마포 역세권 재개발, 2억대 투자로 30억대 아파트 소유 기회

이승훈 소장은 마포구 성산·연남 역세권 개발 지역의 매물을 소개하며, 이곳이 본인에게도 특별한 인연이 있는 곳이라고 밝혔습니다. 그는 얼마 전 이 지역의 구역 내 물건에 직접 투자했다고 언급하며, 투자자들에게 해당 지역에 대한 신뢰를 주고자 했습니다.

이승훈 소장은 오늘 소개하는 매물이 2억대 중반의 투자 금액으로 약 30억 원에 육박하는 아파트를 소유할 수 있는 절호의 기회라고 설명했습니다. 그는 투자자들이 영상 끝까지 시청하여 이 기회를 놓치지 않기를 권유했습니다.

이 지역은 홍대 상권과 연트럴파크에 인접하여 도보로 이용 가능하며, 상암동 DMC 업무 단지 또한 가까운 거리에 위치해 직주근접성이 뛰어납니다. 또한 홍제천, 한강, 하늘공원 등 풍부한 녹지 공간을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다고 강조했습니다.

상암 롯데몰이 2027년에 착공하여 2030년에 완공되면 이 지역의 유동성이 크게 확보될 것으로 예상됩니다. 또한 DMC(디지털미디어시티)는 약 500여 개의 기업과 4만여 명의 직장인이 근무하는 대표적인 직주근접 지역으로, 이 또한 매물의 가치를 높이는 요인이라고 설명했습니다.

역세권 개발은 일반 재개발보다 높은 용적률, 보통 500% 내외까지 적용받을 수 있어 사업성이 매우 뛰어나다고 설명했습니다. 높은 용적률은 추가 분담금을 줄여 주민들의 동의율을 높이고, 결과적으로 사업 속도를 빠르게 하는 효과를 가져온다고 덧붙였습니다.

이 지역은 3,470세대의 대단지로 개발될 예정이며, 이는 역세권 개발 운영 기준이 처음 나올 때부터 사업이 시작되었기 때문에 가능했다고 설명했습니다. 최근에는 규제가 강화되어 소규모 단지밖에 개발되지 못하는 점을 고려할 때, 이처럼 대규모 개발이 가능한 곳은 희소하다고 강조했습니다.

이승훈 소장은 이번 매물이 정말 마지막 기회라고 강조하며, 사업 진척이 상당히 많이 이루어져 권리산정 기준일 지정이 임박했다고 밝혔습니다. 또한 올 초에 개발행위 허가 제한까지 확정되어 개발이 사실상 확정적인 곳이라고 설명하며 투자를 서두를 것을 제안했습니다.

개발행위 제한 대상에는 건축물 건축, 용도 변경, 세대수 증가 행위가 포함됩니다. 이승훈 소장은 재산권 제약을 강화하는 이러한 행위는 함부로 할 수 없다고 설명하며, 이는 개발이 사실상 확정적임을 의미한다고 강조했습니다.

이 지역에는 대장 홍대선 개통 예정, 연트럴파크 명소화, 트윈아이 대관람차 조성, DMC역 업무·문화·상업 시설 계획 등 다양한 호재가 있습니다. 대장 홍대선은 이미 착공에 들어가 공사 중이며, 연트럴파크는 많은 사람들이 찾는 명소로 자리 잡았습니다. 서울시에서 발표한 트윈아이 대관람차는 많은 관광객을 유치할 것으로 기대되며, DMC역 주변에는 7만 평 이상의 대규모 업무·문화·상업 시설 조성이 계획되어 있어 이 지역의 미래 가치를 더욱 높일 것으로 전망됩니다.

작년 말 사전 검토 의뢰 중이던 사업은 현재 정비 계획 위반 제한 단계까지 진행되었습니다. 약 8개월 만에 사업이 크게 진전되었으며, 권리산정 기준일 지정이 임박한 상황입니다. 주민 동의율 또한 작년 60%대에서 현재 70%로 상승하여 올해 하반기 구역 지정을 목표로 순조롭게 진행되고 있다고 밝혔습니다.

구역 지정과 같은 실질적인 사업 움직임이 발생하면 프리미엄이 크게 뛸 것이라고 예상했습니다. 현재 매입하여 구역 지정이 되면 그 자체로도 1억 원 이상 프리미엄이 붙을 수 있으며, 아파트가 완공되면 훨씬 더 큰 수익을 기대할 수 있다고 강조했습니다.

최근 15대책과 새로운 세제 개편안에서 주택수 기준이 아닌 가액 기준으로 세금이 개편되면서, 입지가 좋은 다세대 주택의 인기가 높아질 수밖에 없다고 설명했습니다.

오늘 소개하는 매물은 주택수 미포함 요건을 갖춰 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 2024년 10대책에 따라 2027년 12월 31일까지 신축되는 주택을 구입 후 소유권 이전을 하면 주택수에 카운팅되지 않습니다. 이 매물은 소형 주택이면서 금액적인 제한 등 모든 조건이 적용된다고 설명했습니다.

마포구 내 13년 차 이내의 준신축 아파트 8개 단지의 평균 시세는 약 25억 3천만 원이라고 분석했습니다. 오늘 소개하는 재개발 매물은 이보다 더 높은 27억 원 이상의 가치를 가질 것으로 예상하며, 이는 신축 대단지 아파트라는 점을 고려한 결과입니다.

오늘 매물은 3,470세대 규모의 대단지 신축 아파트로 개발될 예정이며, 현재 마포구 준신축 아파트 평균 시세보다 10% 더 높은 27억 8천만 원, 보수적으로 잡아도 27억 원의 가치를 예상했습니다. 2억대 중반의 투자금으로 매수 가능하며, 추가 분담금을 고려해도 10억 미만의 투자로 30억에 육박하는 아파트를 소유할 기회라고 설명하며 높은 투자 매력을 강조했습니다. 높은 용적률 적용으로 추가 분담금도 다른 사업장보다 적을 것으로 전망했습니다.

본 매물 지역은 노후도 30년 기준 63~67%로, 개발 계획에 필요한 물리적 노후도 요건을 충분히 충족하고 있습니다. 더 이상 신축 건물이 들어서지 않기 때문에 노후도 걱정이 없으며, 여유 있게 요건을 통과했으므로 빠르게 사업이 추진될 수밖에 없는 지역이라고 설명했습니다.

2020년 준신축 빌라의 전용 29제곱미터 시세가 6억 8천만 원 정도인 반면, 오늘 소개하는 매물은 4억 7천만 원에서 4억 9천 8백만 원대로 대부분 5억 미만으로 책정되어 있습니다. 비슷한 컨디션의 전세가는 2억 2천~2억 4천만 원 정도이므로, 갭투자를 할 경우 2억대 중반의 실투자금으로 확실한 물건에 투자할 수 있다고 설명했습니다. 또한 신축 빌라가 감정평가금액과 권리가액이 높게 형성될 가능성이 크며, 실거주가 아닌 갭투자 시 임대차 관리도 수월하다고 덧붙였습니다.

서울 핵심 입지에서 역세권 개발을 통해 대단지를 개발할 수 있는 곳은 매우 드물다고 강조했습니다. 본 매물이 이러한 특징과 희소성을 가진 매물인 만큼, 관심 있는 투자자들에게 빠른 상담을 통해 기회를 잡을 것을 권유했습니다. 마지막 매물이기에 소진 속도가 빠를 것으로 예상된다고 덧붙였습니다.

정부가 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 재개발 사업을 적극적으로 추진하고 있다고 설명했습니다. 재건축만으로는 한계가 있어 빌라를 허물고 양질의 아파트를 공급하는 재개발이 필수적이라는 서울시장의 입장도 언급하며, 재개발 활성화 정책이 지속될 것임을 강조했습니다.

빌라 투자의 패러다임이 바뀌고 있으며, 과거 재건축 투자 기회를 놓쳤던 것처럼 이번 기회를 놓치면 후회할 수 있다고 경고했습니다. 2000년대 중반 아무도 거들떠보지 않던 반포 구주공 아파트가 현재는 90억 원에 달하는 예를 들며, 핵심 입지에 저렴한 금액으로 주택수에 포함되지 않고 사업 속도와 사업성이 좋은 지역에 투자할 수 있는 기회라고 강조했습니다.