정부의 다주택자 적폐 취급, 전월세 대책 부족으로 이어져… 집값 불안정 심화될 것

달천 정민우 대표는 정부의 부동산 정책이 다주택자를 적폐 또는 죄악시하는 태도에서부터 잘못되었다고 지적했다. 다른 어떤 국가도 다주택자를 이처럼 취급하는 경우는 없으며, 이러한 첫 출발이 전체적인 정책 흐름을 꼬이게 만들었다는 설명이다. 이로 인해 공급 부족과 임대차 시장의 불안정 등 연쇄적인 문제가 발생하고 있다고 언급했다.

특히 10만 가구 공급 목표 중 일부가 2029년 착공 기준으로 예정되어 있으나, 어떻게든 주택 공급을 늘리려는 정부의 노력이 엿보인다고 분석했다. 그러나 현재의 공급 부족 현실을 해결하기에는 여전히 부족하다는 견해를 덧붙였다.

정민우 대표는 현 정부가 정책을 발표하고 시장의 반응을 살핀 후 다시 수정 발표하는 행태를 반복하고 있다고 지적했다. 이러한 방식이 계속되고 있지만, 이번 공급 대책의 주요 세 군데 지역은 2020년대 후반에는 실제로 공급이 이루어질 것으로 내다봤다. 이는 정부가 나름의 방식으로 공급 문제 해결에 나서고 있다는 방증이라고 언급했다.

정민우 대표는 현재 임대차 시장에서 전월세 문제는 해결책이 보이지 않는다고 강조했다. 정부가 발표하는 대책들이 무주택자들에게 실질적인 도움이 되지 못하고 있으며, 정책의 부작용이 고스란히 무주택자들에게 전가되고 있다고 지적했다. 이로 인해 무주택자들은 전월세 가격 상승과 주거 불안정이라는 큰 어려움에 직면하고 있다고 말했다.

정민우 대표는 정부가 고시원에 욕조 설치를 허용하는 등의 정책을 내놓는 것은 주거 부족 해결을 위한 고육지책이라고 보았다. 2030년대 이후에나 준공될 수 있는 대규모 주택 공급으로는 당장 숫자로 보여줄 수 있는 성과가 없기 때문에, 현 정부 입장에서는 이러한 단기적인 대책이라도 내놓을 수밖에 없을 것이라고 분석했다. 이는 현재의 주거난이 얼마나 심각한지를 보여주는 사례라고 언급했다.

주택은 단순한 거주 공간을 넘어 통근 시간, 학군, 주변 인프라 등 생활 전반에 큰 영향을 미치기 때문이다. 외곽으로 밀려나면 통근 시간이 길어지고, 자녀 교육 환경이 나빠지는 등 전반적인 생활 수준이 떨어질 수 있다고 설명했다.

정민우 대표는 현재 고시원이 면적은 작지만 교통 인프라가 좋은 곳에 주로 위치해 있다고 설명했다. 서울과 수도권에 전체 고시원의 약 60~70%가 몰려 있으며, 이곳에 약 14만 가구가 거주하고 있다는 점을 지적했다. 이는 매우 엄청난 숫자이며, 이러한 현실이 정부로 하여금 고시원 환경 개선에 대한 정책을 고민하게 만드는 배경이 되고 있다고 덧붙였다.

고시원조차 '집'이라고 주장할 수밖에 없는 정부의 상황은 현재의 주거난이 얼마나 심각한지를 단적으로 보여준다고 언급했다. 이러한 현실은 정부가 당면한 주거 문제 해결의 어려움을 반영하며, 임시방편적인 대책이라도 강구할 수밖에 없는 상황을 시사한다고 말했다.

기존 빌라들은 관리비를 잘 걷지 않는 경우가 많지만, 최근에는 3만 원, 5만 원, 10만 원 정도의 관리비를 걷는 신축급 빌라들이 늘고 있다는 설명이다. 이러한 빌라들은 엘리베이터나 주차 관리 등 주거 편의 시설이 잘 되어 있는 경우가 많아, 오히려 관리비가 있는 곳을 선택하는 것이 장기적으로 유리하다고 강조했다.

오피스텔은 위치가 좋은 경우가 많지만 빌라에 비해 관리비가 높고 대지 지분이 거의 없다는 단점이 있다. 반면 빌라는 대지 지분이 엄연히 존재하며, 신축급이면서 지하철역에 가까운 빌라의 경우 오피스텔보다 환금성이 더 좋을 수 있다고 언급했다.

이는 의미 있는 수준의 급등은 아니지만, 상대적으로 저평가되었던 지역들이 전월세난으로 인해 떠밀려 오르는 현상과 유사하다고 설명했다. 그는 작년 10~12월 노도강 금관구와 같은 저평가 지역이 오르지 않자, 이제는 떠밀려서 오를 것이라고 예측했던 것과 비슷한 상황이라고 덧붙였다.

대출 이자와 원리금 상환액이 고정되므로, 계획적인 생활과 소비가 가능해진다는 것이다. 반면 무주택자의 경우, 앞으로 2년 뒤, 4년 뒤에 얼마의 주거비가 지출될지 예측하기 어렵다는 점이 가장 큰 위험이라고 설명했다. 이러한 불확실성이 무주택자에게는 큰 부담으로 작용한다고 덧붙였다.

정민우 대표는 현재 전세사기 여파로 인해 준공 10년 차 내외의 오피스텔과 빌라 경매 매물이 상당히 많이 나오고 있다고 밝혔다. 서울 수도권 기준으로 아파트 경매 매물은 거의 늘지 않았지만, 빌라 경매 매물은 전년 대비 600건 이상 증가하여 3,400건에서 4,000건으로 늘었다는 설명이다. 이는 경매 시장에서 소비자에게 좀 더 싸게 집을 살 수 있는 환경이 조성되고 있음을 의미한다. 그는 경매를 통해 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 열리고 있다고 강조했다.

정민우 대표는 고비용 시대가 지속되면서 쉐어하우스와 같은 새로운 주거 형태가 외국처럼 보편화될 것으로 예상했다. 한 공간에 여러 사람이 함께 사는 것이 쉽지 않은 일임에도 불구하고, 주거비 부담이 가중되면서 사람들은 계속해서 방법을 찾게 될 것이기 때문이다. 이러한 변화는 주거 공간의 소형화, 부모님과의 합가 등 다양한 형태로 나타날 가능성이 높다고 분석했다.