김학렬 소장, 2026~2027년 내집마련 더 힘들어진다…올해 움직여야

김학렬 소장은 2년 전의 부동산 시장과 현재를 비교하며 매수 전략에 변화가 필요하다고 강조했다. 그는 2년 전에는 '아무거나 사도 되던 타이밍'이었다고 회상했으나, 지금은 상황이 달라졌다고 설명했다. 현재는 단순히 집을 사는 것이 아니라 '좋은 것을 사야 한다'고 조언하며, 시장의 변화에 맞춰 신중한 선택을 요구했다.

특히 상급지 주택의 경우 미리미리 준비하는 것이 중요하다고 강조했다. 그는 현재 시장 상황을 고려할 때, 전세 또는 매매를 고려하는 사람들은 올해 안에 결정을 내리는 것이 현명하다고 보았다. 내년 시장은 현재보다 더 어려운 상황이 펼쳐질 것이라는 예측이다.

김학렬 소장은 한국은행의 금리 인상이 주택 시장에 미칠 영향에 대해 우려를 표했다. 특히 내년까지 금리가 3.5%로 오르게 되면, 대출을 받아 집을 구매하려는 사람들의 부담이 커질 것이라고 예측했다. 이는 대출 금액을 줄여 자금 계획을 세우게 할 것이며, 특히 풀 대출(현재 6억 원 한도)을 받는 저가 주택 시장의 서민층에게 상당한 부담이 될 것이라고 분석했다.

김학렬 소장은 빌라 매수에 대한 명확한 입장을 밝혔다. 그는 빌라를 두 종류로 나누어 설명했는데, 순수 실거주용 빌라 매수는 반대한다고 말했다. 반면 재개발 투자용 빌라, 특히 최소한 조합설립 인가가 되어 사업시행 인가 전후의 빌라는 매수를 추천했다. 이는 빌라의 투자 목적과 실거주 목적을 명확히 구분하여 접근해야 한다는 그의 시각을 보여준다.

김학렬 소장은 빌라 매수에 대한 부정적인 견해를 이어갔다. 그는 빌라가 감가상각이 심할 뿐만 아니라, 무엇보다 '안 팔리는 문제'가 크다고 지적했다. 부동산은 사는 것보다 나중에 파는 것이 중요한데, 빌라는 매도가 어려워 심지어 세입자에게 그냥 가져가라고 해도 안 가져가는 경우가 많다고 설명했다. 그는 이러한 이유로 다세대 빌라의 매수보다는 월세를 추천했다.

빠숑 김학렬 소장은 정부의 부동산 정책 방향과 시장의 실제 수요 사이에 불일치가 크다고 비판했다. 시장에서는 부동산 공급 부족을 핵심 문제로 인식하고 있는데, 정부는 세금 개편에만 집중하는 경향이 있다는 것이다. 그는 공급, 대출, 세금이 올바른 정책 순서임에도 불구하고 정부가 세금에만 몰두하고 대출과 공급은 뒷전으로 밀어두고 있다고 주장했다. 특히 대토론회에서 수렴된 의견의 90%가 대출에 대한 불만을 이야기하고 있다는 점을 근거로 들었다.

그는 상반기에 증가한 대출은 부동산 담보 대출이 아니라 주로 신용 대출을 받아 주식을 산 것이라고 설명했다. 그럼에도 불구하고 가계 대출 총량 규제가 주택 담보 대출까지 줄어들게 만들었다는 것이다. 김 소장은 아파트 담보 대출은 세상에서 가장 안전한 대출인데, 이를 굳이 줄일 필요가 있는지 의문을 제기했다.

빠숑 김학렬 소장은 정부의 '집값 안정화' 목표에 대해 비판적인 시각을 드러냈다. 그는 집값을 물가 상승률 정도의 변동성으로 관리하는 것이 이상적인 목표라면 이미 집값은 잡힌 것이나 다름없다고 말했다. 그러나 여전히 집값 문제가 지속되는 이유는 '평균'은 잡힌 것 같아 보이지만, 실제로는 특정 지역만 집값이 올라가고 있기 때문이라고 분석했다. 그는 정부가 이러한 현실을 인정해야 한다고 강조하며, 비싼 집을 굳이 끌어내릴 필요는 없다고 주장했다. 김 소장은 KB 부동산 시황 분석 결과, 노도강, 금관구, 중랑구 등에서는 전고점을 넘는 아파트가 거의 없으며, 여전히 자기 금액에 맞춰 서울에서도 내집마련이 가능하다고 덧붙였다. 다만 사람들이 낡았다는 이유로 그런 집을 싫어할 뿐이라고 지적했다.

빠숑 김학렬 소장은 일산 부동산 시장의 부진 원인을 분석했다. 그는 김포 지역도 주춤하고 물량이 많은 상황에서, 일산은 KB 시세에서 하락률 1위를 기록하고 있다고 언급했다. 재건축 이슈가 발생하면 일반적으로 시장이 들썩여야 하지만, 일산은 분당과 달리 주변 집값이 저렴하여 사업성이 낮다는 문제가 있다. 예를 들어, 84m² 아파트가 5억 원인데 재건축 추가 분담금이 5억 원이면 총 10억 원이 되지만, 옆 단지의 아파트가 5억 원 수준이어서 분양이 어렵다는 것이다. 또한 GTX-A 노선 개통이 1년 지연되면서 수요 증가의 여지가 사라졌다고 설명했다. 인프라는 좋지만 너무 낡아서 김포, 파주 운정, 덕양구 등지의 새 아파트로 수요가 빠져나가고 있는 상황이라고 진단했다.

서울에 전월세 매물이 부족해지면서 경기도를 넘어 인천으로 수요가 유입되고 있는데, 이는 경기도의 전월세 가격이 더 많이 올랐다는 의미로 해석된다. 수요는 서울, 경기, 인천 순서로 이동하는 경향을 보인다. 인천으로 이동하는 전월세 수요자 중 상당수는 서울로 출퇴근하는 직장인들이다. 주로 계양구, 검단구, 서구, 부평구에 서울 수요자들이 유입되고 있다. 특히 부평구 7호선이나 1호선 라인에 신규 아파트가 들어서면서, 구축 아파트는 가격 상승이 더디지만 신축 아파트에는 서울 수요가 밀려들어 전월세 가격이 먼저 오르고 이후 매매가도 오르는 시장 상황이다. GTX-B 노선 공사도 호재로 작용하며, 송도 아파트 미분양이 해소된 후 최근 구축 아파트 가격도 다시 상승하는 추세라고 설명했다.

김학렬 소장은 평택 지제역까지 GTX 연장 용역이 진행 중이라는 소식에 주목했다. 그는 동탄2신도시와 평택의 가장 큰 차이점이 GTX의 유무였으나, 용역 결과에 따라 평택의 미래 가치가 크게 달라질 수 있다고 전망했다. 특히 GTX-A 노선으로 연장이 진행될 경우 서울 출퇴근 수요가 유입되어 지역 가치가 상승할 가능성이 크다고 보았다.

김학렬 소장은 종잣돈을 모으는 속도보다 집값 상승 속도가 더 빠르다고 지적하며, 가만히 기다리기보다는 적극적으로 행동해야 한다고 강조했다. 특히 좋은 입지의 집값은 빠르게 상승하기 때문에, 준비된 경제력을 최대한 활용하여 발전 가능성이 높은 지역을 먼저 매수하는 전략을 추천했다. 그는 특히 젊은층에게 이러한 시작이 중요하다고 말하며, 첫 집을 발판 삼아 다음 집으로 갈아타면서 메인 입지로 나아가는 것이 현실적인 방법이라고 조언했다. 처음부터 메인 입지로 가는 사람은 거의 없다는 것이다.

그는 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로), 중랑구 지역보다 그에 인접한 경기도 지역의 집값이 더 높은 경우가 있다고 설명했다. 이는 단순히 시세가 낮은 것이 중요한 것이 아니라, 해당 지역이 비싼 이유를 반드시 분석해야 한다는 점을 시사한다. 변두리 지역은 접근성이 떨어지고 인프라도 부족하기 때문에 가격이 낮은 이유가 명확하다고 덧붙였다.

그는 현재 많은 사람들이 실제로 이런 선택을 하고 있다고 설명했다. 최근 아파트를 매수하는 주 연령층인 30대들은 과거 강남권 등 서울 주요 지역을 구매했지만, 최근에는 서울 하위권 지역이나 경기도 주요 지역으로 눈을 돌리고 있다. 이는 그들이 그만큼의 자금만 가지고 있기 때문에 급지를 낮춘 선택을 하는 것이라고 분석했다.

그는 15억 원 정도의 투자 자금이 있다면 서울 재개발에 투자하는 것을 추천한다고 밝혔다. 이는 현재 부동산 시장의 흐름과 정비 사업의 특성을 고려한 판단으로 보인다.

그는 대출을 아무리 많이 해줘도 해당 입지에 맞는 가격이 아니면 절대 집값이 올라가지 않는다고 설명했다. 정부는 강남구와 서초구만 규제해도 충분히 집값을 관리할 수 있으며, 이 지역을 눌러놓으면 다른 지역이 역전하기 어렵다고 보았다. 그는 대출 완화가 시세를 올리는 것이 아니라, 그 가격대의 집을 살 수 있는 사람들이 많아지는 것뿐이라고 강조했다. 대출 없이도 신고가가 나오는 사례가 있다는 점을 근거로 제시하며, 굳이 규제를 확대할 필요가 없다는 입장을 피력했다.

그는 첫째도 공급, 둘째도 공급, 셋째도 공급이라고 강조하며, 다른 모든 요소는 부가적인 것이라고 보았다. 더 중요한 것은 수요인데, 수요가 많은 곳에 공급이 많아야 하지만 현재 우리나라는 수요가 많은 곳에는 공급이 적고, 수요가 없는 곳에만 공급이 이루어지고 있어 문제라고 지적했다. 수요가 없는 곳에 공급이 많다면 교통망이라도 확충하여 수요를 분산시켜야 한다고 제안했다. 수요를 어떻게 해소시킬 것인지가 가장 중요하며, 수요를 해소하지 못한 지역은 집값이 올라갈 것이고, 해소한 지역은 안정될 것이라고 전망하며, 공급 부분에 대한 지속적인 관심을 당부했다.

그는 노무현 정부와 문재인 정부 때의 부동산 정책 흐름을 언급하며, 당시 나왔던 정책들과 조치들이 현재와 놀라울 정도로 유사하다고 지적했다. 세금 규제와 공급 대책이 번갈아 나오면서 집값이 한 달 정도 빠졌다가 다시 오르는 현상이 5년간 반복되었다는 것이다. 그는 현 정부가 문재인 정부 5년간의 정책을 1년 만에 다 썼으며, 만약 지금 세금 규제까지 올라가면 더 이상 쓸 카드가 없을 것이라고 보았다. 이로 인해 주택 소유자들은 이사 가지 못하거나 어려움을 겪겠지만, 임차인들은 '정말 답이 없는' 상황에 직면할 것이라고 경고했다. 현재 다세대 빌라의 공급도 거의 1/10 수준으로 줄었기 때문에 임차인들에게는 우려스러운 시장이 펼쳐질 것이 예상된다는 것이다. 그는 임차인들에게 남들보다 먼저 '보험 마련' 전략이 필요하며, 월세를 살 것이라면 중하급지라도 집을 사는 것이 4년 동안 버틸 수 있는 방법일 것이라고 조언했다.