노원 미미삼, 서울원아이파크와 함께 봐야 하는 이유

목동아빠는 "몰부터 뭐 이제 수영장 호텔 IMAX 영화데 들어간다고 하고 그러니까 난리가 나는 거죠"라고 설명했다. 최근 극장들이 폐지되는 추세 속에서 이런 차별화된 시설이 입지 가치를 크게 높인다. 4조 5천억 원의 대규모 투자가 투입되는 프로젝트다.

미미삼은 6,000세대 대규모 단지이기 때문에 소규모로 나뉜 단지와 완전히 다른 개발이 가능하다. 목동아빠는 "6,000세대면 나머지 1천 1천 쪼개서 하는 거고 달라요. 왜냐면 커뮤니티를 크게 넣을 수 있거든요"라고 했다. 골프 연습장, 농구장, 영화관 등 다양한 편의시설을 확보할 수 있고, 소규모 단지와는 차별화된 조경 및 공원 조성도 가능하다.

미미삼은 재건축이나 재개발이 아니라 민간 개발 사업이다. 목동아빠는 "여기는 민감 개발이기 때문에 재건축 재개발이 아니기 때문에 이런게 들어올 수가 있었던 겁니다"라고 설명했다. 성수동 사례와 유사하게 공사비 절감을 지양하고 고급화 전략을 수행한다. 분양가를 높게 책정하기 위해 복합 시설을 함께 묶어서 공급하는 전략이다.

서울원아이파크가 최근 20억 원에 가까운 거래가를 형성하고 있다. 목동아빠는 "서울한 아이파크가 이제 20억 가까이 이제 찍고 있고 각각 근접하고 있고 그러면 여기 미미삼이 여기 나쁘냐 아니 여기는 더 세대수 더 많고 코미트를 더 놓을 수 있어요"라고 했다. 미미삼은 서울원아이파크보다 세대수가 많고 커뮤니티를 더 크게 조성할 수 있다는 점이 강점이다. 주상복합 단지의 단점을 보완할 수 있는 대단지 특성이 있다.

미미삼은 사업성 보정 계수 반영으로 330%까지의 용적률을 받을 수 있다. 목동아빠는 "여기가 이제 혜택을 보는게 사업성 보정 계수 반영을 받아서 330%까지 있습니다"라고 설명했다. 이는 대지 지분이 충분하지 못한 것을 보완하기 위한 서울시의 정책이다. 집값 수준이 낮은 구에 더 큰 용적률 혜택을 주는 방식이다.

미미삼이 위치한 일대는 중랑천에 의해 인접 지역으로부터 완전히 분리되어 있다. 목동아빠는 "이 일대는 중앙천이 가로막고 있기 때문에 옆에하고는 완전 분리된 느낌입니다. 인접이지만 왔다 갔다기 어려워요"라고 설명했다. 이런 지리적 분리로 인한 심리적 거리감과 차별화가 오히려 미니 신도시급의 독립적 생활권을 만든다. GTX-C 노선 확충도 예정되어 있다.

미미삼은 현재 공남(공동관리사) 진행 중이며 추진위원회를 설립했다. 목동아빠는 "지금 진행 단계는 추진위원회를 설립하고 정비공남 중입니다. 공남을 했으니까 조만간 정비구역이 지정될 확률이 높습니다"라고 했다. 최근 정책 변화로 정비구역 지정 전에 추진위원회를 미리 설립할 수 있게 되었다. 추진위원회 동의율이 70% 이상이면 정비구역 지정과 동시에 조합 설립이 가능하다.

과거에는 정비구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합 설립 순서로 진행되었다. 목동아빠는 "요즘 트렌드가 뭐냐면 정비구역 지정이 된과 동시에 조합 설립을 같이 동시에 진행합니다. 추진위원회를 미리 설립해 놓고 동의율을 높게 받으면 70% 이상 받으면 바로 조합 설립 직행입니다"라고 설명했다. 현재는 정비구역 지정 전에 추진위원회를 미리 설립할 수 있고, 정비구역 지정 시점과 동시에 조합 설립도 진행된다. 이런 변화는 전체 재건축 기간을 크게 단축시킨다.

주변에 생활 편의시설이 완벽하게 갖춰져 있는 것이 이 지역의 큰 강점이다. 랜드마크 아파트 근처 인프라가 충분하다.

미미삼은 현재 10억대 선에서 거래되고 있다. 목동아빠는 "10억에 거래됐고 가장 작은 평수 전용 50.2평 큰 평수는 좀 더 비싸고 그렇습니다"라고 했다. 더 큰 평수의 경우 더 높은 가격대로 거래되고 있다.

목동아빠는 "월계 사단주도 같이 3호 4차도 같이 하니까요. 여기도 지금 정비구 공남이 완료가 됐고 단계가 비슷합니다"라고 설명했다. 월계 3호 4차는 별도 단지로 진행되고 있으며 정비구역 공남이 완료된 상태로, 미미삼과 거의 같은 속도로 진행 중이다.

미미삼은 2022년 투자자 대량 유입으로 상승했다가 사업성 미진으로 급락했다. 목동아빠는 "2022년도 올라갔다가 실력 매물이 엄청 났습니다. 6억 대까지 빠졌어요. 5억 대까지 빠졌네. 2022년 가격을 다 이제 복구를 한 상황입니다. 사업성이 진행이 안 되니까요"라고 설명했다. 2022년 최고점 이후 6억대를 거쳐 5억대까지 하락했으나 최근 2022년 가격대를 회복했다. 분담금 이슈로 인한 하락 요인도 있었다.

조합이 설립되면 미미삼은 시장의 집중된 관심을 받게 될 것으로 예상된다. 목동아빠는 "이제 조합이 전립되고 그러면 스포트라이트를 받을 확률이 굉장히 높다. 서울에 좀 괜찮은 지역보다 여기가 더 좋다고 생각해요"라고 평가했다. 서울의 다른 재건축 지역과 비교할 때도 메리트가 높다는 게 그의 판단이다.

미미삼을 평가할 때는 노원구 전체로 봐서는 안 되고 이 특정 구역만 개별 평가해야 한다. 목동아빠는 "영등포구 안에 여의도가 들어갔다고 표화하면 안 된다는 거죠. 여의도와 영등포는 다릅니다. 노원구이지만 여기는 다른 개념의 입지라고 봅니다"라고 설명했다. 민간 개발로 인해 입지 특성이 완전히 다르다. 성동구와 성수동의 차이처럼, 행정 구역과는 별개로 다른 개념의 입지로 접근해야 한다.

미미삼의 입주 기간은 넉넉하게 잡아 15년 정도로 예상된다. 목동아빠는 "넉넉하게 보시면 15년이고 운이 좋고 빨리 진행이 된다면 더 줄어들 수도 있습니다"라고 설명했다. 최근의 정책 변화로 원래보다 기간이 단축될 가능성도 있다. 용적률 혜택으로 300%에서 360%까지 상향될 수 있어 공사 기간도 함께 영향을 받을 수 있다.

분담금 부담으로 사업성이 낮았고 대지 지분도 그리 높지 않았으나, 용적률 혜택과 역세권, 주변 집값 상승이 맞물리면서 사업성이 회복되는 과정이 진행 중이다.