부동산 공급 확대, 국가 소멸 부른다

노태우 정부가 추진한 분당, 일산, 평촌 신도시 건설은 대량 주택 공급을 통해 단기적으로는 집값 안정에 기여하며 큰 성공을 거두었다.

그러나 자족 기능이 부족한 베드타운이 형성되면서 수도권으로 인구와 일자리가 몰리는 현상이 가속화되었고, 전국 국토의 12%에 인구의 50% 이상이 집중되는 결과를 낳았다. 이는 청년 인구의 경쟁 압력과 저출산 등 국가 소멸로 이어지는 사회적 문제의 근본 원인이 되었다.

건설업자가 좋은 주택을 지어 이익을 얻는 것은 새로운 가치를 창출하는 정당한 노력의 대가로 인정해야 한다.

반면 지하철 건설 등 공공시설 투자를 통해 부동산 가격이 10억 원에서 20억 원으로 오르는 시세차익은 개인의 노력이 아닌 사회 전체의 노력으로 발생한 것이다.

이러한 상승분을 소유자가 독점하는 것은 '남의 노력을 착취'하는 것이며, 사회적 불공정의 핵심 문제로 지목된다.

지난 10년간 아파트 가격이 평균 5억 원대에서 15억 원대로 3배 이상 폭등하는 현상이 나타났다.

부동산 불로소득을 사회가 용인하면서 청년들이 노동의 가치보다 부동산 투기에 관심을 갖게 되었고, 부동산 투자 자본이 없는 청년층은 코인 도박 등으로 내몰리는 극심한 양극화 현상이 심화되고 있다.

특히 프랑스와 비교할 경우 한국은 인구 밀도가 4배 높고 수도권 집중도는 2배 이상 높아 청년들이 직면하는 경쟁 압력이 훨씬 심각하다.

토지는 무한정 공급되는 자원이 아니며, 이미 실리콘 밸리 사례처럼 토지 희소성으로 인해 기업과 인구가 외부로 분산되는 현상이 나타나고 있다. 결국 '공급 확대'라는 미신적인 접근은 수도권 과밀화를 더욱 부추기고 국가 소멸을 앞당기는 결과를 초래할 수 있다.

사람이 모일수록 경제 활동이 활발해지고 더 높은 부가가치가 창출되는 효과가 있으며, 도시 형성은 일자리와 가치 창출에 기반한 인구의 자연스러운 이동의 본질이다.

부동산은 물리적인 공급에 한계가 있어 일반 상품처럼 시장이 스스로 균형을 찾기 어려운 특성이 있다. 따라서 공급만 늘리려는 접근은 장기적으로 더 큰 부작용을 낳고 국가 발전을 저해할 수 있다.

이러한 부동산 문제의 근원은 시장 실패에 있으며, 정부는 시장의 원리를 이해하고 토지 독점 문제를 정책적으로 제어해야 한다.

단기적인 공급 확대 정책은 효과가 있을 수 있으나 장기적으로는 더 큰 문제점을 만들고 국민을 불행하게 만들 우려가 있다.

부동산 정책의 수혜자는 불특정 다수이므로, 대부분의 수혜자들은 자신이 정책으로 인해 혜택을 받고 있음을 명확하게 인지하지 못한다.

반면 부동산을 보유한 소유자들은 기득권 보호를 위해 정부의 부동산 정책에 강력하게 반발하는 경향이 있으며, 이러한 갈등으로 인해 정책의 본래 목적이 흐려질 수 있다.

스페인의 황금의 저주와 네덜란드의 더치 디지(Dutch Disease) 사례는 과도한 불로소득이 국가 경제에 미치는 위험성을 보여준다. 자산 가치의 과도한 상승은 제조업 공동화와 근로 의욕 저하를 초래할 수 있다.

현재 HBM 등으로 대규모 자본이 국내에 유입되고 있는데, 이 자금을 제대로 관리하지 못하면 한국 반도체 산업에도 'K반도체의 저주'가 올 수 있다고 경고했다.

기업이 수익을 해외에 투자하면 해당 국가만 발전하고 한국은 퇴보할 위험이 있다.

최근 호남에 800조 원 규모의 반도체 클러스터 투자 계획이 발표되었는데, 이러한 반도체 수익의 국내 재투자를 통해 생산 능력을 키우는 것은 바람직한 정책 방향이다.

이는 국내 투자 활성화를 통해 경제 문제를 해결하고 지속 가능한 국가 성장을 이끌어야 함을 강조하는 것이다.

건설업자는 자재비, 노무비 등 정당한 수익을 보장받아야 하며, 리스크를 감수하고 사업하는 과정에서의 손실은 시장 원리에 따라 감수하는 것이 마땅하다.

그러나 토지 공급 제한으로 인해 발생하는 초과 수익, 즉 독점 이윤은 사회 전체가 환수해야 할 부분으로, 이 독점 이윤만 없앤다면 건설업자들은 계속해서 아파트를 지을 수 있다고 설명했다.

수도권에 자족 기능 없이 베드타운을 확대하는 것은 수도권 집중을 더욱 심화시키는 결과를 낳을 뿐이다.

부동산 정책의 올바른 방향은 자족 기능을 갖춘 지방 도시를 활성화하여 사람들이 가치를 창출하며 살 수 있도록 지원하는 것이며, 이를 위해 행정수도 이전과 같은 개선 방향이 필요하다고 강조했다.

부동산 자산이든 금융 자산이든, 가치를 창출하지 않고 발생하는 시세 차익은 불로소득으로 간주해야 한다.

이러한 시세 차익에 과세함으로써 불로소득을 최대한 환수하고, 가치 창출형 투자는 장려하며 단기 투기는 차단해야 한다.

이는 토지 자산뿐만 아니라 모든 자산의 불로소득을 제거하여 사회를 더욱 정의롭고 행복하게 만드는 데 기여할 수 있다.

수도권 집중 현상이 땅값 상승의 근본 원인이다. 국토 균형 발전을 통해 이를 해소하면 지가 상승이 억제된다.

지가가 안정되면 건축비가 오르지 않아 임차료 하락으로 이어진다. 수도권 집중 해소는 부동산 문제를 해결할 대책이다.

급격한 정책 변화는 기존 시장 참여자들에게 큰 리스크를 안겨줄 수 있으므로, 영국식 명예혁명처럼 점진적인 정책 변화가 필요하다.

수도권 집중 허상을 해소하고 부동산 불로소득을 없애는 것 외에는 다른 방법이 없다고 강조하면서도, 국민적 합의와 절차를 통한 정책 추진이 중요함을 시사했다.

이는 정책의 목표가 명확하더라도 그 실행 과정에서 발생할 수 있는 부작용을 최소화하고 사회적 수용성을 높여야 한다는 의미이다.

부동산 가격 급등과 자산으로 돈이 몰리는 현상의 근본 원인은 저성장 기조 때문이다. 다른 분야에서 돈을 벌기 어려워지면서 정부가 돈을 풀고, 이 자금이 결국 자산 시장으로 흘러가는 악순환이 발생하고 있다.

한국은 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 극복을 위해 정부가 부동산 부양책을 활용한 경험이 있으며, 손쉬운 경제 회복 약으로 부동산 부양을 선택하다가 현재와 같은 엄청난 부작용에 직면하게 되었다고 분석했다.