정부 주도 '내 집 마련 종말' 오나

정부가 투기 근절을 명분으로 불공정하고 불합리한 조세들을 시정하겠다고 예고했다. 이는 실수요 중심의 거래를 투기 행위로 규정하는 정부의 시각을 드러내는 것으로, 향후 부동산 시장에 미칠 영향이 클 것으로 예상된다. 정부는 이러한 조세 정책 개편을 통해 주택 시장의 변화를 유도하려는 의도를 가지고 있는 것으로 보인다.

정부는 500세대 이하 규모의 주택 인허권을 구청장에게 부여하겠다고 발표했다. 이는 행정 절차 간소화를 통해 주택 공급 속도를 높이려는 목적이 있다. 그러나 서울 내 민주당 소속 지자체장이 다수임을 감안할 때, 이는 정부의 공급 정책에 대한 정치적 이해관계가 결합된 정책 변화라는 지적이 나온다.

서울시 25개 구청장 중 17명이 민주당 소속임을 고려할 때, 정부의 공급 정책은 서울 재개발 성과를 오세훈 서울시장 대신 민주당 소속 지자체장들에게 분산하려는 정치적인 의도가 깔려 있을 수 있다는 분석이 나온다. 황현 대표는 "재개발 재건축의 공을 어떻게 보면 좀 민주당 쪽으로 몰아가려는 정치적인 의도가 다분히 깔려 있을 수도 있다"라고 언급하며, 정부가 의도한 대로 공급 데이터를 관리할 가능성도 제기했다.

500세대 미만 재개발 사업이 정부 의도대로 흘러갈 경우, 임대 아파트 비율이 증가하거나 조합원 물량을 제외한 나머지를 초소형 주택으로 공급할 가능성이 높다고 지적됐다. 황현 대표는 "임대 아파트 비율을 늘린다든가 조합원 물량을 뺀 나머지를 초소형 주택으로 공급한다든가 이런 식으로 정부가 의도한 대로 흘러갈 수도 있다"라고 설명했다. 이는 소규모 재개발 사업에서 정부의 개입이 주택 공급 형태에 큰 영향을 미칠 수 있음을 시사한다.

현재 시장 상황은 유동성 확대와 인플레이션 심화로 인해 화폐 가치가 하락하고 자산 가치가 상승하는 추세다. 황현 대표는 "금리 하나만으로 집값이 하락되기에는 시장 상황이 이렇게 녹록하고 만만치만은 않습니다"라고 언급하며, 공급 부족으로 인한 전·월세 가격 상승도 지속되고 있어 금리 인상만으로는 집값 하락을 견인하기 어렵다고 분석했다. 이러한 복합적인 요인들이 부동산 시장에 영향을 미치고 있음을 강조했다.

금리 인상은 주로 대출을 받은 사람들에게 영향을 미치며, 특히 대출 비중이 높은 하급지 주택 시장에 타격을 줄 수 있다. 황현 대표는 "금리 인상은 대출을 받은 사람한테 영향이 있습니다. 그런데 서울시 주택 중에서 대출을 받을 수 있는 주택이 몇 채나 될까요?"라고 반문하며, 중상급지 주택은 무대출 매수가 많아 금리 인상의 영향을 덜 받는다고 설명했다. 하급지의 대출 규모가 2억~6억 원 수준으로 경매 폭증 가능성은 낮다고 분석했다.

주택담보대출 연체율 증가와 경매 물건 증가는 주로 외곽 지역을 중심으로 나타나고 있다. 황현 대표는 "주담대 연체율 늘어나고요. 경매 물건 늘어나고 있습니다만 서울 수도권 주요 지역의 경매 물건은 실제로 많이 늘어나진 않습니다"라고 밝히며, 전체 통계와 지역별 시장 차이를 명확히 구분해야 한다고 강조했다. 서울과 수도권 주요 지역의 경매 물건은 크게 늘어나지 않고 있다는 점이 지적됐다.

정부가 경매로 쏟아지는 물건을 대량으로 매입하여 공공주택으로 활용할 계획이라고 발표했다. 이는 민간 택지뿐만 아니라 민간 경매 물건까지 정부 소유로 전환하려는 의도를 담고 있다. 황현 대표는 "앞으로 경매 쏟아지는 물건은 정부가 대량으로 매입해서 정부 소유로 하겠다는 겁니다. 그러니까 지금 대통령의 생각은 이겁니다. 집도 주택 건설도 정부가 하고 소유도 정부가 하고"라고 언급하며, 정부가 주거 공급과 소유 체계를 강화하려는 방향으로 나아가고 있음을 강조했다.

대한민국 GDP에서 부동산이 차지하는 비율은 약 30%에 육박한다. 황현 대표는 "대한민국 GDP에서요. 부동산이 차지하는 비율이 무려 30% 정도 육박합니다. 그러면 부동산이 폭락하면 대한민국 전체가 휘청거리고 흔들립니다"라고 경고하며, 부동산 시장 침체가 국가 경제 전체에 심각한 위기로 이어질 수 있음을 강조했다. 이는 정부가 부동산 시장을 안정화하려는 정책적 노력을 기울이는 이유 중 하나로 풀이된다.

내년부터 서울 민간 아파트 재개발·재건축 시장에서 발생하는 미분양이나 분양 자격 박탈로 인한 '줍줍' 물량 전체가 임대 주택으로 공급된다. 황현 대표는 "미분양이 나오거나 아니면 분양 자격이 박탈돼서 줍줍이 나오는 서울 민간 아파트 재개발 재건축 시장에서 나오는 이 민간 아파트를 모두 내년부터 임대 물량으로 공급합니다"라고 밝혔다. 이는 시세 차익을 노리는 투기를 방지하기 위해 정부가 물량을 회수하여 공공 임대로 전환하는 정책 방향을 보여준다.

내년 국토부 예산 69조 원 중 약 절반에 가까운 30조 원이 주택 건설에 투입될 예정이다. 그러나 전체 공급 물량 21만 8천 가구 중 85%에 달하는 18만 4천 가구가 임대 주택으로 배정됐다. 황현 대표는 "전 69조의 거의 절반 가까인 30조를 어디에 집을 짓는데 쏟아붓습니다. 21만 8천 가구 중에 무려 85%가 임대 주택입니다. 민간 분양 안 하겠다는 겁니다"라고 지적하며, 민간 분양 물량은 15%인 34,000 가구에 불과하다고 강조했다. 이는 정부의 주택 공급 정책이 임대 주택 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.

토지임대부 분양 방식은 토지는 정부가 소유하고 건물만 개인에게 분양하는 형태다. 황현 대표는 "토지는 정부가 소유합니다. 돈이 되는 건 정부가 소유하고 건물은 계속해서 가치가 떨어지겠죠. 건물 가치가 떨어지는데 토지의 가치는 계속 상승을 합니다"라고 설명하며, 감가상각으로 가치가 하락하는 건물은 개인이 소유하고, 가치가 상승하는 토지는 정부가 가져가는 구조라고 지적했다. 이는 장기적으로 개인의 자산 형성 기회를 제한하고 정부의 자산 비중을 늘리는 결과로 이어진다.

토지임대부 주택은 건물을 소유하더라도 매달 토지 임대료를 지불해야 한다. 황현 대표는 "집을 샀는데 어떻게 보면 월세를 내야 되는 겁니다. 집을 살 때 대출을 받았으면 대출에 대한 이자도 내야지 되지만 토지에 대한 사용료도 내야 됩니다"라고 설명했다. 물가와 인플레이션에 따른 지가 상승분이 반영되어 매년 사용료가 인상될 수 있으며, 이는 주택 소유자의 장기적인 부담으로 작용할 수 있다.

토지임대부 주택은 건물이 노후화되어 재건축이 필요할 때 토지 소유주인 정부의 승인이 없으면 재건축이 불가능하다는 문제점이 있다. 황현 대표는 "토지에 건물은 낡았습니다. 뭐 해야 되죠? 재건축해야지 됩니다. 토지가 없습니다. 재건축 어떻게 합니까? 그러니까 토지가 사용 승인을 안 해 주면 재건축 못 합니다"라고 지적했다. 이는 건물 소유자가 재산권을 온전히 행사하기 어렵게 만들며, 장기적으로 건물 가치 하락으로 이어질 수 있다.

3기 신도시 물량 중 이미 민간에 매각된 부분을 제외한 나머지는 모두 30년 장기 임대주택으로 전환될 예정이다. 황현 대표는 "3기 신도시도 마찬가지로 지금 이미 민간한테 팔려나간 거 빼고 앞으로 남은 것은 정부가 모두 장기 임대 30년짜리 장기 임대로 진행한다고 합니다. 민간 분양 없셉니다"라고 밝히며, 민간 분양이 폐지되어 청년 및 신혼부부의 내 집 마련 기회가 차단될 수 있다고 우려했다. 이는 정부가 신도시 개발에서도 공공 임대 중심으로 정책 방향을 전환하고 있음을 보여준다.

LH가 앞으로 공공 택지 직접 시행을 확대함에 따라 민간 분양 물량은 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 황현 대표는 "LH에서요. 앞으로 공공 택직 직접 시행을 합니다. 그러다 보니까 이 민간의 분양은 앞으로 안 나옵니다. 공급도 정부가 하고 주인도 정부입니다"라고 강조했다. 이는 주택 시장의 공급 주체가 정부로 전환되고, 국민의 자가 소유에서 정부 임대 주택 거주로 정책 방향이 전환되고 있음을 의미한다. 결과적으로 정부가 주택 시장의 공급과 소유를 주도하는 구조가 될 것으로 전망된다.

시중 금리가 8~9%대로 예상되는 가운데, 4억 원 이하 특례주택은 대출 금리가 3%대로 유지된다는 점이 주목받고 있다. 황현 대표는 "4억 이하 특내주택은 대출 금리를 3%밖에 않는다고 하니까 이 4억 이하 특내주택에 대한 관심도 여러분들 꼭 가져 보시기 바랍니다"라고 강조했다. 이 특례주택 사업은 2027년 1월 1일부터 한시적으로 운영되며, 총 3조 원 규모로 추진될 예정이다. 이는 저금리 혜택을 통해 주택 구입 부담을 줄이려는 정부의 노력으로 풀이된다.

이재명 대표가 통계 여론조사 결과를 언급하며 청년층이 임대 주택에 살아도 괜찮다고 생각하는 비중이 늘었다고 발언했다. 황현 대표는 이 발언에 대해 과거 자가 분양을 선호했던 문화와 현재 청년층의 임대 주택 거주 수용도 사이의 괴리를 분석하며, 임대 주택에 대한 선호도 변화가 실제 현실을 반영하는지에 대한 질문을 던졌다.