부동산 시장의 온도계를 판단할 때 단순히 평균 가격보다는 지역별 격차에 주목해야 한다.

전세가는 실수요를 반영하는 중요한 지표다. 과거 2009년에는 잠실 지역의 입주 물량이 급증하면서 전세가가 하락했던 사례가 있었다. 따라서 데이터 분석 시 단순히 특정 지표 하나에 의존하기보다 여러 지표를 종합적으로 판단하는 것이 중요하다.

로버트 실러가 매년 집값 관련 설문을 시행하는 것과 유사하게 한국은행은 매달 2,200여 가구를 대상으로 소비자 동향 조사(CSI)를 실시한다. 올해 3월 96이었던 매수 심리 지수는 7월에 127을 기록하며 4년 10개월 만에 최고치를 기록했다. 8월에는 125로 소폭 하락했으나, 여전히 집값이 오를 것이라는 기대가 우세한 상황이다.

진정한 시장 과열은 거래량이 늘면서 가격이 오를 때 나타난다. 현재와 같이 거래량이 줄어든 상황에서 호가만 오르는 현상은 신뢰하기 어렵다. 전체 거래에서 신고가 비중이 높아야 시장이 실제로 뜨거워지고 있다고 판단할 수 있다. 거래량 감소 속 호가 상승은 시장의 착시 현상일 수 있다.

국가 자산의 대부분이 부동산에 묶여있으므로, 정부가 부동산 시장을 망가뜨리지 않을 것이라는 인식이 널리 퍼져 있다. 경기 사이클과 무관하게 정부 부양책이 나올 것이라는 믿음이 견고하며, 이는 부동산이 '풋 옵션'을 가지고 있다는 인식으로 이어진다. 그러나 일본 시장에서는 이러한 내러티브가 붕괴된 사례가 존재한다.

주변 사람들이 집값 이야기를 얼마나 많이 하는지, 그리고 그 이야기가 나에게까지 매력적으로 들린다면, 그것은 버블일 가능성이 높은 위험 신호다.