2027년 매물·2028년 폭발? 젠틀홍 진단

당장 가시적인 변화를 기대하기는 힘들다는 분석이다.

현재로서는 정비 사업 외에는 서울의 주택 공급 문제를 해결할 뾰족한 해답을 찾기 어려운 상황이다. 새로운 주택 공급을 위한 대안 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

젠틀홍은 신축 주택이 공급되면 주변 집값이 오를 수 있다는 우려를 표했다. 새로운 주택이 들어설 때마다 주변 시세가 동반 상승하는 경향이 있어, 공급 확대가 마냥 긍정적인 효과만을 가져오지는 않을 수 있다는 점을 지적했다.

그럼에도 불구하고 그는 물량 공급을 위해 정비 사업을 추진해야 한다는 입장을 밝혔다. 어느 정도의 가격 상승은 감수하더라도, 부족한 주택 물량을 해소하기 위해서는 정비 사업을 통한 공급 확대가 불가피하다는 것이다.

정부가 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 확대했음에도 불구하고, 주택담보대출에 대한 허들은 여전히 유지되고 있다. 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원의 대출 한도가 그대로 적용된다.

제네시스 박 대표는 이러한 정책이 일반 구축이나 기축 주택보다는 입주가 임박한 아파트의 잔금 대출, 즉 집단 대출을 해주는 데 초점이 맞춰져 있다고 분석했다. 실제 주택 구매자들의 대출 문턱은 여전히 높다는 지적이다.

제네시스 박 대표는 정부의 부동산 규제가 오히려 특정 구간의 수요를 자극하는 부작용을 낳고 있다고 지적했다. 대출이 가능한 구간으로 수요가 집중되면서 쏠림 현상이 심화되고 있다는 것이다.

특히 15억 원 이하 주택 구간에 머물던 수요가 15억 원에서 20억 원 사이의 구간으로 이동하는 현상이 나타나고 있다. 이러한 상대적으로 저렴한 매물의 가격 상승은 결국 상급지의 가격까지 견인하는 효과를 가져올 수 있다고 경고했다.

강북, 노원, 성북 등 서울 주요 지역에서 전세가가 급등하는 현상이 나타나고 있다. 이러한 전세가 상승은 전세 거주자들의 주거비 부담을 가중시키고 있다.

제네시스 박 대표는 전세가가 오르면서 사람들이 "그런 돈이면 차라리 대출받아서 매수하는 게 낫지 않을까?"라고 생각하며 매수 전환하는 사례가 늘고 있다고 밝혔다. 특히 가용 범위 내에서 대출을 활용하여 주택을 구매하는 실수요자들이 증가하고 있다는 설명이다.

제네시스 박 대표는 고소득자일지라도 자산이 전혀 없는 경우, 2~3년 사이에 고가 주택 가격이 급등하는 것을 보며 자산 형성의 중요성을 깨달았다고 언급했다. 단순 저축만으로는 급격히 오르는 자산 가치를 따라잡기 어렵다는 인식이 확산하고 있다는 것이다.

그는 저축만으로는 충분한 자산을 형성하는 데 한계가 있다고 강조했다. 노동 소득인 '플로우(Flow)'와 자산 가치인 '스탁(Stock)'의 균형 잡힌 관리가 중요하며, 특히 자산 시장에 적극적으로 진입하는 것이 필수적이라고 설명했다.

결론적으로 제네시스 박 대표는 소득이 있다면 가능한 금액부터라도 자산 시장에 진입하여 자산을 형성해야 한다고 조언했다. 시간이 지날수록 자산의 격차가 더욱 벌어질 수 있기 때문에, 빠르게 행동하는 것이 중요하다고 덧붙였다.