부동산 경매, '묻지마 투기' 대신 '공부하는 투자자' 전략: 소액으로 반값 낙찰받아 전세로 투자금 회수

경매 물건의 특성상 내부 상태를 미리 확인하기 어려워 예측 불가능한 변수로 작용한다. 임차인이 거주 중인 경우, 내부가 깨끗할지 지저분할지 알 수 없기 때문에 추가 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 한다. 신홍철 대표는 "어차피 임장을 우리가 경매를 와서 내부를 들어와 볼 수가 없잖아요. 임차인들이 있으니까 내부가 이렇게 지저분할지 저 아까 처음에 보던 것처럼 깨끗할지는 그거는 랜덤이야"라고 설명했다.

도배나 청소 비용 등 100만 원에서 200만 원 정도의 수리비 차이는 충분히 감안해야 할 부분이다. 그러나 수억 원대의 시세 차익을 목표로 하는 경매 투자에서는 이 정도의 비용은 충분히 감당 가능한 수준으로 볼 수 있다. 이는 전체적인 투자 수익에 미치는 영향이 미미하기 때문이다.

신홍철 대표는 경매 물건을 고를 때 관리비 미납금이 많은 물건을 선호한다고 밝혔다. 관리비가 많이 밀린 물건은 임차인이 이미 부재중인 경우가 많기 때문이다. "저는요 고를 때 이제 이렇게 땡처리 나온 거 고를 때 관리비합이 많은 걸 고를까요? 적은 걸 고를까요? 땡 많은 거 많은 걸 고릅니다. 왜냐면 많은 거는 임차인이 없을 거예요. 임차인이 없다는 거는요. 어 명도할게 없다는 얘기예요"라고 설명했다.

이는 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 번거로움과 임차인과의 갈등을 사전에 피할 수 있기 때문에 투자 효율성을 높일 수 있는 전략이다. 관리비를 대납하는 비용이 명도 소송이나 분쟁으로 인한 시간적, 정신적 스트레스 비용보다 저렴하다는 판단이다.

관리비 미납금의 법적 책임은 전 소유주에게 있지만, 신홍철 대표는 낙찰자가 이를 대납하는 '쿨한' 태도를 강조했다. 경매 입찰 당시 이미 이러한 비용을 감안하고 들어갔기 때문에, 큰 이득을 얻는 만큼 일부 비용을 지불하는 것을 문제 삼지 않는다는 철학이다. 그는 "근데 솔직히 말해서 경매하러 들어갔을 때 그거 감안하고 들어간 거잖아. 그럼 그냥 내지 뭐. 왜냐면은 이게 있잖아요. 3억짜리 물건을 우리가 1억 5천에 산 거는요. 우리 제로썸 게임이잖아요. 우리가 이렇게 큰 이득을 그럼 누군가의 손해로부터 나오는 거거든요"라고 밝혔다.

부동산 경매는 본질적으로 제로섬 게임이므로, 누군가의 손실로부터 큰 수익을 얻는 만큼 발생할 수 있는 부대 비용은 흔쾌히 처리하는 것이 합리적이라는 입장이다. 이는 불필요한 분쟁을 피하고 다음 단계로 신속하게 넘어가는 데 도움이 된다.

낙찰 후 관리사무소와의 관계 설정은 매우 중요하며, 신홍철 대표는 협력적인 관계 유지를 권장한다. 관리사무소 직원들에게 정중하게 대하고, 간식 같은 소소한 선물로 유대감을 형성하는 것이 좋다. "관리실 입장에서도 이렇게 싸워 가지고 막 하는 사람이 좋아요. 저처럼 그냥 다 주는 사람이 좋아요. 다 주는 사람이 좋죠"라고 언급하며 원만한 관계의 이점을 강조했다.

명도 과정이나 추후 임대 및 건물 관리에 있어 관리사무소의 도움을 받는 것이 유리하기 때문이다. 이들은 해당 건물에 대한 정보를 가장 잘 알고 있으며, 문제 발생 시 큰 도움이 될 수 있는 존재이므로, 초기부터 좋은 관계를 구축하는 것이 현명하다.

일부 경매 학원에서 가르치는 '강압적 명도' 방식에 대해 신홍철 대표는 비효율적이라고 비판했다. 초보 투자자들이 학원 조언에 따라 압박을 가하다가 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많기 때문이다. 그는 "압박 같은 거 하지 마시고요. 그냥 관리 사무실 전화해 보셨어요. 그니까 안 해 봤대. 아 해 보세요. 해 보시고 그냥 관리비 내세요"라며 협조적인 접근을 권했다.

법적 소송이나 강압적인 태도를 취하기보다는, 관리비 납부 등을 통해 협조적으로 접근하는 것이 훨씬 효율적이다. 불필요한 감정 노동을 줄이는 것은 투자자의 정신 건강에 이로울 뿐만 아니라, 소송 비용이나 지연에 따른 추가 비용을 절감하는 효과도 가져온다.

실제 소액 투자 사례를 통해 수익 구조를 설명했다. 감정가 3억 원짜리 오피스텔을 1억 5천만 원에 낙찰받아 큰 시세 차익을 확보하는 방식이다. "3억짜리를 1억 5천에 사야죠. 그럼 뭐 하는 거야? 안 하고 뭐 하는 거야? 왜 안 사? 사야죠. 그래 전세를 2억 천에 지금 맞추고 있잖아요"라고 강조하며, 이러한 기회를 놓치지 말아야 한다고 말했다.

이후 전세가 2억 1천만 원에 맞춰 전세 세입자를 들여 투자금을 회수하고, 심지어 투자금 이상의 수익을 실현하는 '풀피(Full-P)' 투자를 달성한다. 역세권 신축 아파트 단지 내 오피스텔은 수요가 안정적이어서 이러한 전략이 더욱 효과적이다.

신홍철 대표는 '도파민 터지는' 투기성 투자보다는 확실한 수익을 지향하는 경매 투자를 강조했다. 고위험의 재개발 투자보다는 안정적인 수익형 투자가 초보 투자자에게 더 적합하다는 판단이다. 그는 "저희는 도파민 터지는 투자를 항상 지향하니까... 당신이 할 수 있는 거는 요런 거 3억짜리 1억 5천에 사서 전세 2억에 맞춰서 숨 마시고 있다가 나중에 2억 5천 3억 받고 팔고 나오는 거"라고 설명했다.

연간 3천만 원에서 4천만 원의 수익이 발생하는 물건을 여러 개 확보하여 복리 효과를 노리는 전략을 추천한다. 이 방식을 통해 4~5년 내에 10개 이상의 투자 물건을 확보하는 것이 목표이며, 이는 장기적인 자산 증식에 기여한다.

부산 핵심 지역 오피스텔의 미래 가치에 대해 긍정적인 전망을 내놓았다. 현재 일시적인 매물 과잉으로 가격이 정체되어 있지만, 이는 법인 물건 경공매 증가에 따른 현상으로 분석된다. "여기는 부산의 핵심 지역이라서 여기는 당연히 들어옵니다... 102 3동은 서울 아파트처럼 상승곡선을 그리고 있습니다. 그럼 얘도 상승곡선을 그려야 되는게 맞아요"라고 말하며, 단지 내 아파트와 함께 오피스텔도 장기적으로 상승 곡선을 그릴 것이라고 예측했다.

법인 매물 정리가 완료되면 오피스텔의 가치가 재평가되어 가격이 상승할 가능성이 높다고 보았다. 핵심 지역의 경우 수요가 꾸준하므로, 일시적인 시장 상황에 일희일비하기보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다.

신홍철 대표는 서울과 부산에서 부동산 경매 세미나를 진행한다고 밝혔다. 서울 세미나는 8월 30일부터 3주간 매주 일요일에 진행되며, 각 세미나는 총 3일에 걸쳐 진행된다. "서울에서는 일요일마다 3주 차예요... 3일짜리예요. 3일. 그래서 1 1 해서 3주 차입니다. 3주를 다 들어오셔야 돼요"라고 언급하며, 3주차 전 과정을 모두 이수해야 함을 강조했다. 서울 세미나 직후 주 토요일에는 부산에서도 세미나가 열릴 예정이다. 이 세미나는 소액 투자자들이 부동산 경매를 통해 수익을 극대화하는 방법을 심층적으로 배울 수 있는 기회를 제공한다.