금리 인상에도 집값 오르는 이유

과거와 달리 현재는 금리 인상이 주택 가격 하락으로 직접 이어지지 않고 있습니다. 전월세 시장의 지속적인 불안정은 실수요자들의 내 집 마련 심리를 더욱 자극하고 있습니다. 이러한 시장 상황은 사람들이 "내년에, 내후년에 내 집 마련을 해야지"라고 생각하는 대신, "이러다가는 내 집 마련을 못 하는 것 아니야?"라는 공포감을 느끼게 하여 무리해서라도 주택을 구매하려는 '영끌' 매수세를 부추기고 있습니다.

한국은행은 물가 안정을 주된 목적으로 기준금리를 인상하고 있습니다. 최근 0.2%p씩 두 차례에 걸쳐 총 3%를 인상했습니다. 이는 부동산 가격을 직접적으로 잡기 위함이라기보다는 전반적인 인플레이션을 억제하고 물가를 안정시키려는 정책 방향의 일환입니다.

최근 예적금 상품 대신 상장지수펀드(ETF) 등으로 자금이 이동하는 현상이 나타나고 있습니다. 은행은 예적금 이탈로 인해 자금 조달 비용이 상승하고 있으며, 이에 따라 예적금 금리를 인상하고 있습니다. 또한, 부족한 자금을 조달하기 위해 고금리로 금융채와 은행채를 발행하고 있어, 이는 코픽스 금리 상승을 유발하고 대출 금리 인상으로 이어지고 있습니다.

정부의 세제 개편안에 포함된 비거주 1주택자에 대한 차별 과세 정책이 추진되고 있습니다. 이는 비거주 1주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 실거주로 전환하게 만들고 있습니다. 그 결과 전월세 시장의 매물 공급이 감소하며, 해당 주택에 살던 세입자들이 집을 사야 하는 상황에 내몰리면서 매수 전환 압박이 가중되고 있습니다.

올해 1월부터 6월까지 M2 통화량은 120조 원이 증가했습니다. 이는 작년 한 해 동안의 증가분 170조 원과 비교할 때 매우 빠른 속도입니다. 이처럼 시중에 풀린 막대한 유동성은 실물 자산 및 물가 전반에 상당한 영향을 미치고 있으며, 이러한 자금의 영향으로 기준금리가 추가적으로 인상될 가능성도 배제할 수 없습니다.

금리 인상은 건설사들의 자금 조달에 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 자금 조달 금리가 상승하면 이는 고스란히 공사비 원가에 반영됩니다. 현재 전국적으로 6만 4천 호 이상의 미분양 아파트가 쌓여 있으며, 경기도에만 1만 3천 호가 넘는 상황입니다. 이러한 미분양 문제와 더불어 금융 비용 증가에 시달리는 건설사들은 경영의 어려움을 겪고 있으며, 이는 신규 공사 착공 지연으로 이어져 주택 공급 위축을 심화시킬 수 있습니다.

비거주 1주택자를 단순히 투기 목적으로 간주하고 일반화하는 것은 과잉 대응으로 보입니다. 1주택자는 실거주 여부와 관계없이 주택 보유자로 인정해야 시장의 혼란을 줄일 수 있습니다. 특히 비거주 1주택자들은 전월세 물량을 공급하여 시장에 필수적인 역할을 수행하고 있습니다.

장기 보유 특별공제를 장기 거주 특별공제로 변경할 경우 양도세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 시장은 보유와 거주 중 하나를 택하기보다 기존의 세금 체계가 유지되기를 원하는 경향이 있습니다. 만약 이 제도가 바뀌지 않으면, 종부세를 제외하고도 나중에 양도세 부담이 커질 것을 우려하는 수요가 여전히 존재할 것입니다.

초고가 아파트에 장기간 거주해 온 은퇴자들은 현금 흐름이 없는 경우가 많습니다. 주택 수가 아닌 금액 기준으로 세금이 부과되면서 이들의 세금 부담이 급증하고 있습니다. 40년 전부터 한 채를 보유하며 실거주하다 재건축으로 신축 아파트에 거주하게 된 이들에게 갑작스러운 세금 인상은 큰 어려움을 줍니다.

이러한 정책은 초고가 주택에 거주하는 사람들을 투기꾼으로 몰아 "능력이 안 되면 다른 곳으로 이사 가라"는 메시지로 비칠 수 있습니다. 결국 보유세를 충당하기 위해 전세가를 인상하거나 집을 매각해야 하는 상황에 놓여, 거주자들의 퇴거 압박을 유발할 수 있습니다.

용산공원 내 주택 공급 여부를 두고 정부와 서울시 간의 입장이 명확히 정리되지 않아 혼선이 발생하고 있습니다. 시민 여론 조사에 따르면 약 65%가 공원 개발에 반대하는 입장입니다. 정부의 오락가락하는 메시지는 시장의 불신을 자초하고 주택 가격 안정에도 도움이 되지 않습니다. 정부와 서울시는 합의된 내용을 명확한 워딩으로 발표하여 한목소리를 내는 것이 중요합니다.

주택 공급은 단순히 신규 분양 주택만을 의미하지 않습니다. 기존 주택 물량이 시장에 활발하게 유통되는 것도 중요한 공급원이 될 수 있습니다. 현재 양도세 중과와 높은 일반 세율은 주택 매물이 시장에 나오지 않도록 잠그는 현상을 야기하고 있습니다. 따라서 거래세를 인하하여 기존 매물이 시장에 원활하게 출회되도록 유도해야 신혼부부 등 실수요자들을 위한 가격 안정에 도움이 될 것입니다.

결혼, 이혼, 학군 수요 및 지방 인구 유입 등으로 인해 서울의 정주 수요는 꾸준히 유지되고 있습니다. 이러한 수요를 고려할 때 서울에는 매년 5만에서 6만 가구의 신규 주택 공급이 필요합니다. 그러나 올해는 2만 4천 가구, 내년 1만 8천 가구, 내후년에는 1만 5천 가구의 입주가 예정되어 있어, 심각한 공급 부족이 우려됩니다.

신규 주택 공급이 부족하고 향후 입주 물량마저 부족할 것으로 예고된 상황입니다. 이러한 환경에서는 금리 인상 여부와 관계없이 시장 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 무주택자들이 전월세 시장으로 전환되어도 전체적인 주택 수요 총량에는 큰 변화가 없기 때문에, 공급 부족이 가격 상승 압력으로 더 크게 작용할 것입니다.

서울에 집중된 주택 수요를 수도권으로 분산시키기 위해서는 광역 교통망 확충이 필수적입니다. 동탄 신도시의 집값 상승은 GTX 개통 효과가 크게 작용한 사례입니다. 따라서 GTX B, C, D 노선 등 광역 교통망 사업을 신속하게 추진하여 서울 집중 현상을 완화하고 시장 관리를 효율화해야 합니다.

정비 사업은 높은 추가 부담금으로 인해 조합원 동의율을 확보하기 어려운 실질적인 어려움에 직면해 있습니다. 용적률을 상향 받아도 과도한 기부채납이 요구되면서 실질적인 용적률 증가 효과는 줄어드는 문제가 발생합니다. 이로 인해 사업성이 저하됩니다.

또한, 이주비 대출 한도 제한 등 금융 규제도 사업 지연의 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들이 정비 사업 추진을 어렵게 하여 신규 주택 공급에 차질을 빚고 있습니다.

서울의 신규 주택 공급 확대를 위해서는 정비 사업이 핵심적인 역할을 해야 합니다. 현재 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제와 같은 제도적 걸림돌들이 많습니다. 이러한 규제들을 완화하여 정비 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 해야 주택 공급 증가 효과를 기대할 수 있습니다.

정부의 공공 주택 공급은 민간 재개발·재건축 대비 선호도가 낮은 한계를 가지고 있습니다. 공공 주택이 민간이 짓는 주택만큼 품질이나 입지, 교육 환경, 교통 편의 시설 등이 잘 갖춰진 지역에 공급된다면 경쟁력이 있겠지만, 현재는 정부 소유 땅 활용 등 입지적 한계가 명확합니다. 이러한 한계로 인해 공공 공급만으로는 주택 시장의 수요를 충족시키기 어렵습니다.

향후 부동산 시장은 외부 변수가 크게 작용하지 않는 한 높은 상승세를 지속할 것으로 전망됩니다. 3기 신도시 건설과 교통 인프라 완비까지는 최소 5년에서 10년 이상이 소요될 것으로 보입니다. 따라서 단기간 내에 심각한 공급 부족 현상이 해결되기는 어려울 것이며, 이는 시장 가격 상승 압력으로 작용할 것입니다.