2030 영끌족, 주담대 상환 전략은?

한국은행이 최근 두 차례 기준금리를 인상하면서 현재 기준금리는 약 3% 수준에 이르렀다. 이러한 기준금리 인상은 시중은행 주택담보대출 금리에 직접적인 영향을 미쳤다. 이에 따라 주택담보대출 금리 상단은 이미 7%를 넘어섰으며, 8%에 거의 접근하고 있는 실정이다.

주택담보대출 상환 방식은 크게 세 가지로 나뉜다. 첫 번째는 원리금 균등 상환 방식이며, 두 번째는 원금 균등 분할 상환 방식이다. 마지막으로 세 번째는 체증식 분할 상환 방식이 있다.

원리금 균등 상환 방식은 대출 기간 내내 매달 같은 금액을 갚아나가는 방식이다. 이 방식은 월 상환액이 처음부터 끝까지 일정하게 유지되는 특징을 지닌다. 다만, 대출 초반에는 이자가 차지하는 비중이 높고, 점차 원금 상환 비중이 증가하는 구조다. 시중은행 대출에서 가장 흔히 선택되는 방식 중 하나다.

원금 균등 분할 상환은 매달 동일한 원금을 갚고, 남은 대출 잔액에 대한 이자를 내는 방식이다. 이 방식은 초기에는 월 상환액이 높지만, 대출 잔액이 감소함에 따라 갈수록 이자 부담이 줄어들어 월 상환액도 점차 감소하는 특징을 보인다. 전체 대출 기간 중 초기 월 상환액이 가장 높은 방식으로 알려져 있다.

이 방식은 만기까지 총이자 부담이 세 가지 방식 중 가장 크다. 원금을 가장 천천히 갚는 구조이기 때문이다.

세 가지 상환 방식 중 초기 상환 부담이 가장 높은 방식은 원금 균등 상환이다. 반면 만기까지 내는 총이자 규모는 체증식이 가장 크다. 이는 체증식이 원금을 가장 천천히 갚기 때문에 대출 잔액에 붙는 이자가 많아지기 때문이다. 예를 들어, 3억 원을 30년 만기, 5% 금리로 대출받았을 경우를 가정하면, 각 방식의 총이자 규모에서 차이가 발생한다.

대출 상환 방식은 개인의 소득 패턴과 상환 여력에 따라 다르게 선택해야 한다. 원리금 균등 상환은 매달 지출 규모가 고정되는 장점이 있어 안정적인 소득을 가진 사람에게 유리하다. 원금 균등 상환은 초반 상환 부담이 크지만 총 이자 규모가 작으므로 고소득자나 은퇴를 앞둔 사람에게 적합하다. 체증식 상환은 초반 상환 부담이 가장 적기 때문에 미래 소득 증가가 예상되는 2030 세대에게 유리하다.

체증식 상환 방식은 시중은행 대출에서는 찾아보기 어려우며, 보금자리론이나 디딤돌 대출과 같은 정책 대출에서만 선택할 수 있다. 정책 대출이라고 해서 누구나 체증식을 선택할 수 있는 것은 아니다. 현재 만 40세 미만의 대출 신청자만 체증식 상환을 선택할 수 있는 조건이 있다. 또한 50년 만기 상품에서는 체증식 상환을 선택할 수 없다.

원금 균등과 체증식 상환 방식을 5년 후 갈아타기를 가정하여 시뮬레이션한 결과, 체증식의 이자 부담은 약 600만 원 더 많게 나타났다. 그러나 체증식 상환은 같은 기간 동안 약 4,000만 원의 현금 유동성을 더 확보할 수 있다는 이점이 있다. 이는 화폐 가치 하락을 고려할 때 실질적인 부채 감소 효과로 이어질 수 있다. 체증식은 시간이 지남에 따라 원리금 부담을 녹여주는 구조로 작용한다.

5년 후 주택담보대출 갈아타기를 성공적으로 수행하려면, 현재 보유한 집이 원하는 시기에 잘 팔릴 수 있는 환금성이 좋은 집이어야 한다. 첫 집을 구매할 때부터 입지가 검증된 곳을 선택하는 것이 갈아타기에 유리하다. 또한, 출산, 휴직, 이직 등 인생 주기 변화에 따른 소득 감소 가능성을 충분히 고려해야 한다. 무엇보다 중요한 점은 한 번 정한 대출 상환 방식은 중간에 변경할 수 없으므로 신중한 결정이 필요하다.