다산 유승 센트럴 아파트 배액 배상 대신 강동구 재개발 빌라 투자로 14억 수익 제안

한 시청자는 다산에 실거주 아파트 한 채와 전세 준 아파트 한 채, 총 두 채를 보유하고 있으며, 2주택 상황 부담으로 전세 아파트를 매도하기 위해 계약금을 받은 상태였다고 밝혔다. 하지만 계약 이후 해당 지역이 규제 지역으로 묶이면서 아파트 가격이 상승했고, 이에 계약금을 배액 배상하고서라도 해당 아파트를 계속 보유하는 것이 이익일지 고민하고 있다고 문의했다.

전문가는 다산 지역이 비규제 지역이기 때문에 양도세 중과가 제외되는 이점을 활용하여 현재 시점에서 매도하여 이익을 실현하는 것을 추천했다. 비규제 지역은 투자 접근성이 좋아 가격 상승 여력이 있지만, 가격이 오르면 다시 규제 지역으로 묶여 매매가 어려워질 수 있다는 점을 지적했다. 시청자는 임대사업자로서 8년까지의 혜택이 이번이 마지막이라 빠르게 매도했지만 후회하고 있다고 말했다.

배액 배상을 통해 추가적인 시세 차익을 노리는 것은 큰 실익이 없을 것이라고 강조했다. 만약 아파트 가격이 더 오른다면 연말이나 내년에 다시 규제 지역으로 묶일 가능성이 있기 때문이다. 전문가는 현재 계약 상태로 매도를 진행하여 이익을 실현하는 것이 합리적이라고 조언했다.

임대사업자로서 장기특별공제 혜택을 모두 받아 최대한의 시세 차익을 확보하는 것이 중요하다고 언급했다. 현재 상태에서 규제 지역으로 다시 묶이게 되면 양도세 중과가 붙는 등 복잡해질 수 있으므로, 지금 매도 계약을 유지하는 것이 유리하다는 의견을 밝혔다.

시청자는 원래 다산 아파트 두 채를 팔고 서울로 이주하려 했으나, 자녀의 전학 문제로 계획이 꼬였다고 설명하며, 강동구 명일동과 상일동 지역을 보고 있었다고 밝혔다. 전문가는 다산 아파트 매도 자금을 활용하여 강동구 명일동이나 고덕동 재개발 지역의 빌라에 투자할 것을 제안했다. 현재 전세나 월세로 강동구에 거주하면서 실거주 아파트는 유지하고 재개발 투자를 하는 방법도 있다고 덧붙였다.

서울 투자 방법으로는 두 가지가 있다고 설명했다. 첫 번째는 아파트로 갈아타는 방법이고, 두 번째는 향후 아파트가 될 빌라에 투자하는 방법이다. 이 경우, 현재 보유한 집을 유지하면서 추가로 투자하는 개념이라고 설명했다.

현재 명일동과 고덕동의 아파트 가격이 너무 높아 진입하기 어렵다고 지적했다. 다산 아파트 두 채를 매도해도 이 지역 아파트 매수는 어렵다는 것이다. 대신, 명일동이나 고덕동에 있는 재개발 예정 단독주택 필지 투자를 제안했다. 이들 지역은 모두 재개발이 될 가능성이 높은 곳이라고 강조했다.

명일동에서는 현재 재개발 동의서를 걷고 있으며, 고덕 2-2지구도 곧 동의서를 걷을 예정이라고 밝혔다. 이 지역 재개발 빌라 투자금은 약 3억에서 4억 원 사이가 소요될 것으로 예상했다. 전문가는 재개발이 추진되지 않을 지역이라면 투자를 권유하지 않았을 것이라고 강조하며 해당 지역의 재개발 가능성에 대한 확신을 내비쳤다.

신축 6억 원 이하 빌라의 경우, 취득세 중과가 적용되지 않고 주택수 산정에서도 제외되는 혜택이 있다고 설명했다. 또한, 조정 대상 지역에서 취득한 경우에도 양도세 중과 대상에서 제외된다는 장점을 언급했다. 이는 정부에서 만든 제도로, 신축 빌라 투자의 세금 부담을 크게 줄여준다고 덧붙였다.

신축 6억 원짜리 빌라는 정부 정책에 따라 양도세 중과 대상에서도 제외되는 혜택을 받는다고 다시 한번 강조했다. 이러한 빌라는 취득세와 양도세 모두에서 중과를 피할 수 있어 투자 매력이 크다고 설명했다.

6억 원짜리 신축 빌라를 전세 2억 원을 끼고 4억 원의 투자금으로 매수할 경우를 예시로 들었다. 향후 재개발 시 분담금이 발생할 것이며, 이때 현재 살고 있는 집을 매도하여 분담금을 납부하는 방법도 고려할 수 있다고 제안했다. 재개발이 확정된 명일동이나 고덕동에 살 계획으로 지금 빌라를 취득하는 것이라고 설명했다.

해당 지역은 사업성이 뛰어나 분담금이 예상보다 많이 나오지 않을 것이라고 전망했다. 특히 지하철 9호선 개통이 불과 2년 후로 예정되어 공사 중이며, 이러한 지역은 용적률을 다른 지역에 비해 두 배로 받을 수 있어 사업성이 매우 좋다고 설명했다. 이는 다른 지역에 비해 분담금이 두 배 낮아지는 효과로 이어진다고 부연했다.

만약 재개발 시 분담금이 10억 원 정도 들어간다고 가정하면, 총 투자금 16억 원(빌라 6억 + 분담금 10억)으로 고덕 그라시움과 같은 아파트를 받을 수 있다고 예시를 들었다. 현재 고덕 그라시움 시세가 26~27억 원이지만, 신축 아파트는 30억 원까지 갈 수 있으므로, 16억 원 투자로 30억 원짜리 아파트를 받아 14억 원의 시세 차익을 기대할 수 있다고 분석했다.

아파트를 보유하면서 14억 원의 수익을 얻으려면 훨씬 오랜 시간이 걸릴 것이며, 중간에 토지 거래 허가 구역이나 규제 지역으로 묶일 경우 시간이 더 소요될 수 있다고 설명했다. 반면, 신축 빌라 재개발 투자는 현재 규제가 없기 때문에 14억 원의 시세 차익을 단기간에 실현할 수 있는 좋은 기회라고 강조하며, 강력하게 추천하는 이유라고 밝혔다.

재개발 빌라의 가격은 시간이 지남에 따라 점진적으로 상승하며, 6억 원짜리 빌라가 10억, 15억, 18억, 20억을 거쳐 최종적으로 30억 원까지 오를 것이라고 설명했다. 아파트를 취득하여 보유하는 것보다 재개발 빌라 투자가 더 많은 수익을 가져다줄 것이라고 강조했다. 진행 단계에 따라 프리미엄이 계속 붙는 구조라고 덧붙였다.

요즘에는 재개발 지역이 정비구역으로 지정되면 최소 5억에서 6억 원의 프리미엄이 즉시 붙는다고 설명했다. 아파트가 5억 원 더 오르려면 상당한 시간이 걸리지만, 재개발 지역은 동의서 걷기를 시작하는 단계부터 프리미엄이 빠르게 붙기 시작한다고 강조했다.

명일동의 경우 현재 조합 동의율이 약 70%에 달했으며, 구청에서 후보지로 선정되는 순간 2억에서 3억 원의 프리미엄이 추가로 붙어 투자가 어려워질 것이라고 설명했다. 이에 따라 현재 투자금이 3억에서 4억 원 사이로 들어가는 단계인 고덕 2-2지구를 대안으로 추천했다. 명일동 가격이 더 올랐으므로 고덕 2-2지구 투자를 검토해보는 것이 좋다는 의견을 제시했다.

기존 아파트 매도 계약을 취소하지 말고, 그 시세 차익을 더 좋은 지역의 재개발 빌라 투자에 활용해야 한다고 역설했다. 현재는 자산을 크게 늘릴 수 있는 인생의 중요한 기회가 온 것이라고 강조하며, 이러한 투자를 몇 차례만 성공하면 부자가 될 수 있다고 조언했다.

반포 지역은 좋지만, 재개발 빌라 투자 관점에서는 적절하지 않다고 선을 그었다. 반포 빌라는 이미 가격이 9억 원을 넘기 때문에 신축 6억 원 이하 빌라가 받는 취득세 중과 배제 및 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 없기 때문이다. 기존에 아파트를 보유하고 있는 투자자에게는 이러한 세금 혜택이 중요하다고 설명했다.

리모델링 단지 투자는 수익률이 낮기 때문에 추천하지 않았다. 다산에 거주하는 아파트 가격도 계속 오르겠지만, 훨씬 큰 시세 차익을 얻기 위해서는 재개발 빌라 투자가 답이라고 단언했다. 전문가는 자신이 답을 알고 있기 때문에 확실하게 이야기할 수 있다고 덧붙였다.