김종갑의 경제부동산, 무주택자 정책 비판하며 서울 재개발 투자 조언

김종갑은 문재인 정부와 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 무주택자에게 엄청난 피해를 주고 있다고 비판했다. 특히 양도세 중과세가 시장 내 매물 잠김을 심화시키는 결정적 원인이라고 지적했다. 정부의 정책 실패와 사회주의적 발상이 집값 급등을 부채질하고 있으며, 서울 중심지의 공급 부족과 통화량 증가가 부동산 시장을 더욱 자극하고 있다고 분석했다.

집값 상승은 단순한 정책 실패를 넘어선 화폐 가치 하락과 전 세계적인 유동성 장세가 복합적으로 작용한 결과라고 김종갑은 설명했다. 화폐 가치 하락과 공급량 증가는 물가 상승을 유발하며, 이는 부동산 가격 급등으로 이어진다는 분석이다. 전 세계적인 유동성 장세가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다고 덧붙였다.

김종갑은 집을 소유하지 않는 것이 평생 저축보다 더 큰 경제적 손실을 초래한다고 강조했다. 서울 아파트값 상승률이 일반인의 저축 속도를 크게 추월하면서, 과거 1~2억 원을 가지고 있던 사람들이 현재 10~20억 원대 자산을 형성한 반면, 무주택자는 집값 급등 상황에서 상대적 빈곤화가 가속화되고 있다고 지적했다. 이는 무주택자가 장기적으로 가난해질 수밖에 없는 구조적 문제라고 설명했다.

서울 주요 지역의 최근 5년에서 10년간 집값 폭등 사례가 발표됐다. 강남권 아파트는 10년 전 7~9억 원대에서 현재 40~50억 원대로 가격이 형성되었으며, 한남뉴타운 등 재개발 지역은 5년 전 대비 4배 이상 상승한 것으로 나타났다. 김종갑은 특히 5년 전 15억 원이던 한남뉴타운의 특정 단지가 현재 60억 원에 이른다고 언급하며, 잠실주공 등 주요 단지들의 가격 급등세가 확연하다고 강조했다.

무주택자와 유주택자의 자산 격차는 저축보다 주택 자산 가치 상승이 압도적이라는 점에서 기인한다. 김종갑은 3억 원을 6년 동안 저축하면 약 1억 원을 벌 수 있지만, 같은 3억 원으로 서울에 주택을 잡고 대출을 활용하면 1억 5천만 원에서 많게는 9억 원까지 수익을 얻을 수 있다고 비교했다. 이는 10년 저축 대비 실거주 및 투자 시 자산 증식률이 훨씬 높다는 것을 보여준다.

김종갑은 경기도나 지방은 공급 과잉 현상을 겪고 있지만, 서울은 구조적인 공급 부족 상태가 지속되고 있다고 진단했다. 따라서 부동산을 투자 목적으로 접근할 때는 외곽일지라도 서울 지역을 선택하는 것이 정답이라고 강조했다. 그는 투자 시 서울 지역의 희소성이 중요하다고 덧붙였다.

과거 부동산 가격 상승 사이클 분석 결과, 88 올림픽 시기와 김대중·노무현 정부 시기에 서울 부동산 가격이 급등했던 것으로 나타났다. 김종갑은 2013년까지 하락세를 보이다가 2017~2018년에 재폭등했으며, 2021년 이후 미국과 OECD 국가들의 부동산 폭등과 함께 서울 역시 폭등했다고 언급했다. 그는 2022년에 잠깐 빠지긴 했으나 V자 형태로 다시 미친 듯이 올랐다며, 부동산 시장은 지속적으로 우상향 곡선을 그려왔음을 강조했다.

무주택 유지가 초래하는 경제적 위험에 대해 김종갑은 무주택자가 장기적으로 가난해질 수밖에 없는 구조라고 경고했다. 서울 부동산을 보유하지 않는 경우 자산 격차가 심화되어 평생 가난해지거나 '거지'가 될 수 있다고 주장했다. 그는 지방 외곽을 제외하고는 무주택이 부정적인 선택이며, 자녀를 위해서라도 부동산 마련의 필요성을 강조했다.

김종갑은 실거주를 하지 않고 갭투자하거나 비거주하는 경우를 죄인 취급하는 현재의 문화에 대해 비판했다. 그는 자본주의 사회에서는 부동산, 가상화폐 등 모든 것이 투자이며, '투기'라는 단어 사용보다 '투자' 관점에서 접근해야 한다고 주장했다. 실거주와 투자를 구분하여 투기를 낙인찍는 문화는 자본주의 원리에 맞지 않는다고 덧붙였다.

김종갑은 무주택자가 집을 잡지 못하는 이유가 '투기'라는 프레임 때문이 아니라 본인의 불안감 때문이라고 지적했다. 그는 냉정하게 말하면 전세를 끼고 집을 잡으려고 할 때 벌벌 떠는 것은 본인이 불안해서 못 잡는 것이며, 누구나 집을 살 때는 두려움을 동반한다고 설명했다. 따라서 폭락론에 휘둘리지 말고 용기를 내어 집을 마련해야 한다고 강조했다.

김종갑은 서울과 경기도의 핵심 지역, 특히 서울에서 가까운 경기도 지역은 무조건 내 집 마련을 해야 한다고 강조했다. 재개발 구역 지정 단계인 물건을 공략하는 것이 중요하며, 이러한 지역에서의 내 집 마련이 자산 증식에 필수적이라고 설명했다.

재개발 투자 시에는 구역 지정이 들락날락하는 지역의 물건을 잡아야 성공 가능성이 높다고 김종갑은 조언했다. 너무 빠른 구역은 이미 비싸고, 너무 느린 구역은 언제 개발될지 알 수 없어 위험하다는 것이다. 동의서 징구 여부를 확인하는 것이 필수적이라고 덧붙였다.

김종갑은 경기도나 인천, 지방의 재개발 투자는 지양해야 한다고 강조했다. 아파트 가격이 싼 지방에서 재개발을 하는 것은 실익이 없다는 것이다. 서울은 좁은 땅에 인구 밀집도가 높아 투자 가치가 충분하지만, 지방은 그렇지 않다고 설명했다.

청약 당첨 전략의 비현실성에 대해 김종갑은 신혼부부 특공 등에 목숨 거는 청약 전략이 위험하다고 비판했다. 청약 가점, 결혼 여부, 자녀 수 등 현실적인 당첨 제약이 많으며, 추가 분담금과 이자 비용을 고려하면 실제 기대 수익은 10년 기준 약 8억 원에 불과하다고 지적했다. 그는 청약에 목숨 거는 것은 '바보' 같은 짓이라고 강하게 말했다.

서울 핵심지 재개발 빌라 투자는 청약 대비 두 배 이상의 높은 수익을 기대할 수 있다고 김종갑은 주장했다. 특히 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 동작구, 송파구, 영등포구 등 한강을 끼고 있는 구역 중 이미 구역 지정이 되었거나 동의율이 거의 차는 곳들이 유망하다고 꼽았다. 3~4억 원 투자 시 10년 내 15억 원의 차익이 가능하다고 설명했다.

부동산 투자 시 반드시 피해야 할 유형으로 재개발이 불가능한 빌라와 소규모 아파트를 지목했다. 300세대 미만의 '나홀로 아파트'는 환금성이 부족하며, 경기도나 인천의 빌라 투자 역시 피해야 한다고 강조했다. 또한 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 지식산업센터 등도 투자에 주의를 기울여야 할 대상이라고 덧붙였다.

김종갑은 아파트 선택 기준으로 역세권보다 세대수 규모가 자산 가치 상승에 결정적인 역할을 한다고 강조했다. 그는 아직도 역세권에만 집중하는 것은 잘못된 판단이라며, 100세대 미만의 단지는 사실상 아파트라 보기 어렵다고 주장했다. 세대수 규모가 클수록 가격 상승 여력이 크다는 설명이다.

무주택자를 위한 젊은 세대의 자산 관리 조언으로, 3억 원 이하의 자금을 가진 경우 서울 재개발 빌라에 집중해야 한다고 강조했다. 3억 원의 화폐 가치는 10년 후 1억 5천만 원 수준으로 하락할 것이라며, 주관적인 고집을 버리고 서울 재개발 빌라에 투자해야 한다고 역설했다. 그는 서울 재개발 빌라를 낮게 평가하는 사람들은 평생 가난하게 살 것이라고 경고했다.