서울 아파트 월세 거래 비중 처음 50% 돌파… 전세 물량 감소와 금리가 맞물린 구조

영상은 서울 아파트의 월세 거래 비중이 50%를 처음으로 돌파했다고 전했다. 부동산 정보광장의 아파트 거래량 자료를 분석한 결과, 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 월세 거래량은 87,870건으로 전체 전월세 거래량 172,227건의 51%를 차지했다.

같은 기간 전세 거래는 84,357건으로 월세보다 3,500건 정도 적었다. 진행자는 임대차 시장 역사상 서울 아파트에서 월세 거래가 전세 거래를 넘어선 것은 이번이 처음이라고 설명했다.

진행자는 이 흐름이 10월, 11월, 12월까지 이어지면 2026년이 월세 비중이 전세를 넘어서는 첫 해가 될 가능성이 높다고 봤다. 영상은 이를 우리나라 임대차 시장이 월세 시장으로 넘어가는 첫 해로 볼 수 있다는 판단으로 연결했다.

월세 거래가 늘었다고 단순하게 볼 수는 없다. 영상에 따르면 지난해 같은 기간 서울 아파트 월세 거래는 9,312건이었지만 올해 같은 기간에는 87,870건으로 집계됐다.

진행자는 지난해와 비교할 때 월세 거래가 약 2,400건 줄었는데도 비중이 51%로 올라간 이유를 전세 거래가 더 크게 줄었기 때문이라고 설명했다. 같은 기간 전세 거래는 약 116,200건에서 약 84,000건으로 3만 건 가까이 감소했다.

진행자는 사람들이 월세보다 전세를 선호하는데도 전세가 3만 건 줄었다는 점을, 전세 물건이 없거나 보증금 부담이 너무 커져 매달 현금이 나가는 월세로 밀려가고 있는 상황으로 해석했다.

진행자는 전세 매물이 줄어든 배경으로 신규 입주 주택의 부족을 먼저 들었다. 2026년 신규 입주는 약 2만 5,000~6,000호 수준이지만 2027년에는 1만 1,000~1만 2,000호로 반토막 수준이 될 것으로 예상된다고 설명했다.

여기에 서울의 토지거래허가제가 더해졌다. 영상에 따르면 서울에서는 주택을 매수하면 직접 거주해야 하므로, 사서 전세나 월세를 놓는 공급이 사실상 막힌다. 그 결과 전월세 공급이 줄고 전세와 월세 가격이 모두 오르고 있다.

진행자는 전세는 보증금 목돈이 필요해 가격이 급하게 오르면 그 돈을 마련하지 못하는 사람들이 거래에 들어가기 어려워진다고 설명했다. 그래서 전세 거래량은 더 급감하고 있다는 것이다. 영상은 전세로 살던 사람 가운데 전세금이 2억 혹은 2억 5,000만 원 오른 사례가 주변에 많다고 덧붙였다.

영상은 전세 보증금이 오른 세입자가 대출로 해결하려 할 때 금리 상승이 부담으로 작용하는 사례를 들었다. 진행자는 최근 금리가 오르면서 전세 대출을 알아보는 사람들이 대출 이자가 얼마인지 따져 보고 있다고 설명했다.

예시로 든 대출 금리 약 5%를 기준으로 2억 원을 빌리면 1년 이자는 약 1,000만 원, 한 달 이자는 약 80만 원 수준이다. 영상은 이 부담 때문에 전세 대출을 받는 대신 다른 선택을 하는 사람이 생긴다고 봤다.

진행자는 금리 상승이 전세 대출 부담을 키우면서 월세로 옮겨가는 수요를 만들어 낸다고 설명했다.

영상은 대출 이자 부담에 직면한 세입자가 택할 수 있는 실제 예를 들었다. 전세 3억 원에 살던 세입자가 같은 집의 전세 시세가 5억 원으로 오른 것을 알고 부동산에 문의하자, 집주인은 보증금 3억 원에 월 60만 원 정도의 월세를 제시했다는 것이다.

진행자는 이런 경우 세입자가 전세 대출을 받지 않고 월세로 가는 선택을 하고 있으며, 이런 일이 지금 실제로 벌어지고 있다고 설명했다. 그 결과 월세 수요가 늘어나고 있다는 것이 영상의 설명이다.

진행자는 금리가 오르는 것이 곧 월세 상승 환경을 만든다고 설명했다. 금리가 오르면 전세 수요에서 이탈한 사람들을 월세가 흡수하기 때문에 월세 수요가 늘어난다는 것이다.

월세 가격이 안정되려면 공급이 늘어나 늘어난 수요를 받아내야 하지만, 영상은 지금 신규 주택 공급이 매우 제한적이고 전월세 물량도 적다고 봤다. 그래서 금리 상승의 효과를 월세가 그대로 받아들이는 환경이 만들어졌다고 정리했다.

이런 흐름이 이어지면서 어쩔 수 없이 월세로 가는 사람이 많아졌고, 그 결과 전세 거래는 줄고 월세 거래는 늘었다. 영상은 그에 따라 서울 아파트에서 월세 비중이 대한민국 역사상 처음으로 50%를 넘었다고 정리했다.

진행자는 이 상황이 계속될지, 아니면 나아질지를 보려면 앞서 설명한 흐름의 출발점을 봐야 한다고 말했다. 그 출발점은 신규 주택 공급 부족과 토지거래허가제였다.

진행자는 토지거래허가제 때문에 누군가 주택을 사서 전세나 월세로 공급하기 어렵다고 설명했다. 본인도 임대사업자이지만 임대사업을 지속하기 어려운 제도 환경이 되어 사업을 그만둘 생각이라고 밝혔다. 임대사업자의 임대 물량도 줄고, 사서 전세를 놓는 방식도 어렵고, 새로 짓는 집도 적어 공급 구조는 바뀌지 않는다는 것이 영상의 판단이다.

그 결과 전세와 월세의 매물 수는 계속 부족한 상태에 머물 것이고, 가격은 계속 오를 수밖에 없는 구조가 된다고 영상은 전망했다. 전세 보증금은 금액이 크고 금리까지 오르고 있어 대출을 받기 어려우니 월세로 몰리는 상황이 된다고 설명했다.

진행자는 이 문제를 금리로 풀 수 없다고 봤다. 금리가 오를수록 사람들은 전세 대출 이자와 월세를 비교하게 되는데, 그 과정에서 월세가 더 오를 것이라고 설명했다. 그래서 월세는 가격이 떨어질 틈을 찾기 어려운 상황이라는 것이다.

영상은 이 구조가 쉽게 바뀌지 않는다고 정리하며, 금리와 집값의 관계를 따지기 전에 전세와 월세 시장의 구조를 먼저 봐야 한다는 취지로 이어 갔다.

진행자는 주택 시장을 매매와 전월세로 떼어 놓고 설명할 수 없다고 말했다. 순서상으로는 전월세 시장이 매매 시장을 주도한다는 것이다.

진행자는 2026년 이전에는 상상하기 어려웠던 흐름도 실제로 나타났다고 짚었다. 강남은 하락하는데 노원·도봉·강서구·관악구 등은 오르는 현상이 1년 내내 이어졌다는 것이다. 그래서 부동산 시장은 단순하지 않으며 지역별로 다른 흐름이 펼쳐질 수 있다고 설명했다.

진행자는 금리가 오르면 주택 가격에 하방 압력을 주는 것은 맞다고 인정했다. 그러나 영상은 금리가 오른다고 해서 주택 가격이 떨어진다고 단정하기보다, 그 영향이 임대차 시장에 어떻게 나타나는지를 함께 봐야 한다고 강조했다.

임대차 시장에서는 금리가 오를수록 월세가 오르는 방향으로 작용한다는 것이 진행자의 설명이다. 전세 대출 이자가 올라가고 이 때문에 전세에서 월세로 옮겨가는 수요가 생기기 때문이다.

진행자는 내 집 마련을 고민하는 사람들이 금리가 집값을 떨어뜨릴 것이라는 점에만 집중하면 안 된다고 말했다. 집을 사지 않으면 집이 필수재이기 때문에 전세나 월세를 선택해야 하고, 그 과정에서 앞서 본 대출 이자와 월세 부담을 피할 수 없다는 것이다.

금리가 계속 오르면 전세금과 전세 대출 이자도 함께 올라 비용 부담이 커지고, 그 때문에 밀려나는 사람들을 상대로 월세 가격도 더 오를 것이라고 설명했다. 즉 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 않는다고 해서 주거 문제가 완전히 해결되는 것이 아니라는 취지다.

진행자는 내 집 마련을 고민하는 사람이라면 매매와 전세, 월세 모든 선택지를 놓고 비용을 계산해 보라고 권했다. 주택담보대출을 받을 때 내야 할 돈, 전세 대출 이자, 월세를 각각 계산해 비교하라는 것이다.

진행자는 이 비교에서 매매가 유리하다고 판단되면 매매를 고려할 수 있다고 설명했다. 집을 사면 자기 집에서 살 수 있고 같은 돈을 내더라도 자기 집에 내는 것이므로 남의 집에 내고 남는 것이 없는 월세와 다르다는 점을 덧붙였다. 금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지는 것도 아니라고 보았다.

너나위는 자신이 임대도 놓고 매매도 하는 임대사업자라고 밝혔다. 요즘 전세가 정말 너무 없다고 말했고, 자신의 임차인들도 많이 힘들어하고 있어 미안한 마음이 든다고 전했다.

그는 이런 상황을 염두에 두고 내 집 마련을 할 수 있는 사람은 하는 것이 좋겠다고 말했다. 다만 전세나 월세로 가더라도 금융 비용을 따져 보고 결정하기를 권했다.

너나위는 금리가 매매가에 미치는 영향만 보고 단순하게 판단하면 안 된다고 말했다. 전월세로 살든 매매를 하든 누구나 시장에 참여하므로, 금리가 전세와 월세에 미치는 영향까지 함께 고려해 판단해야 한다는 것이다.

그는 내 집 마련을 실제로 할 수 있는 사람은 이 점을 고려해 실행하라고 권했다.

너나위는 자신을 투자자이자 임대사업자로 소개했다. 그는 12년간 부동산을 사 보고 임대해 보고 매도해 본 경험이 풍부하다고 밝혔다. 대학 교수나 부동산 박사가 아니라 실전 경험을 바탕으로 말한다는 점이 시청자가 자신의 이야기를 들어 주는 이유라고 생각한다고 설명했다.

그는 조회수를 볼 때마다 놀란다고 말하며, 이 경험 덕분에 어떤 집이 중요한지 깨닫게 됐다고 말했다.

너나위는 집값이 오르는 집과 임대가 잘 나가는 집의 차이를 오래 지켜보며 집을 고르는 요령을 알게 됐다고 말했다. 그 요령에 '저평가 아파트 찾는 법'이라는 이름을 붙였다고 소개했다.

그는 전에는 몇 주짜리 과정을 운영했으나 바쁜 사람들이 참여하기 어렵다는 이야기를 듣고, 4시간짜리 교육 프로그램으로 바꿔 열었다고 밝혔다. 최근 3년간 약 1,000명이 이 과정을 거쳐 내 집 마련을 했고, 그중 요령을 배워 다음 갈아타기에도 활용했다는 후기가 있다고 전했다.

너나위는 교육에 참여하실 분은 참여하면 된다고 말하며, 참여하지 않더라도 이 영상만으로 내 집 마련 문제를 충분히 판단할 수 있다고 덧붙였다. 그는 시청자들이 지금까지처럼 이 영상을 참고해 집을 고르는 문제를 풀어 가기를 바란다고 말했다.