임차권 등기와 대항력 분석으로 '위험' 딱지 뗀 물건을 선점하여 수익 극대화를 노리는 경매 투자 전략을 공개했다.
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신홍철 대표는 경매로 낙찰받은 오피스텔의 관리비 미납액이 630만 4,450원이라고 밝혔다. 총 낙찰가는 3억 5,400만 원으로, 미납 관리비까지 포함하더라도 총 3억 6천만 원 수준이었다.
이 오피스텔은 대형 평수로, 월 관리비가 약 20만 원 정도 발생한다고 설명했다.
어이 코스가 나오니까 630만 4,450원, 630만 원 지린다. 예 지린다. 이런 걸 왜 받았냐라고 하실 수 있는데 요거를 저희가 3억 5,400에 받았거든요. 관리비까지 하면은 3억 6천에 받은 거네요.
신홍철 대표는 임차권 등기가 되어 있으면 집을 비우고 나갔다는 의미로 해석된다고 설명했다. 임차권 등기 시점을 통해 해당 오피스텔이 약 2년 반 동안 비어있었을 것으로 추정했다.
이러한 공실 기간 추정을 통해 월 20만 원의 관리비로 총 미납액 600만 원을 예측할 수 있었다고 덧붙였다.
신홍철 대표는 이 오피스텔을 5억 원에 매도하는 것을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 현재 인근 매물 호가는 7억 원 수준이며, 7억 원에 팔리면 더욱 좋지만 5억 원에만 팔려도 약 1억 5천만 원의 시세 차익을 기대하고 있다.
건물 연식이 약 10년 차라 별도 인테리어 없이도 상품성이 우수하며, 특히 코너 호실이라 좋은 입지적 장점을 가지고 있다고 강조했다.
경매 물건에 '대항력 있음'이라는 빨간 글씨가 표시되면 대부분의 투자자가 기피하여 낙찰 경쟁률이 낮아진다고 신홍철 대표는 설명했다. 투자자들은 대항력으로 인해 추가로 인수해야 할 것이 있을까봐 두려워하지만, 실제로는 법적으로 예외 사항이 거의 없다고 강조했다.
대항력에 대한 불안감을 해소하면 오히려 더 좋은 수익 기회를 얻을 수 있으며, 경매는 법적 인수 사항이 없는 경우 단순한 수익 계산의 영역이 된다고 덧붙였다.
이 오피스텔은 심지어 임장 없이 회원님이 대리 입찰로 낙찰받았다고 신홍철 대표는 밝혔다. 벡스코(BEXCO)와 같이 입지가 명확하고 유명한 지역은 이미 정보가 충분하기 때문에 굳이 현장 임장을 갈 필요가 없다고 설명했다.
낙찰가는 법적 수치로 결정되기에 임장 여부가 가격에 영향을 주지 않으며, 임장을 통해 얻는 정보가 낙찰가를 바꿀 수 없다면 시간 낭비일 뿐이라고 덧붙였다. 또한 임장을 필수적으로 여기는 것은 아직 투자 실력이 부족한 단계라고 평가했다.
해당 오피스텔의 시세는 뷰 여부에 따라 5억 원에서 7억 원대까지 형성된다고 신홍철 대표는 설명했다.
낙찰받은 물건은 뷰가 상대적으로 덜 나오는 코너 타입으로, 이를 감안하여 5억 원대 시세를 예상하고 있다고 덧붙였다.
신홍철 대표는 낙찰받은 오피스텔을 5억 원에 올려놓고 협상을 통해 4억 원 후반대에 매도할 계획이라고 밝혔다.
공실 상태로 경매를 낙찰받았기 때문에 빠르게 매도하는 것이 가능하며, 취득 비용을 제외하고 약 1억 원의 수익을 예상하고 있다고 설명했다.
이번 투자는 법인을 통해 진행되었으며, 투자자는 사업을 하고 있었던 덕분에 대출을 90%까지 활용할 수 있었다고 신홍철 대표는 전했다.
이를 통해 실투자금을 5천만 원 내외로 세팅하여 투자를 진행했다고 밝혔다.
신홍철 대표는 자신의 수강생 중에는 오히려 사업을 하며 돈을 잘 버는 고소득자들이 더 많다고 언급했다.
이들은 투자로 인한 수익을 크게 체감하고, 자산 증식 경험이 적극적인 투자로 연결되는 경향이 있다고 설명했다.
신홍철 대표는 이 투자 건은 임장을 가지 않았으며, 부산까지 올 필요도 없었다고 강조했다. 현장 방문 없이도 등기와 대출 진행이 가능했다.
관리비 미납 문제를 해결하면 입주 열쇠를 확보할 수 있어, 비대면으로도 투자 과정을 원활하게 진행할 수 있다고 설명했다.
신홍철 대표는 5억 원에 매물을 내놓은 뒤 팔리지 않으면 4억 5천만 원으로 가격을 낮추는 등 단계적인 가격 인하 전략을 사용할 것이라고 밝혔다.
이러한 전략은 6개월 내 단기 매도를 통해 종부세 부담을 회피하기 위함이며, 원가가 낮기 때문에 유연한 가격 대응이 가능하다고 덧붙였다.
5억에 팔려고 하는 거 4억 5천에 해. 4억 5천에 안 팔리면 어떻게 하면 되는지 알아요? 깎아.
신홍철 대표는 수도권에서는 이와 같은 투자 구조를 만들기가 다소 어렵다고 보았다. 반면 부산은 '기회의 땅'이라고 평가하며, 특정 지역의 특수성과 강점을 활용하면 좋은 투자 기회를 얻을 수 있다고 설명했다.
수도권 내에서도 일부 지역은 여전히 투자 가능성이 있다고 덧붙였다.
이 오피스텔은 입지가 우수하고 주변 유동인구가 풍부하여 실거주 가치 또한 높다고 신홍철 대표는 설명했다.
특히 신혼부부나 젊은 2인 가구가 살기에 아주 좋은 환경을 갖추고 있어 실수요 또한 충분할 것이라고 덧붙였다.
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