강남 개포4동, 재개발 신호탄 쏜다…3억원대 투자 가능성 제시

강남 지역은 기반 시설이 이미 잘 갖춰져 있어 주로 재건축 사업이 주를 이루고 있다. 그러나 차원부동산투자연구소 전문가는 강남 내에서도 재개발이 가능한 희소한 지역들이 존재하며, 특히 개포4동을 정통 재개발의 마지막 기회가 될 지역으로 강조했다. 실제로 강남에서 재개발 구역은 많지 않지만, 개포4동은 이러한 희소성으로 주목받고 있다.

차원부동산투자연구소 전문가는 개포4동(과거 포이동)이 현재 개발을 본격적으로 시작하려는 움직임을 보이고 있다고 설명했다. 개포4동은 강남 외곽에 위치했음에도 불구하고 높은 녹지율을 자랑하는 입지적 강점을 가지고 있어 개발에 대한 기대감을 높이고 있다.

방배동은 한번 거주하기 시작하면 좀처럼 이주하지 않는다는 말이 나올 정도로 주민들의 거주 만족도가 매우 높은 지역으로 평가받고 있다. 최근에는 DH 등 신축 아파트 단지들이 입주하며, 주로 대형 평형 위주로 구성되어 있어 주거 가치를 더욱 높이고 있다.

경부고속도로 지하화 사업은 도로를 지하로 내리고 그 상부에 공원을 조성하는 방식으로 진행될 예정이다. 차원부동산투자연구소 전문가는 이로 인해 향후 10년, 20년 후 경부고속도로의 동쪽과 서쪽 지역의 입지 가치가 크게 상승할 것이라고 전망했다. 지하화로 인한 녹지 공간 확보는 주변 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

강남은 1970년대 영동지구 개발을 시작으로 대규모 아파트 지구로 지정되면서 현재의 모습을 갖추게 되었다. 반포 주공, 압구정 현대, 대치 은마 아파트 등 주요 단지들이 이 시기에 건설되었으며, 이들 아파트는 현재 40~50년이 경과하여 재건축 연한이 도래했다. 이러한 역사적 배경으로 인해 강남은 재건축 사업이 주된 개발 방식이 되었다.

양재 1구역은 현재 모아타운으로 지정되어 개발이 진행 중이지만, 구역계가 점차 축소되는 경향을 보인다. 김문준 전문가는 양재동은 노후도가 아직 충분하지 않아 신속통합기획과 같은 대규모 개발보다는 모아타운 방식의 개발에 한계가 있다고 설명했다. 또한, 지하철 인근이나 상가 밀집 지역은 투자 시 주의가 필요하다고 덧붙였다.

김문준 전문가는 개포 4동 내에서 신속통합기획이 가능한 구역으로 1구역과 3구역을 지목했다. 1구역이 연번을 부여받을 당시 노후도는 약 68%였으며, 현재 3구역의 노후도 역시 68~69% 수준으로 비슷한 요건을 충족하고 있다. 특히 3구역은 초등학교와 고등학교를 끼고 있는 우수한 학세권 입지를 갖추고 있어 개발 가치가 높다고 강조했다.

개포 4동 3구역은 노후도가 약 70%에 육박하는 개발 밀집 지역이다. 면적은 약 7만 제곱미터에 달하며, 현재 토지 등 소유자가 약 800명인 것을 고려할 때 개발 완료 시 약 1,100세대 규모의 아파트가 공급될 것으로 예상된다. 이러한 규모는 사업성을 높이는 중요한 요소로 작용할 수 있다.

김문준 전문가는 강남에서 30년 이상의 노후도를 확보하여 개발이 가능한 지역은 매우 희소하다고 강조했다. 개포4동은 이러한 조건을 충족하는 몇 안 되는 지역 중 하나로, 투자 가치가 높다고 평가했다. 또한, 여의도 절반 규모의 AI ICT 연구단지가 배후지로 조성될 예정이어서 미래 가치에 대한 기대감도 크다. 주택 수에 포함되지 않는다는 점과 세제 혜택 가능성도 투자자들에게 매력적인 요소로 언급되었다.

개포 4동 내 매물은 현재 5억 중반대 시세로 형성되어 있다. 전세가는 약 2억 초반대로 예상되며, 이를 감안할 때 실투자금은 약 3억 원 내외로 이 지역에 투자할 수 있다고 김문준 전문가는 분석했다. 이러한 낮은 진입 장벽은 강남권 투자에 대한 접근성을 높이는 요인이 될 수 있다.

김문준 전문가는 매주 목요일 정기 세미나를 통해 개포4동을 포함한 투자처의 사업성을 객관적으로 분석하고 설명하는 시간을 가질 예정이다. 투자에 관심 있는 시청자들에게는 전문가의 판단을 들어보고 투자 결정을 내리는 데 도움을 받을 수 있는 기회가 될 것이다.