2026 세제개편, 집값 향방은?

염지훈 세무사는 현행 세법 개정안이 주택 매도를 강력하게 유도하고 있다고 분석했다. 특히 양도소득세와 종합부동산세 개정안이 확정될 경우, 많은 주택 소유자들이 2027년까지는 매물을 내놓을 것이라고 전망했다. 염 세무사는 늦어도 2028년까지는 주택을 팔아야 한다는 신호로 읽힌다고 설명했다.

매물이 늘어나더라도 이를 뒷받침할 실수요자가 부족하면 주택 가격은 하락할 수밖에 없다는 지적이다. 현재 대출 규제와 전반적인 경제 상황을 고려할 때, 매물이 증가하는 만큼 수요가 따라주지 않을 경우 가격 조정은 피할 수 없다는 분석이다. 염 세무사는 시장에 매물이 쏟아져 나와도 이를 살 실소유자가 없다면 가격은 떨어질 것이라고 말했다.

세법 개정안은 단기적으로 주택 공급을 늘리는 효과를 가져올 것으로 예상된다. 세금 부담 때문에 어쩔 수 없이 주택을 파는 사람들이 늘어나면 공급 곡선이 우측으로 이동하게 된다. 만약 수요 곡선에 큰 변화가 없다면, 공급 증가만으로도 시장 가격은 하락할 수밖에 없다. 염지훈 세무사는 예를 들어 10억 원짜리 주택이 8억 원 내지 9억 원으로 낮아질 수 있다고 설명하며, 세금으로 인한 공급 증가는 명확한 가격 하락 요인으로 작용한다고 강조했다.

장기 보유 특별공제가 장기 거주 공제로 전환되면서, 실제 거주하지 않는 주택에 대한 세금 혜택이 줄어들 예정이다. 이는 단순히 주택을 오래 보유하는 것만으로는 세금 감면 혜택을 받기 어려워진다는 의미다. 앞으로는 실제 거주 여부가 장기 보유 특별공제의 핵심 요건이 될 것이며, 미거주 주택에 대해서는 불이익이 적용될 것으로 보인다.

장기 보유 특별공제 최고 한도가 설정되면서, 고가 주택 소유자들의 매물이 시장에 나올 가능성이 커졌다. 과거에는 수십억 원의 장기 보유 특별공제를 받을 수 있었지만, 2028년에는 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원으로 한도가 줄어든다. 이로 인해 많은 고가 주택 소유자들이 세금 부담을 줄이기 위해 매도를 고려할 것이라는 분석이다.

고가 주택 및 비거주자에 대한 종합부동산세 강화는 고령층에 특히 큰 부담으로 작용할 것으로 예상된다. 소득이 없어 종부세를 납부하기 어려운 고령층의 경우, 종부세 부담 증가와 세액 공제 한도 설정으로 인해 주택을 매도하는 결정을 내릴 수 있다. 염지훈 세무사는 종부세가 갑자기 크게 오르면 매도를 고려할 것이라고 예측했다.

장기 임대 주택 중 자동 말소된 아파트의 경우, 2027년까지 매도하지 않으면 중과세 및 장기 보유 특별공제 배제 등의 불이익을 받게 된다. 8년 이상 장기 보유 특별공제를 받았던 경우에도 2028년에는 혜택이 30%로 줄고, 그 이후에는 아예 받지 못하게 되면서 다주택 중과세가 적용될 수 있다. 이는 임대사업자들에게 2027년까지 매도하도록 압박하는 조치로 해석된다.

상생임대주택의 비과세 혜택을 유지하려면 2027년까지 매도해야 한다. 만약 이 시한을 넘기면 비과세 혜택을 받을 수 없게 되며, 2년 거주 요건을 다시 채워야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 염지훈 세무사는 2027년까지는 반드시 팔아야 한다고 강조했다.

단기적인 매물 증가와 가격 하락 이후, 2028년 이후에는 주택 가격이 다시 상승할 수 있다는 전망이 나온다. 세금 부담으로 인해 매도를 유도한 결과, 일정 시점이 지나면 매물 공급이 줄어들고 주택 잠김 현상이 발생할 수 있기 때문이다. 염지훈 세무사는 2029년부터는 주택 가격이 더 오를 것이라고 예상했다.

장기적으로 주택 가격 안정을 위해서는 정부의 지속적인 주택 공급 확대 정책이 필수적이다. 세금으로 인한 공급 감소와 매물 잠김 현상을 막기 위해서는 절대적인 주택 수량 확충이 필요하다. 염지훈 세무사는 정부가 더 많은 주택을 건설해야 한다고 강조했다.

1세대 1주택자의 경우 실거주 목적이라면 매도 고민을 크게 하지 않아도 된다. 하지만 초고가 주택 소유자는 상속과 증여를 포함한 종합적인 전략적 판단이 필요하다. 염지훈 세무사는 실거주 1주택자는 다소 편안하게 생각해도 좋다고 조언했다.

양도가액이 24억 원 이상인 주택 소유자는 장기 보유 특별공제 한도 축소로 인한 손해를 방지하기 위해 매도 시점을 신중히 고려해야 한다. 갈아타기나 자녀에게 증여하는 방법을 통해 주택을 취득하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. 염지훈 세무사는 양도가액이 24억 이상이라면 갈아타거나 자녀에게 맞춰가는 것을 고려해볼 만하다고 제안했다.

무주택자가 주택을 매수할 경우, 자금 출처 조사를 철저히 대비해야 한다. 소득이 없거나 증여받은 내역이 없는데 갑자기 주택을 매수하면 자금 출처 조사의 대상이 될 수 있기 때문이다. 염지훈 세무사는 증여세 신고를 적극적으로 활용하여 자금 출처를 명확히 할 것을 강조했다.

부부가 주택을 공동명의로 취득할 경우, 종합부동산세 절세에 유리하다. 특히 공시가격 18억 원까지는 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있다. 또한 부부간 증여 공제 6억 원을 활용하고 공동 대출을 받을 수 있는 이점도 있다. 염지훈 세무사는 공시가격 18억 원까지는 부부가 공동으로 취득하는 것이 좋을 것 같다고 조언했다.