부동산 대출 시장, 8·13 대책 이후 여전히 제한적

특히 집단 대출(중도금, 이주비, 잔금)은 상당 부분 해소되었지만, 서민 실수요자 위주로만 대출이 진행되고 있다. 반면 전세를 끼고 받는 후순위 대출은 여전히 우선순위에서 밀려나 있는 상황이다.

현재 대출 상담 및 접수는 은행별로 극히 제한적으로 이루어지고 있다. 9월 초 촬영일 기준으로 1금융권은 상담사 물량 기준 한두 군데만 열려 있고, 2금융권도 서너 군데 정도로만 제한적인 상황이다. 강 대표는 지점마다 남아있는 대출 총량이 다를 수 있어 직접 발품을 팔아 확인하는 것이 중요하다고 강조했다.

많은 은행이 상반기에 이미 원래 해야 하는 분량보다 많은 대출을 실행했기 때문에, 하반기 추가 대출 여력이 거의 없는 상황이다. 금융당국은 은행별로 대출 총량을 조율하여 배분하고 있으며, 총량 규제를 잘 지켜온 은행 중심으로 우선 배분되고 있다. 따라서 대출을 받기 위해서는 각 은행의 상황을 파악하는 것이 중요하다고 강 대표는 설명했다.

현재 상담사 물량이 마감된 삼성화재 대출이 9월 11일경에 다시 풀릴 가능성이 제기되었다. 12월 잔금을 예정하고 있는 사람들은 90일 전부터 상담 및 접수가 필요하므로, 이 시점을 주시해야 할 것이다. 기업은행 등 주요 은행의 지점 물량도 이미 소진된 상태여서 서둘러 알아볼 필요가 있다.

강연옥 대표는 내년 초가 되면 은행들이 신규 한도를 배정받아 대출을 재개할 가능성이 높다고 전망했다. 특히 1월 초에는 단위 농협이나 농협 은행 등에서 많은 한도와 적은 금리로 대출을 진행했던 사례가 있어 기대를 모은다. 12월 잔금을 앞둔 경우, 우선 근저당을 설정하고 내년 연초에 대환 대출을 하는 방식을 대안으로 고려해 볼 수 있다고 조언했다.

지방 지점이라고 해서 대출 총량 규제에서 자유로운 것은 아니라는 점이 강조되었다. 강 대표는 수도권 위주의 상담으로 총량이 소진되면서 지방에도 한도가 많이 나오는 것처럼 보일 뿐, 전반적인 총량 규제는 똑같이 적용된다고 설명했다. 따라서 지방에서 잔금 대출을 받을 때에도 신속한 확인이 필요하다고 덧붙였다.

내년 1월부터 실거주 의무를 지키지 않으면 전세자금대출 연장이 불가능해진다. 이는 서울 수도권 규제 지역에 아파트를 소유한 사람이 실거주하지 않고 갭투자를 한 후, 본인이 살 곳에 전세자금대출을 받는 것을 막기 위한 조치다. 다주택자 및 투기과열지구 내 3억 원 이상 아파트 소유자에 대한 전세대출 제한이 확대되며, 전세 보증 비율 규제도 강화될 예정이다. 이러한 변화는 갭투자 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망된다.

대출 한도가 25억 원 이상 주택에 대해 2억 원으로 제한되면서 강남 고가주택 시장에 거래 절벽 현상이 심화되고 있다. 강연옥 대표는 강남 서초 일대에서 기존 주택을 팔고 새로운 주택으로 갈아타려는 수요가 대출 문제로 움직이지 못하고 있다고 진단했다. 반면 서울 외곽의 6억~9억 원 이하 주택 시장은 활발한 '불장' 상태를 보이며 양극화가 심화되고 있다고 덧붙였다.

기준금리 추가 인상 가능성이 제기되고 있으며, 강연옥 대표는 연내 2회, 내년 초 1회 정도의 인상을 예상했다. 이러한 금리 인상이 시장에 어느 정도 선반영되었다는 견해도 있지만, 문제는 현재 언급된 금리가 계속 유지되지 않고 더 오를 수 있다는 점이다. 따라서 금리 상승 기조에 대비하여 개인의 상환 능력을 면밀히 점검해야 할 필요가 있다고 강조했다.

강연옥 대표는 대기 수요는 여전히 존재하며, 현금 부자들에 의한 거래가 세금 문제로 인해 축소된 것이라고 설명했다. 강남에 대한 근본적인 수요는 변하지 않을 것이라는 견해를 밝혔다.

강연옥 대표는 올해 연말까지는 현재의 대출 규제 기조가 유지될 것으로 전망했다. 추석 이후 움직이는 시장 상황을 지켜보고, 세금 규제가 충분히 효과를 발휘하지 못했다고 판단되면 내년 초에 추가적인 대출 규제가 나올 가능성이 있다고 밝혔다. 이는 시장의 과열을 막기 위한 정부의 지속적인 노력의 일환으로 해석된다.

개인 대출 시에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되지만, 사업자 대출로 진행할 경우 LTV(주택담보대출비율) 70~80%까지 대출이 가능하다. 강 대표는 오피스텔은 한번 매수하면 다시 팔기가 매우 어렵다고 보며, 평생 월세 수익을 받을 목적이 아니라면 신중하게 접근해야 한다고 조언했다.

강연옥 대표는 지방에서는 선순위 대출을 받은 후 반전세를 활용하는 투자 방식이 존재한다고 설명했다. 이러한 현상은 규제의 풍선 효과로 볼 수 있으며, 지방 부동산 시장의 흐름 변화에 주목할 필요가 있다.

입주자 모집 공고에 따라 6억 원 대출 제한이 적용되는 경우도 많다. 강연옥 대표는 과거에는 '선 당첨 후 고민'이라는 전략이 유효했지만, 이제는 중도금 대출과 전입 의무 등 복잡한 규제로 인해 이러한 전략이 어려워졌다고 설명했다.

질 좋은 지역의 공급이 부족한 구조적인 문제가 지속되면서, 부동산 시장은 입지에 따른 차별화가 심화될 것이라고 전망했다. 따라서 오를 곳만 계속 오르는 현상이 나타날 것이며, 투자 시에는 이러한 근본적인 수급 상황을 고려해야 한다고 조언했다.

신생아 대출은 대환이 가능하며, 중도 상환 수수료 부담도 적기 때문에 전략적으로 접근할 수 있다. 이러한 방식은 초기 대출 부담을 줄이면서 향후 유리한 조건으로 전환할 수 있는 가능성을 제공한다.