성수동 300평 펜트하우스 81층 개발, 국토부 심의에 제동

국토부는 한정된 서울의 토지 자원을 이용한 초고가 주택 및 6성급 호텔 중심의 개발이 과연 공공복리 목적에 부합하는지에 대해 명확한 소명을 요구했다.

이와 함께 서울숲 경관 훼손 우려와 상습 정체 구역 도로 확충을 위한 6천억 원 규모의 공공기여가 부족하다는 점도 지적됐다.

이번 개발은 서울숲 옆에 위치했던 옛 삼표레미콘 공장 부지에 추진된다. 이 부지는 오랜 기간 레미콘 공장으로 운영되며 지역 주민들에게 소음, 분진 등 민원의 대상이었으나, 2022년 공장이 철거되면서 개발이 본격화됐다.

계획된 시설은 81층과 53층의 두 개 동으로 구성된 초고층 복합시설이다. 이 프로젝트는 성수동 일대의 랜드마크가 될 것으로 기대를 모으고 있다.

계획대로 81층 건물이 완공되면 높이는 360m에 달할 예정이다. 이는 서울에서 잠실 롯데월드타워(555m) 다음으로 높은 건물이 될 것으로 예상된다.

서울의 스카이라인에 큰 변화를 가져올 초고층 개발이라는 점에서 많은 관심이 집중되고 있다.

이번 개발 사업의 시행은 삼표그룹이 맡고 있다. 이 삼표그룹은 현대차 정의선 회장의 처가와 관련된 기업으로 알려져 있다. 공장 부지 소유주인 삼표가 직접 개발을 추진하는 형태이다.

오랜 기간 지역 주민들은 레미콘 공장 운영으로 인한 분진, 소음, 대형 차량 통행 문제로 큰 불편을 겪어왔다. 공장 철거로 이러한 혐오 시설이 사라지고 대형 주거·복합·업무 시설이 들어서는 것에 대해 주민들은 긍정적인 반응을 보이고 있다.

실제로 이 개발 소식으로 성수동뿐만 아니라 주변 지역 아파트 가격이 상당히 많이 상승하는 요인으로 작용하기도 했다.

일반적인 규모의 건설 프로젝트는 구청이나 시청 정도의 인허가만으로 진행될 수 있다. 그러나 성수동 삼표 부지 개발 사업은 규모가 크고 수도권 과밀억제권역에 위치하기 때문에 '수도권정비계획법'에 따라 국토부의 심사를 반드시 받아야 한다.

특히, 수도권정비계획법은 수도권의 과도한 집중을 억제하고 균형 발전을 도모하기 위한 것으로, 대규모 개발 사업에 대한 국토부의 엄격한 심의를 규정하고 있다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 위치했던 공장, 학교, 공공기관 등 인구 집중 유발 시설이 이전하여 빈 땅이 되었을 경우, 그 자리에 다시 주거·업무 복합 시설, 학교, 공장 등 인구 집중을 유발할 수 있는 시설이 들어설 때 국토부 수도권정비위원회 심의를 의무적으로 받아야 한다.

이는 수도권의 과밀화를 억제하고 균형 발전을 유도하려는 법의 취지에 따른 것이다. 성수동 삼표 부지는 이러한 조건에 해당하므로 국토부의 심의가 필수적이었다.

따라서 이번 개발 계획은 단순한 건축 심의를 넘어 수도권 전체의 발전 방향과 과밀화 문제라는 큰 틀에서 검토되었다.

두 심의는 각기 다른 규제 목적과 역할을 가진다.

서울시의 건축 심의는 주로 용적률, 높이 등 건축 계획의 구체적인 내용과 기술적인 측면을 심의하는 반면, 국토부 수도권정비위원회는 수도권 과밀억제권역에서 해당 프로젝트의 허용 여부를 결정하는 최상위 규제 틀로서 기능한다.

이번 성수동 개발 계획에 포함된 주거동에는 약 400가구의 공동주택이 들어설 예정이다. 이 주택들은 대부분 대형 평형 위주로 구성되어 있다.

가장 작은 평형은 40평형대 아파트이며, 주력은 80평형대 아파트다. 특히 맨 꼭대기 한 층은 거의 전체를 터서 300평에 달하는 초고가 펜트하우스가 들어서는 것으로 알려졌다.

국토부가 강조하는 '공공복리'의 의미는 단순한 개인의 이익 추구를 넘어선다. 서울과 같은 과밀억제권역에서 대형 개발 사업을 허용하려면 주거 부족 해소와 같은 공공적인 목적에 부합해야 한다는 입장이다.

현재의 개발 계획이 초고가 대형 평형 아파트와 6성급 호텔 중심으로 구성되어 있어, 국토부는 '돈 많은 부자들만 이용하는 사업'이 과연 공공복리에 맞는지 의문을 제기했다.

이는 국토부가 수도권 과밀을 억제하고 모든 시민에게 고루 혜택이 돌아가는 개발을 지향한다는 취지를 반영하는 것으로 해석된다.

국토부 수도권정비위원회는 이번 개발 계획에 대해 '공공복리' 기준 미달 외에 두 가지 추가적인 보류 사유를 지적했다. 첫째는 서울숲 경관 훼손 우려이다.

둘째는 6천억 원 규모의 공공기여가 부족하다는 점이다. 이 지역은 상습 정체 지역이어서 도로 확충 등 기반 시설 개선이 시급한데, 제시된 공공기여 금액으로는 충분하지 않다는 의견을 피력했다.

수도권정비위원회는 이번 삼표 부지 개발에만 유독 까다로운 심사를 하는 것이 아니다. 원래부터 수도권 과밀억제권역 내 대규모 개발 사업에 대해서는 매우 엄격하고 깐깐하게 심사하는 것으로 알려져 있다.

이는 수도권의 균형 발전을 위한 법의 취지를 고려할 때 당연한 접근이라는 설명이다.

국토부의 '공공 복리' 기준이 모호하다는 지적이 민간 사업자들 사이에서 나오고 있다. 국토부가 '공공 복리에 부합해야 한다'고만 할 뿐, 구체적으로 국민주택을 얼마나 더 넣으라는 것인지, 혹은 어떤 공공성을 요구하는지 명확한 기준이 없다는 것이다.

이는 심사위원 개개인의 주관적 판단에 좌우될 수 있으며, 과거 강남 GBC 사례처럼 정부의 스탠스 변화에 따라 인허가 방향이 바뀌기도 하여 사업 시행자 입장에서는 사업 추진의 예측 가능성이 크게 떨어진다는 문제점이 제기된다.

법의 취지가 과밀 억제임은 알지만, '공공 복리'의 정의가 불분명하여 사업자는 혼란을 겪을 수밖에 없다는 비판이 나온다.

개발 사업의 공공기여에 대한 심사는 서울시도 건축 심의 과정에서 이미 진행하고 있다. 서울시는 늘어나는 용적률의 60%를 공공기여로 내도록 하는 명확한 기계적 계산식을 가지고 있다.

이 공식에 따라 서울시는 용적률 상향으로 사업자가 얻는 약 8천억 원의 개발 이익 중 6천억 원 정도를 공공기여로 받기로 한 상황이다. 이는 6천억 원을 내더라도 사업자에게는 여전히 어마어마한 개발 이익이 돌아감을 의미한다.

이는 주택 공급 부족 문제를 해결하려는 정부 정책 방향과 맥을 같이 한다. 용산 정비창 개발에서도 국토부는 서울시에 아파트 공급 물량을 대폭 늘리도록 요구하는 등 공급 확대를 추진하고 있다.

이러한 국토부의 입장은 성수동 개발에서도 '공공복리'의 한 측면으로 아파트 공급 확대를 기대하는 분위기가 반영되었을 가능성이 있다.

반면 서울시는 이미 많은 공급 계획이 있어 더 늘리면 도시 인프라가 감당하기 어렵다는 입장을 보이는 등, 공급 확대에 대한 양 기관의 시각차가 존재한다.

360m에 달하는 초고층 건물이 들어설 경우, 인근 공군 레이더 전파를 가리거나 대공방어 체계에 영향을 미칠 수 있어 군과의 사전 협의가 필수적이다.

국토부 수도권정비위원회는 이 부분을 중요한 지적 사항으로 포함시켰다.

과거 강남 GBC(글로벌비즈니스센터) 개발 사례에서도 초고층 건물과 관련된 대공방어 문제가 제기된 바 있다. GBC 개발 당시에도 건물 높이로 인해 레이더 차폐 문제가 발생했으며, 이를 해결하기 위해 상당한 추가 비용이 발생했다.

당시 군은 건물이 가린 레이더 감지 영역을 커버할 수 있는 추가 레이더 설치와 건물 옥상에 대공 미사일 진지를 구축하는 등의 요구를 했다. 이 모든 요구사항을 들어주는 데 당시 기준으로 약 4천억 원의 추가 비용이 들어갈 것으로 추산되기도 했다.

최고급 주거 공간인 펜트하우스의 정원 바로 위에서 군인들이 근무하고 대공방어 임무를 수행하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다. 이는 초고가 주택의 특성과 군사 시설의 목적이 상충하며 빚어내는 다소 기묘한 풍경이 될 것으로 예상된다.

'어떤 것이 공공 복리인가'에 대해 국토부와 서울시, 그리고 사업자 간에 인식차가 존재하는 것으로 보인다. 국토부는 초고가 대형 평형 중심의 개발이 공공복리에 부합하지 않는다고 보지만, 서울시는 공공기여를 통해 충분히 공공성을 확보했다고 판단할 수 있다.

이러한 인식차는 심의 과정에서 이견을 낳고 사업 보류로 이어지는 주요 원인이 되고 있다. 과거 GBC 사례에서도 몇 차례 보류 후 보완·수정을 거쳐 프로젝트가 진행된 전례가 있는 만큼, 이번 성수동 삼표 부지 개발 역시 양측의 협의를 통해 해결책을 모색할 것으로 예상된다.

결국, '공공 복리'라는 추상적인 개념을 구체적인 개발 계획에 어떻게 적용할지에 대한 합의가 관건이 될 전망이다.

가장 큰 문제점 중 하나는 '공공 복리'에 부합하면 과밀 억제 규정을 완화해 줄 수 있다는 법 조항 자체가 너무 모호하다는 점이다. 이 조항은 '코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이'가 될 수 있을 정도로 해석의 여지가 넓다.

민간 사업자 입장에서는 이러한 모호한 기준 때문에 사업의 예측 가능성이 크게 떨어진다. 어떨 때는 통과되고 어떨 때는 보류되는 상황이 반복되면 법의 안정성이 결여되고, 정량적인 기준이 없다는 비판을 피하기 어렵다.

이는 정부의 정책 방향이나 심사위원의 주관에 따라 결과가 달라질 수 있다는 우려를 낳으며, 투명하고 일관된 기준 마련의 필요성을 제기한다.

결과적으로 '공공 복리'라는 중요한 개념이 명확한 가이드라인 없이 적용될 때 발생하는 혼란과 갈등을 이번 사례가 여실히 보여주고 있다.