전농동 주택 처분하고 '이 전략' 쓰면 남들보다 두 배 벌 수 있다

정부가 항상 공격적인 공급 대책을 내놓지만, 현실적인 반대에 부딪히는 경우가 많아 실현이 쉽지 않다고 전문가는 지적한다. 역대 정부의 공급 대책 중 실제로 성공적으로 실현된 사례가 적다는 점이 이를 뒷받침한다. 민주 사회의 복잡한 법 규제와 인허가 과정이 사업 추진의 큰 장애물로 작용하며, 지자체로 권한이 이양된 부분도 많아 정부가 단독으로 사업을 추진하기 어렵다.

이번 공급 대책에서 가장 눈여겨볼 부분은 정비 사업 부분의 완화 조치다. 특히 재개발 조합 설립 인가 동의 요건이 기존 75%에서 70%로 완화된다. 이는 구역 지정 후 첫 번째 난관인 조합 설립 인가의 문턱을 낮춰 재개발 사업의 속도를 높이려는 의도로 풀이된다. 서울의 주택 공급을 위해서는 재개발 사업의 중요성이 커질 것으로 보인다.

앞으로 재개발이 지정되어 잘 실행될 지역을 찾아내는 것이 가장 중요한 투자 전략이다. 이미 가격이 많이 오른 지정 구역은 투자 메리트가 낮으므로, 실제로 사업이 추진될 가능성이 높은 지역을 선별하는 안목이 요구된다. 세미나나 방송 등을 통해 관련 정보를 적극적으로 획득하는 것이 중요하다.

한 시청자는 청량리역과 인접한 전농동 재개발 구역에 15년 전 증여받은 주택을 보유하고 있으며, 현재 월세를 주고 있다고 밝혔다. 전농 8, 9구역은 사업 진행이 원활하지만, 해당 구역은 정체되어 있어 계속 보유하는 것이 맞는지 고민 중이다. 신생아 혜택 등을 활용하여 주택을 매도하고 실거주 주택을 매수하는 방안도 고려하고 있다.

시청자는 신생아 대출이나 다자녀 특별공급 혜택을 활용하여 현재 아파트 가격이 고점이라는 우려에도 불구하고 실거주 아파트를 매수할지 고민하고 있다. 현재 보유 중인 전농동의 투자 목적 재개발 물건을 매도하고, 이러한 혜택을 통해 새로운 실거주 주택을 마련하는 방안을 검토 중이다.

전문가는 전농 19구역이 현재 신속통합기획으로 몇 차례 선정되어 동의서를 징구하고 있는 것으로 파악하고 있다고 말했다. 하지만 동의율 확보가 사업 진행의 핵심 변수인데, 일부 소유자의 반대와 낮은 관심도로 인해 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

신속통합기획 신청은 토지 등 소유자의 30% 이상 동의로 가능하지만, 실제 선정될 확률을 높이려면 최소 60% 이상의 동의율을 확보하는 것이 권장된다. 30% 동의율로 신청하더라도 지자체에서 선정해 주지 않는 경우가 많기 때문이다. 낮은 동의율은 선정 과정에서 불리하게 작용하여 사업 추진에 걸림돌이 된다.

전문가는 전농 19구역 소유자들에게 재개발 사업의 원활한 진행을 위해 적극적으로 동의서를 제출해 달라고 당부했다. 전농 19구역은 시립대 인근에 위치하고 청량리역 접근성이 뛰어나 입지적 장점이 크며, 전농 뉴타운의 변화와 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역이다. 소유자들의 적극적인 참여는 조합 추진력을 강화하고 사업 성공의 기반이 될 수 있다.

전문가는 시청자가 보유 중인 전농동 빌라를 매도하면 약 5억 원을 확보할 수 있다고 분석했다. 기존 현금 보유액 약 5억 원을 합치면 총 10억 원의 가용 자금이 생기게 된다. 이 10억 원을 활용해 3인 가족이 거주할 만한 아파트를 매수하는 것을 추천했다. 이는 재개발이라는 불확실한 투자보다 안정적인 실거주 아파트를 확보하는 전략이다.

양천구의 아파트 가격대는 매우 높아 투자에 신중해야 한다. 이미 가격이 많이 오른 상태이므로, 추가적인 상승 여력이 있는 매물을 찾기가 어렵다는 한계가 있다.

상대적으로 저렴한 7~8억대 아파트는 가격 상승폭이 낮아 투자가치 측면에서 우선순위가 떨어진다. 이러한 아파트는 매수하더라도 크게 오르지 않아 투자 수익을 기대하기 어렵다.

전문가는 전농동 빌라를 매도하여 5억 원의 자금을 확보한 뒤, 전세로 거주하면서 더 좋은 입지의 지역으로 재투자를 고민해볼 것을 제안했다. 재개발 기대감에만 의존하기보다는, 시장 상황을 면밀히 분석하여 입지가 더 우수한 지역으로 자산을 재배치하는 것이 장기적으로 유리하다는 판단이다. 이 전략은 불확실성을 줄이고 투자 효율을 높이는 데 기여할 수 있다.

마포구는 동대문구보다 입지적 가치가 더 높다고 평가된다. 마포구 신수13구역의 사례는 이를 잘 보여준다. 재개발 구역으로 지정되기 전, 투룸 기준으로 약 5억 원 하던 빌라가 재개발 후보지로 선정되자마자 5억 원이 상승했다. 이는 입지가 좋은 곳의 재개발 지역에 투자하는 것이 수익률 면에서 훨씬 유리하다는 점을 시사한다.

투자금 3억에서 4억 원 정도면 입지 좋은 재개발 예정지 빌라에 투자가 가능하다. 이 지역의 빌라 시세는 대략 6억 원 정도이며, 전세가는 2억에서 3억 원 수준이다. 따라서 실제 투자금은 3억에서 4억 원이면 충분하다. 입지 조건이 우수하여 재개발이 진행될 경우 높은 가치 상승이 기대되는 곳이다.

이 지역은 노후도가 68%에 달해 재개발 법적 기준인 60%를 상회한다. 이는 재개발에 대한 압력이 높다는 것을 의미한다. 주민들 또한 아파트 선호도가 높아 동의서 징구 속도가 빠르게 진행되고 있어 사업 추진에 매우 유리한 환경이다.

다주택자가 되면 취득세가 크게 증가하지만, 신축 빌라를 활용하면 이 부담을 줄일 수 있는 방법이 있다. 신축 빌라 취득 시 취득세 감면 혜택이 존재하여, 일반 주택 대비 높은 취득세 부담을 완화할 수 있다. 이는 다주택 투자를 고려하는 사람들에게 중요한 절세 전략이 될 수 있다.

다주택자는 단순히 부동산 투기꾼이 아니라 임대 주택을 공급하는 중요한 역할을 한다. 전세 입자들이 다주택자 없이는 전세 주택을 구하기 어렵기 때문이다. 다주택자들이 주택을 소유하고 이를 임대함으로써 주택 시장의 임대 수요를 감당하고 전세 시장을 안정화하는 데 기여한다. 따라서 다주택자에 대한 사회적 인식을 전환할 필요가 있다.

전문가는 전농동 보유 주택을 매도하고 대림동, 염창동, 목동과 같은 유망 지역에 재투자하는 방안을 제안했다. 만약 전농동 주택에 대한 애착이 강해 보유를 희망한다면, 해당 주택을 전세로 전환하여 자금을 확보한 뒤 그 자금으로 다른 유망 지역에 추가 투자를 할 것을 권유했다. 이는 자산 효율성을 높이고 수익률을 극대화하는 전략이다.