서울 재개발, 민간 도심 복합사업 향방은

전영진 재개발연구회 대표는 민간 도심 복합 사업이 서울시 고유의 브랜드로 자리 잡을 가능성을 예측했습니다. 이는 서울시가 재개발 사업의 새로운 모델로 민간 도심 복합 사업을 육성하려는 의지를 반영한 것으로 풀이됩니다. 또한, 민간 도심 복합 사업의 노후도 요건 20년과 기존 도시정비법상 재개발의 노후도 요건 30년 간의 격차 해소 가능성을 언급하며, 서울시가 오세훈 시장이 선호하는 역세권 활성화 사업의 노후도 요건을 20년으로 낮춰 민간 도심 복합 사업과 균형을 맞출 가능성이 있다고 덧붙였습니다.

약 3%의 동의율 차이는 사업 초기 단계에서 주민들의 참여를 이끌어내는 데 상당한 이점으로 작용합니다.

만약 보궐선거가 상반기에 치러져 새로운 시장이 조기에 확정되면, 사업 추진의 동력을 빠르게 확보할 수 있습니다. 그러나 선거가 하반기로 늦춰질 경우, 약 5개월간 행정부시장의 업무대행 체제로 운영될 가능성이 있으며, 이 기간 동안에는 민간 도심 복합 사업 추진 동력이 약화될 수 있다는 우려가 제기됩니다.

이 기간 동안 주민 설명회 개최나 의향서 확보 등을 통해 사업 추진의 전 단계까지는 진행해두어야 한다는 입장입니다. 내년 3월경 상황을 다시 판단하여 사업성이 있다고 판단되면 그대로 밀고 나가고, 그렇지 않을 경우 장기전세나 활성화 사업 등 다른 방식으로 전환하는 전략을 고려해야 한다고 밝혔습니다.

서울 시내에는 약 100여 개의 정비업체가 있으며, 이 중 상위 1위부터 5위까지의 업체가 전체 시장의 약 60%를 독점하고 있습니다. 그러나 이들 대형 정비업체들은 민간 도심 복합 사업에 대해 아직 적극적인 움직임을 보이지 않고, 좀 더 확실해질 때까지 관망하는 경향이 있습니다. 전영진 대표는 이러한 상황에서 미리 주민들을 설득하고 신뢰 관계를 구축하는 것이 중요하다고 강조하며, 대형 업체들이 뛰어들기 전에 선제적으로 시장을 선점하는 전략이 필요하다고 언급했습니다.

전영진 대표는 세 가지 주요 정비사업 방식의 구조적 차이를 설명했습니다. 재개발은 주민들이 자발적으로 힘을 모아 조합을 결성하고 사업을 추진하는 방식입니다. 공공 도심 복합 사업은 국가가 직접 개입하여 보상을 통해 주민들을 이주시키고 아파트를 건설하는 형태입니다. 반면, 민간 도심 복합 사업은 조합을 아예 결성하지 않는다는 점에서 재개발과 공공 도심 복합 사업의 중간 형태로 볼 수 있습니다.

민간 도심 복합 개발 사업은 신탁사나 위탁리츠가 실무를 전담하는 구조로 운영됩니다. 신탁사는 사업의 전반적인 업무를 수행하며, 그 가이드라인은 토지 등 소유자 전체 회의를 통해 제시됩니다. 토지 등 소유자들은 운영 규정을 만들고 그 안에서 의결을 진행하며, 신탁사는 이 의결에 따라 업무를 처리합니다. 이러한 구조는 기존 재개발 사업에서 발생할 수 있는 비리를 방지하고 투명성을 높이기 위해 도입되었습니다.

한 구역 내에서 민간 도심 복합 사업, 신통기획, 역세권 활성화 사업 등 다양한 사업 방식이 혼재되어 추진되기도 합니다. 전영진 대표는 과거 장기전세를 추진하려던 구역이 노후도 요건 미달로 좌절되었으나, 민간 도심 복합 사업의 노후도 요건이 충족되면서 여러 업체가 다시 경쟁하는 상황을 언급했습니다.

민간 도심 복합 사업 연합회 사무처장은 각 지역의 추진 세력 간 경쟁 상황에서 중립적인 입장을 유지하고 있습니다. 연합회는 특정 조직의 편을 들기보다, 각 지역 추진 세력들이 관청이나 국가 등에 의견을 개진할 때 이를 통합하고 지원하는 역할을 합니다. 한 구역 내에 여러 추진 조직이 경쟁할 경우, 주민들의 선택을 존중하며 그 결정에 따라 사업이 진행될 수 있도록 돕는 것이 연합회의 입장입니다.

지분 쪼개기를 막기 위한 건축 제한과 권리산정기준일 지정부터 먼저 용산구청과 협의하여 추진해야 한다는 것입니다. 일단 지분 쪼개기를 막는 것에 힘을 합친 후, 다시 주민들이 어느 조직을 선택할지에 대해 경쟁하는 것이 합리적인 순서라고 설명했습니다. 현재 이 제안은 거부된 상황이며, 현장에서는 여전히 분쟁이 지속되고 있습니다.

시범 지구 지정은 민간 도심 복합 사업을 하나의 트렌드로 만들어가기 위한 서울시의 전략 중 하나입니다. 과거 이명박 시장 시절 뉴타운 시범지구 지정 사례처럼, 주민 제안형 방식만으로는 사업 추진에 한계가 있어 서울시가 직접 시범적으로 구역을 지정하여 사업을 독려하는 것입니다. 주민들이 먼저 개발을 제안하면 서울시가 이를 승인하는 방식이 일반적이지만, 업체들이 아직 사업에 대한 이해도가 낮아 서울시가 시범 지구를 선정하는 형태로 사업을 이끌어 가는 중입니다. 현재는 시범지구 담당자 교체 등의 변수가 발생하여 사업 추진에 영향을 미치고 있습니다.

법령에는 위탁 리츠 방식이 명시되어 있지만, 자본금 70억 원 외에도 추가적인 비용 발생 등 구조적인 난관이 많아 현실적으로 적용하기 어렵습니다. 또한, 금융권이 도시 개발에 대한 이해도가 낮아 리츠 사업 참여가 저조한 상황입니다. 이러한 이유로 전영진 대표는 리츠 방식을 포기하고 13개 신탁사를 직접 만나며 사업 추진 방안을 모색했다고 밝혔습니다.

또한, 주민 동의율 기준이 66.6%로, 최근 발표된 대책에서 도시정비법상 재개발 동의율이 70%로 낮아진다고 해도 여전히 민간 도심 복합 사업이 더 낮은 동의율로 사업을 시작할 수 있습니다. 다만, 아직 운영 기준 발표가 지연되고 있어 구체적인 용적률 체계 등은 확정되지 않은 상태입니다.

재개발 사업에서 주민 동의서 징구는 현실적으로 많은 난관에 부딪힙니다. 사업 초기에는 한 달 만에 50%의 동의율을 달성하는 현장도 많지만, 50%에서 60%로 가는 데 1년 이상, 60%에서 70%로 가는 데는 10년 이상이 걸릴 수도 있습니다. 특히 목표 동의율에 근접했을 때, 예를 들어 75% 중 72%까지 달성했으나 나머지 3%를 채우지 못해 사업이 무한정 지연되는 현상이 빈번하게 발생합니다. 이러한 '3%의 벽'은 재개발 사업의 큰 걸림돌로 작용합니다.

성장 거점 지역의 경우 운영 기준이 모두 마련되어 사업 착수가 가능하지만, 비주거 50% 비율 규제 때문에 실제로 사업을 시작하기 어렵습니다. 현재는 서울시가 승인하는 곳에서만 사업 착수가 가능한 구조입니다. 운영 기준 마련 지연으로 인해 사업 추진 의지가 있는 많은 사업장들이 대기 상태에 머물러 있습니다.

국토부와 서울시 간의 정책 협의가 실질적인 돌파구를 마련하기 어렵다는 의견이 제기됩니다. 양측의 용적률 협의가 부처 간의 입장만을 확인하고 반복적인 회의로 끝날 가능성이 높다는 것입니다. 31년간의 경력을 가진 전영진 대표는 부처 간의 극적인 합의 사례를 거의 본 적이 없다고 언급하며, 현재의 협의 과정이 실질적인 사업 추진의 동력으로 이어지기는 어렵다고 전망했습니다.

전영진 대표는 변호사, 신탁사, 정비업체, 회계사 등 유관 분야의 팀장급 전문가들을 초빙하여 법령 구조, 사업 메커니즘, 유의사항 등을 교육하는 전문 과정의 필요성을 강조했습니다. 이러한 교육을 통해 투자 시스템을 갖추는 것이 진정한 부자가 되는 지름길이라고 설명했습니다.

재개발 투자는 한 번의 운에 기댄 단기 수익이 아닌, 시스템적인 성공을 목표로 해야 합니다. 이를 위해서는 재개발 시장의 전체적인 흐름을 정확히 이해하는 것이 중요하다고 전영진 대표는 강조했습니다. 재개발 연구회에서는 이러한 흐름을 이해하고 투자 시스템을 구축할 수 있도록 교육 프로그램을 운영하고 있습니다. 지역 분석 세미나를 통해 각 입지별 재개발 가능성을 진단하고, 단순 매물 정보 제공을 넘어 리스크 분석과 실질적인 투자 가능성을 판단할 수 있는 능력을 배양하는 데 집중하고 있습니다.