사회 초년생, 2년 만에 첫 아파트 매입

김동면 작가는 사회생활을 시작한 지 2년 만에 부동산 투자를 시작했다고 밝혔다. 첫 직장에서 월급의 80~90%를 꾸준히 저축하여 5천만 원의 종잣돈을 마련했다. 이 돈에 퇴직금과 대출을 더해 총 1억 1천만 원으로 평촌에 위치한 소형 아파트를 매입하는 데 성공했다.

투자 통장, 고정비 통장, 변동비 통장, 비상금 통장으로 자금을 분리하여 관리했다. 월급이 들어오면 160만 원에 해당하는 80%를 투자 통장으로 옮기고, 나머지 20만 원씩을 변동비와 비상금으로 배분해 생활비를 최소화했다.

일상생활에서도 극단적인 절약을 실천했다. 교통비 절감을 위해 회사를 집 근처로 이직하여 걸어 다니는 방식으로 출퇴근했다. 또한 매일 도시락을 싸 다녔으며, 회사에 비치된 커피를 활용하는 등 식비와 부대 비용을 최소화했다.

아파트를 매입한 후 2년마다 전세가가 평균 15%, 매매가는 20% 가까이 상승하는 것을 확인했다. 이때 발생한 전세금 상승분인 4천만 원가량의 현금을 주식 투자에 활용했다. 고점 대비 하락률이 큰 주식에 투자하여 수익금을 두 배로 만든 후, 이를 다시 부동산에 재투자하는 방식으로 자산을 증식하는 복리 효과를 누렸다.

현재는 1주택 보유 전략을 유지하고 있다고 밝혔다. 이는 양도세 등 부동산 시장 규제가 강화됨에 따라 실거주하지 않는 아파트를 모두 정리해야 할 필요성이 커졌기 때문이다. 규제에 맞춰 보유 주택을 조정하며 자산을 효율적으로 관리하고 있다.

김동면 작가는 현재 규제 지역 외의 비규제 지역에서는 갭투자가 여전히 가능하다고 강조했다. 특히 수도권 내 비규제 지역으로 경기도 안양시 만안구와 같은 곳을 언급했으며, 부산 수영구, 경기도 광주시 등 수도권 접근성이 좋은 비수도권 지역 또한 투자처로 주목할 만하다고 덧붙였다.

아파트 입지 선정 기준으로 '가장 비싸고 좋은 것'을 사야 한다는 철학을 가지고 있다고 말했다. 이는 유진 파마 교수의 '효율적 시장 가설'에 기반한 것으로, 모든 가격에 가용한 모든 정보가 반영되어 있다는 이론이다. 즉, 아파트 가격이 비싸다는 것은 그 가격 안에 이미 입지, 학군, 인프라 등 여러 중요한 정보들이 녹아져 있다는 의미로 해석했다. 따라서 단순히 저렴한 매물보다는 비싸더라도 가치가 검증된 아파트를 선택하는 것이 중요하다고 강조했다.

김동면 작가는 금융자산의 높은 환금성과 고점 대비 큰 하락 폭을 인지하고 이에 대한 관리 전략을 제시했다. 금융 투자로 수익을 극대화하여 큰 수익이 발생하면, 그 수익을 실현하여 부동산으로 전환해 자산의 하방 경직성을 다지는 전략을 사용하고 있다. 주거 안정성을 확보한 후에는 다시 금융 투자를 재개하여 수익을 추구하는 순환적인 자산 배분 방식을 택하고 있다.

소액으로라도 내 집 마련을 하고 나면 큰 안정감이 찾아온다고 강조했다. 이는 심리적인 안전판 역할을 하여, 직업적인 리스크나 다른 불확실성에 대비할 수 있는 힘을 제공한다고 설명했다. 부동산 투자가 단순히 재산을 늘리는 것을 넘어, 투자자의 정신 건강에도 긍정적인 영향을 미친다는 점을 시사했다.

피터 린치는 '99채는 돈을 벌어준다'는 말을 통해 부동산 투자의 중요성을 강조했다. 부동산을 통해 안정적인 자산 구조를 구축하고 하방 경직성을 확보하면, 금융 투자에서도 더 큰 리스크를 감수하며 하이 리스크-하이 리턴 전략을 추구할 수 있다고 설명했다.

본격적인 투자를 위해서는 최소한 1억 원 이상의 종잣돈을 모아야 한다고 강조했다. 소액 투자의 경우 시장성이 제한적일 수 있으며, 복리 수익률을 효과적으로 만들기 위해서는 일정 규모 이상의 기초 자산이 필요하다고 설명했다. 1억 원은 의미 있는 복리 효과를 창출할 수 있는 상품에 투자하기 위한 최소한의 자산 규모라고 덧붙였다.

규제 지역 내에서는 생애최초 주택 구입 혜택을 활용하는 것도 방법이며, 비규제 지역 중에서는 평단가를 기준으로 투자 지역을 분석하는 것이 중요하다고 조언했다.

김동면 작가는 한국 부동산 시장의 '불패 신화'가 그동안 부동산 자산이 꾸준히 올랐기 때문에 형성되었다고 설명했다. 부동산 자산 가치가 무너지면 경제 전체가 무너지는 형태로 이어지는 경향이 있어 정부가 항상 개입해 왔으며, 이러한 정부 개입에 대한 학습 효과가 부동산은 떨어지지 않고 오른다는 인식을 강화시켰다고 분석했다. 반면 삼성전자나 하이닉스 같은 대형주는 50%가 떨어져도 정부의 개입이나 반응이 없는 것과 대조적이라고 지적했다.

시장에서 낙폭이 과대해졌을 때 정부가 '이것을 사라'고 유도하는 정책을 펼칠 때가 있는데, 이러한 정부의 방향성을 따르는 투자가 효과적이라고 설명했다. 낙폭 과대 상황에서 정부가 유도하는 자산을 매입하면 상승하는 경우가 많다는 분석이다. 이 전략을 포트폴리오에 맞춰 실행하면 리스크를 어느 정도 제어하면서도 안전한 투자를 할 수 있다고 덧붙였다.