경기도 외곽 아파트, 투자 위험 크다

고준석 교수는 정부의 세금 및 대출 규제가 공급 부족 시장에서는 집값 하락 효과를 거두기 어렵다고 분석했다.

2002년 김대중 정부의 LTV, 2005년 참여정부의 DTI, 2018년 문재인 정부의 DSR 규제 당시에도 주택 가격은 상승세를 보였다며 세제 개편이 시장 내 키 맞추기 성격이 강하다고 평가했다.

민간 임대 사업자들은 1년에 5%씩 2년에 한 번 5%포인트 이내로 전월세 가격 상승을 제한하며 시장 안정에 기여하고 있어, 정부의 임대 공급이 부족한 상황에서 민간과의 협력이 필요하다고 제언했다.

양도세율을 20%가량 낮추면 현재 보유세 부담을 느끼는 다주택자 매물이 시장에 나올 가능성이 크다고 고준석 교수는 예측했다.

그러나 이미 다주택자들은 보유세 인상분을 임차인에게 전가할 계획을 세우고 있어, 결과적으로 무주택 임차인에게 보유세 부담이 전가되는 부작용이 발생할 수 있다고 우려했다.

2022년 11월, 12월 둔촌주공 미분양 당시 매수를 권유하여 비판을 받았지만, 결과적으로 둔촌주공은 59㎡가 약 15억, 84㎡가 약 20억의 자본 수익을 기록했다.

현재 전세값 상승이 매매값 상승을 견인하는 현상이 지속되고 있어, 실수요자들은 시장의 흐름을 주시해야 한다.

현재는 일부 경매 물건을 제외하면 대부분의 매매 거래에서 실거주가 의무화되어 전세 물건이 급격히 줄어든 상황이다.

고준석 교수는 임대사업자 및 다주택자의 역할 축소로 전세 공급원이 줄어들면 세입자들의 주거 비용이 증가할 것이라고 분석했다.

이는 월세화 현상을 가속화시켜 서민들의 내 집 마련 기간을 더욱 길어지게 만드는 문제로 이어진다고 지적했다.

주택임대차보호법상 월세 전환 비율은 기준금리+2%로 책정되며, 이를 통해 전세자금 대출과 월세 중 유리한 방식을 판단할 수 있다고 고준석 교수는 설명했다.

현재 기준금리가 3%라면 월세 전환 비율은 5%로, 전세자금 대출 이자가 5% 이상이면 월세가 유리하고 그 이하면 전세가 유리한 기준이 된다.

고준석 교수는 전세 시세 상승으로 임대인들이 기존 세입자의 퇴거를 선호하는 경향이 있다고 분석했다.

따라서 자금 계획이 준비된 세입자라면 1년 뒤 만기를 기다리기보다 지금 당장 내 집 마련에 나서는 것이 더 유리할 수 있다고 조언했다.

동탄역 주변 아파트가 84㎡ 기준 20억에 육박하는 반면 외곽 지역에는 10억 원 미만의 아파트가 많아, 중심부 가격 상승이 외곽으로 확산되는 풍선 효과를 기대할 수 있다고 분석했다.

동탄은 규제 지역으로 묶였지만, 그 크기와 잘 갖춰진 인프라 덕분에 병점, 오산, 평택 등 인근 지역으로의 풍선 효과보다는 동탄 내부의 중심부에서 외곽으로의 효과가 더 클 것으로 전망했다.

고준석 교수는 단순히 주거 기능만 하는 베드타운으로는 집값 상승이 어렵고, 자족 기능과 일자리가 필수적이라고 강조했다.

분당 신도시의 집값이 높은 이유도 분당구 안에 위치한 판교라는 일자리 밀집 지역이 집값을 견인하고 있기 때문이라고 설명했다.

GTX 삼성역은 단순한 직주근접의 의미를 넘어 대치동 학원가로의 뛰어난 접근성을 상징한다고 고준석 교수는 강조했다.

삼성역에서 5, 6분 거리에 1,200개가 넘는 대치동 학원가가 밀집해 있어, 동탄, 의정부, 수원, 파주 등 수도권 전역에서 학생들이 대치동 학원을 이용할 가능성이 높다고 분석했다.